价值洼地 商业地产的机会来了吗

商业地产的机会来了吗? 成价值洼地 商业地产的机会来了吗?
2010 年 4 月 17 日,在国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称房 地产"新国十条")后,住宅市场的投资受到抑制,而咨询商业地产的投资客数量大增,他们 关心的是,商业地产的春天到了吗?是否到投资商业地产的时刻? 引言:在新政出台,住宅投资受到打压后,商业地产能否脱颖而出,成为投资者关注的 焦点. 导语:目前不少城市里住宅和商业地产售价倒挂,在住宅投资热情遭到抑制后,商业地 产以内能带来较高且稳定的租金收入,可能成为投资者的避风港和价值洼地. 商业地产成价值洼地 商业地产成价值洼地? 地产成价值洼地 2010 年 4 月 17 日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称 房地产"新国十条").此次新政的关键指向是住宅市场,目的在于抑制全国性住宅价格的过 快上涨和平抑房价;新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款,但对商 业地产并没有明确做出同样的限制. 在新政出台,住宅投资受到打压后,商业地产能否脱颖而出,成为投资者关注的焦点. 自 2007 年,全国住宅市场出现新一轮快速上涨,而商业地产市场的表现令部分投资者 感到诧异,不少城市出现住宅和商业售价倒挂的现象. 细察历史就会发现,通常伴随着经济的复苏,住宅价格的涨幅会超过商业地产.在 20 世纪的 70-80 年代,日本也经历过类似情形.一方面,从历史规律看,"工业化-城市化-服务 化"发展的顺序,决定了住宅市场的发展先行于商业地产市场,人口的积聚衍生出商圈;随着 第三产业不断的发展,商住售价倒挂的现象将会消除.另一方面,现阶段,国内的地产商偏 好通过物业销售回笼资金, 而不喜持有型的物业, 这跟散卖后的商业物业价值容易缩水有关. 不过住宅租金和售价的背离将属于阶段性的现象. 住宅随着售价快速上涨, 其投资回报 率持续下跌. 以上海为例, 2003 年上海市住宅的投资回报率约 6.0%, 在 2005 年下跌至 4.4%, 2010 年初的投资回报率大致在 2.4%左右. 住宅物业的投资者更多看重资产价格的增值部分, 而非租金收益. 与之相比,2010 年第一季度,上海市甲级办公楼的租金回报率约 7.5%(IRR 约 17%);商 铺的租金回报率约 6%-7%(IRR 约 15-20%).商业地产租金稳定,能够提供持续的现金流, 可以有效的抵御外部冲击. 由于租金回报率的倒数大致和股票市场的市盈率相当(市盈率=1/投资回报率),2010 年 上半年中国股票市场的动态市盈率约 15 倍.上海市商业地产的"市盈率"约 16 倍,办公楼的 "市盈率"约 13 倍.
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与住宅市场相比,商业地产市场可能成为投资者的避风港和价值洼地. 插排:投资者须注意,在考察历史数据时可以发现,住宅市场与商业地产市场走势呈现 "共振现象":即当住宅市场受到外部力量的冲击而出现调整,商业地产市场也将随之变化. 短期内,部分资金可能流向商业地产,对商业地产形成一定的支撑力;但是将时间跨度拉长 一些,商业地产成交量将出现下跌. 引言:据我爱我家在 CBD 地区各家门店的反馈信息,从 4 月下旬至今,咨询商业地产 的客户量比新政出台前增加了约 30%.在住宅投资遭到打压后,投资者将目光转向商业地 产. 导语:无论是投资者还是业内人士,大家普遍认为商业地产价格较低,但对于具体投资 时机和类型则有不同看法. 养三代的铺子在哪里 文/左力 程琳 自楼市新政后, 越来越多的投资者开始关注商业地产. 根据伟业我爱我家市场研究中心 的统计数据,从 4 月中旬"国十条"出台至今,北京二手房市场的成交量跌幅在 50%左右.与 此同时,据我爱我家在 CBD 地区各家门店的反馈信息,从 4 月下旬至今,咨询商业地产的 客户量比新政出台前增加了约 30%. 商业地产,是否值得投资者下注押宝?在采访中,记者发现无论是投资者还是业内人士, 大家普遍认为商业地产价格较低,但对具体投资时机和区域有不同看法. 时机选择 锐创伟业营销中心总监陆建伟认为, 作为持有型物业, 商业地产有长期的收益和长期稳 定的现金流,现在是介入的较好时机.他说:"现在对于房地产市场出台一系列政策,基本 上都是针对商品住宅, 对于商业地产和写字楼还没有硬性或非常清晰的限制规定, 在政策领 域出现了缝隙,没有相关套数的规定,可以投资一套,两套或是多套商业地产." 同时,现在商用物业和住宅地产相比,价格倒挂,两者价格不成比例."正常来说,同 一个项目的住宅和商业的价格一般差两到三倍,比如,一个项目住宅卖两万,若是商业地产 的话,最低要卖到四万或是六万.但是现在来看,很多商业地产却和住宅差不多甚至更低, 前者有上升的空间.现在正好是一个投资契机,住宅遭到打压后,很多投资者会将目光转向 商业地产." 对于商业地产的单位售价, 全国房地产经理人联盟常务副主席, 秘书长杨乐渝也认为确 实较低. 但是对于某些开发商和专家所说的"与目前住宅普遍低于 3%的租金回报相比, 商业 地产有 5%-7%的平均投资回报率",他认为这会误导投资者:"商业地产是收益性物业,价 值取决于整个物业的运营水平,也就是谁来管理,每年租金能收多少,收益水平每年能增长 多少,整体物业能出租多少等,这样才能计算出每年的投资回报是否合适."
