楼市新政出台商业地产值地迎来春天

如有帮助,欢迎支持。 楼市新政出台 天津商业地产价值洼地迎来春天? [提要] 随着“4?15”新政的推出,个人第二套住宅的按揭首付比例上调至 5 成,贷款利率也 上调至基准利率的 1.1 倍,购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。业内人士认 为,新政对于商业地产投资影响不大,而价格一直处于稳中有升的商铺,将会迎来补涨的春 天。 商业地产转暖吸引投资转向 随着“4?15”新政的推出,个人第二套住宅的按揭首付比例上调至 5 成,贷款利率也上 调至基准利率的 1.1 倍,购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。天津的商业地 产市场一直在平淡中前行,新政的出台,无疑是给商业地产打了一针兴奋剂,业内纷纷看好 商业地产的走势,“补涨”“春天”之声此起彼伏。一些原本打算投资二套、三套住宅的个人投 资者,也将目光投向了商业地产。 各地商业地产回暖 流动资金回流 在新政出台后不久,全国各地的商业地产项目明显好于之前。杭州、福州等地,新政出 台后,商铺交易量提升,明显感觉之前投资住宅的资金流向了商业项目。据部分研究机构最 新调查数据显示,在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下, 中高端商铺的空置率却出现空前下降。记者从新南马路五金城、天街、奥城商业广场等天津 目前在售的几个商业地产项目获悉,新政出台之后,前来咨询的客户明显增多。业内人士认 为,新政对于商业地产投资影响不大,而价格一直处于稳中有升的商铺,将会迎来补涨的春 天。 不买住宅买商铺 个人投资者如何选 1 如有帮助,欢迎支持。 在新政出台后,购买第二套住宅和购买商铺在首付款和利率上是相同的。不同的是,商 业地产拥有远高于住宅的回报率,据测算,商业地产的投资回报率是 8%至 10%,远高于住 宅。自古更有“一铺养三代”的说法,在大环境对商业地产有利的情况下,不少个人投资者都 将目光转向了商铺和写字楼。不过投资是理性行为,商铺投资更是如此。 看地段选择潜力地段 都说投资商铺,讲究“地段、地段、还是地段”,但众所周知,像滨江道、小白楼等成熟 商圈“一铺难求”。对于个人投资者来说,选择目前并未大热的潜力地段,如地铁沿线、路网 交汇处的商铺,既能以合适的价格入手,又能在未来获得不错的投资收益。 看发展选择商铺要看 5 年之后 “商铺靠养”,有经验的投资客往往会出手当时并不火爆的商圈,但是几年之后,当商圈 氛围成熟,他们也往往是获利最大的一族。就像麦购、八里台新文化广场和奥城商业广场, 初次发售时并不被看好,但经过了六七年的培育和运营,如今已经成为各自板块内首屈一指 的旺铺。想要在投资商铺中获利,除了要有精准的眼光,一定不能急于求成。 看运营选择有经验的管理公司 对个人投资者来说,有经验的商业管理公司是商铺保值增值的必要保障。一般来说,引 入商业管理公司整体运营的商铺,其前期招商和后期管理都会是统一且方向明确的,这样就 能够加速商圈氛围的养成。无论是麦购、八里台新文化市场还是奥城商业广场,其运营的成 功都离不开商业管理公司统一招商统一管理。 看品牌选择专业卖场 一个大的产权商业项目往往会在前期大力引入 1 至 2 家主力店进驻,如大卖场、品牌 店等,主力店无论从人气还是形象上对商业项目的起步期都是很好的带动。而专业卖场的产 权商铺则因为是行业交易平台,不仅单铺面积不大且更容易出租。新南马路五金城策划部经 2 如有帮助,欢迎支持。 理卞朝易告诉记者,专业卖场由于业主自己经营的比例较高,有深厚的市场基础,租金回报 方面不仅可以预期而且是能够被保证的,对于个人投资者来说,市场风险较小。记者苗菁 新政出台天津商业地产迎来春天? “4?15”新政对居民第二套住宅进行金融调控,其抑制居民住宅投资的意图明显。新政 下商用不动产的信贷政策,则显得“网开一面”。商业不动产和住宅投资在资金周转率、金融 支持上的条件已经相差无多。新政背景下的商业地产,是否将成为下一个投资热点?相较于 “北方经济中心”的定位,天津的商业地产是不是一个“价值洼地”?在 2010 第五届中国商业 地产&写字楼年会即将开幕之际,各界人士一起探讨了天津商业地产的投资之道。 DTZ 戴德梁行天津分公司 分析师张亦田 “商住倒挂”是大家普遍关注的话题,从目前情况来看,有些住宅被当做写字楼来进行商 用,而有些地段的办公楼却变成居住用房。商用房的物业、水电费用高于住宅,在设计、居 住功能方面又不如住宅,就会出现“商住倒挂”的现象。 短期内杜绝“商住倒挂”的现象很难,这需要一个长期的政策的支持和引导,还有投资者 理念的认知的转变。从另一个角度来看,大体量的商业地产入市使投资者、机构、企业总部 的选择增多,市场竞争必然会导致价格的回归。 根据我们的统计,一季度商业地产没有新的供应,目前疲弱的需求还是要持续一段时间 的。未来的租金水平随着供应的增加,会处于平稳发展的状态,不会有太大的波动。但是从 长远来看,从整体的商业体量、供应、品质来说天津会一步一步向上海、北京这些一线城市 靠拢。 天房发展天房美域商业街区 办公室主任乔雯 3 如有帮助,欢迎支持。 在新政出台之前,买商铺贷款首付相对较高,比投资住宅前期投入的成本要高得多。商 铺一般以租金为收益,属于中期或者是长期的收益。商业不动产收益率相对于住宅来说是要 高一些的,但是住宅可以走短线,在这个情况下相当大的一部分投资者就会走住宅投资获取 溢价的路线。 此外,如果在市区商用物业的培养期会短些,甚至有可能在项目的商品房销售过程当中 商铺就已经成为投资商家追捧的一种商品了。商铺一旦投入运营,后期的维护、物业管理会 直接影响到商铺的升值空间。这是有些投资者不愿意选择商用物业进行投资的主要原因。 最后,开发企业想把商业地产做好,首先要做到专业化、规范化,有些开发商是从商品 房销售转型过来的,现在还没有特别专业的团队来做商业地产,这也是需要我们不断学习和 探索的。 中国指数研究院天津分院 总经理蒋云峰 我认为这次新政是在保民生,把投资市场跟民生割裂,让大

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