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投资者尤其需注意,"对商业地产来说,不同的物业管理水平,不同的产权方式,比如 整售,分层售,或是返售,将导致租金收入差异非常大."对于机构投资者来说,如果能实 现统一管理,统一运营,依据管理水平的差异,可能会实现 7%—12%的收益.但是对于个 人投资者来说,要想获得 7%的收益太难了."从去年数据看,商业地产的投资回报率仍然很 低,平均在百分之二三之间,我指的不是自有资金,是针对全部投资而言." 杨乐渝认为,要想迎来商业地产的春天,首先要松绑相关的金融管制,比如,土地增值 税,契税等税收政策,首付比例,贷款利率等信贷政策. "我不认为现在是投资商业地产的好机会.当然,商业地产价格毕竟是偏低的.对个人 投资者来说,可以关注管理和运营非常好的成熟二手商业地产.在未来一两年里,国家会对 商业地产的政策放松, 整个商业地产会有缓慢增长的机会, 为投资者提供了一个良好的发展 机遇.但是这需要一个过程." 切入定位 戴德梁行刘玉刚认为,投资商业地产时,应从宏观层面关注三个指标,即城市化率,人 均 GDP 和人口规模,从而选择投资与当地经济相配的商业地产类型. 第一类城市,步入城市化的尾声阶段,如北京和上海等一线大城市:城市化率早已超过 75%,人均 GDP 已经超过 1 万美元,人口总量超过 1500 万.根据日韩等国家零售业的发展 经验,超级大都市中,百货店,大卖场将处于最佳发展时期,而且部分高收入人群热衷于奢 侈品消费.当人均 GDP 超过 2 万美元时,与之对应的是逆城市化进程,居民大规模向郊区 的迁移和社区性商业的发展,便利店,专业店和折扣店将获得快速的发展. 第二类城市,处于城市化的后期阶段,如部分东部和中部的省会大城市:城市化率接近 60%-70%,人均 GDP 超过 5000 美元,人口总量超过 600 万.此类城市耐用消费品占比保持 相对稳定,服务性消费正逐渐占据主导.百货公司,超市和连锁店成为零售业的重要载体. 第三类城市, 处于城市化的加速阶段, 如部分较富裕的二三线城市: 城市化率超过 50%, 人均 GDP 超过 3000 美元,人口总量超过 200 万.此类城市非耐用消费品占比减少,耐用消 费品和服务性消费占比提升,消费升级趋势趋于明显;百货大楼成为重要的销售渠道. 不同区域的城市化进程,零售业格局,人口规模和收入水平等指标各不相同,投资者需 要因地制宜的选择适合当地的商业发展模式,过于超前和落后都是不适宜的. 从微观层面考察商业地产时, 作为多个商业地产项目的操盘手, 陆建伟对商业地产有着 更深的认识.他认为,现在大体上有两类值得关注:热点城市区域的功能齐全的大型城市综 合体和社区商铺. 陆建伟说, 投资热点城市区域的功能齐全的大型城市综合体时, 应该注意所在的城市区 域,关注项目规模,知名度,销售状态,入住率,开发商的实力,周围的人流车流密集度,

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以及周边区域的商业氛围等. 投资社区商铺时, 也需要注意开发公司的品牌, 社区的成熟度, 比如入住率,入住人群的素质,交通是否便捷,相关商业的配套设施等. 陆建伟提醒投资者在投资商业地产时, 对收益率不要期望太高, "年收益率不低于 7%的话就 可以做了,8%—8.5%就不错了,10%的话就太理想了". 插排:不同区域的城市化进程,零售业格局,人口规模和收入水平等指标各不相同,投 资者需要因地制宜的选择适合当地的商业发展模式,过于超前和落后都是不适宜的. 链接: 链接:商铺投资经 1,地段就是人流量,只有观察到公休日和晚上都有流量的地段才是好地段,非公休日 流量再大也没有用. 2,马路越宽越没有生意,人行道越宽越好. 3,附近必须有两条以上呈十字交叉的公交线路,仅仅门口有一条线路肯定不行,离站 点不要超过 70 米;附近有一个大卖场最理想. 4,如果在东西向马路上,选择北端;如果在南北向马路上,选择西端. 5,尽量不要选择楼层高较高的,不要选择有台阶的铺面,不要购买单面街商铺,即一 侧为商铺,另一侧为绿化带,河道,围墙等. 6, 不要购买高架桥两侧和立交桥引桥两侧的商铺, 这种地方的商铺相当于单面街商铺. 7,商铺不要紧邻大卖场,酒楼,应该与之相隔若干铺位.大卖场,酒楼前面人流过密 且停满自行车,汽车,顾客会产生烦杂心理,急于离开而无暇旁顾. 8,小区内的商业街通常好于小区外围四边的商铺. 9,小区内的商业街运行一段时间后,通常会形成一端的铺面越来越大,相对高档,另 一端的铺面越来越小(大铺面分隔形成的)的格局,应该选择铺面越来越大的一端,主要是为 了转手更方便. 10,新造小区因为有大量空关房,实际住户人数可以根据发廊数目推测.主城区因为有 大量退休人员和儿童,需要 250-300 户人家,1000 人左右可以维持一个 2—4 座位的发廊日 常运营.非主城区因为没有大量退休人员和儿童,大约 300 户人家,600 人左右可维持发廊 日常运营. 引言:虽然投资商业地产有赚钱机会,但是对个人投资者来说,入场机会却不多. 导语:个人进入商业地产投资,面临几个难处:贷款门槛偏高,金融优惠太少;商铺写 字楼面积大,总价高;租金收益偏低,日常维护成本偏高;面向个人的 REITS 短期内推出有困 难 商业地产不易炒
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"国十条"和"北京楼市新政"的陆续出台,沉重打击了住宅市场的投机炒作之风.眼下, 住宅已经不再是投资者的首选,出于保值增值的需要,这些炒房资金开始流向商业地产,导 致商铺和写字楼成交量的大增. 不过,个人投资者要想进入商业地产,并非易事,大致来看有四难: 贷款门槛偏高,金融优惠太少.目前,投资客在申请商业地产贷款时,首付高达五成, 贷款利率为基准利率的 1.1 倍,最长还款期为 10 年.这样高的贷款门槛,限制了不少中小 投资客投资商业地产的热情. 大户型的商铺写字楼偏多,小面积的商业地产太少.据统计,目前 CBD 区域在售的写 字楼面积动则几百,甚则上千,小面积的很少,商铺方面也同样如此.虽然目前商业地产的 均价偏低,但是大面积高总价,实际上把大批中小投资客挡在了商业地产投资的大门之外. 租金收益偏低,日常维护成本偏高.目前整个实体经济仍然处于恢复期,大量的商铺写 字楼处于待租状态;已出租的商铺写字楼的租金收益率明显偏低;商业地产的物业管理费,水 电等费用大大高于住宅. 这无疑使投资商业地产之后的维护成本相当高. 这也降低了不少投 资客投资商业地产的热情. 面向个人的 REITS 短期内推出有困难.目前的房地产信托投资基金(REITS)只面向资金雄 厚的大企业和机构,而面向个人的 REITS 因与《证券法》有冲突,所以正处于相关法律法 规的论证修改阶段,这就使得大量的,分散的民间资本无法通过 REITS 集中起来投资商业 地产. 伟业我爱我家市场研究中心认为, 政府要想真正的平抑房价, 就应该为在住宅投资市场 上受到限制的大量投资资金寻找, 开辟新的投资渠道, 要想把大量的民间投资资本顺畅的从 住宅投资导流向商业地产, 就应该为商业地产投资提供更加优惠的金融信贷政策, 加紧面向 个人的 REITS 的相关政策的出台,并多推出一些中小户型的商业地产,为大量分散的民间 资本投资商业地产打开方便之门. 链接: 链接:空置率与租金 以空置率为代表的供求关系对商业地产价格与租金有显著影响. 即使经济高速增长, 但 空置率较高的地区,商业地产售价与租金也可能长期下跌.此外,商业地产的租金收益率受 税收影响也较大. 主要税负有分别相当于租金收入 5.5%和 12%的营业税(包括城建税与教育 费附加)和房产税,25%的企业所得税.实际租金收益率=(0.825×名义收益率)×(1-25%)×(1空置率). Tips:据传下半年中国的第一个房地产信托投资基金(REITs)将推出,上海或将成为第 一个获批城市.上报给国务院的债权性 REITs 方案,具体由浦东金桥,陆家嘴,张江和外 高桥四大公司联合发起.此次申报的 REITs 方案主要针对商业地产,且将只允许机构投资 者购买.

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