房地产新政对哈尔滨楼市价格的影响

Economic & Trade Update Mid-journals Sum.NO.169May.2010

房地产新政对哈尔滨楼市价格的影响
徐伟航 王积田
哈尔滨 150030) (东北农业大学,黑龙江
【摘 要】4月17日,国务院出台新的房地产政策,旨在让房地产市场回归理性,最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道。新政策出台近两个月,对哈尔滨房地 产市场的影响逐渐显现,预计下半年哈尔滨楼市价格将会小幅下降,但不会造成明显波动。 【关键词】楼市;房地产;新政策

一、房地产新政策出台的背景 2009年随着应对金融危机的一揽子经济刺激政策的全面实 施,以及多项促进房地产市场优惠政策的落实,房地产市场得到 了极大的发展,房价呈现节节攀升的走势,并不断超出人们的预 期。据国家统计局资料显示,2010年1-3月,全国商品房销售面 积15361万平方米,同比增长35.8%。其中商品住宅销售面积增长 34.2%。1-3月,商品房销售额7977亿元,同比增长57.7%。其中商 品住宅销售额增长55.2%。3月份,全国70个大中城市房屋销售价 格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建 商品住宅价格同比上涨15.9%,二手住宅销售价格同比上涨9.5%。 房地产市场呈现量价齐涨的现象,并有逐渐向更多城市蔓延的态 势。一路飞涨的房价使房地产市场泡沫不断增大,加剧广大居民 通过市场来解决住房问题的难度,影响居民生活水平的提高,过 高的房价又在一定程度上阻碍城市化进程,如果房价得不到遏 制,甚至会影响到社会的和谐稳定。 在这样一个背景下,4月14日,国务院总理温家宝主持召 开常务会议,并出台了遏制部分城市房价过快上涨的四条政策 措施,4月17日,国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市 过快上涨的通知》(国发[2010]10号文),对4月14日制定的 四条政策措施进行了细化。新政策的主要内容包括采取严厉措 施,坚决抑制不合理住房需求;稳定土地价格;增加住房有效 供给;加快保障性安居工程建设 ;加强房地产市场监管,规范 市场秩序。其核心目的就是让房地产市场回归理性,最终逐步 走上平稳健康良性的发展轨道。 二、哈尔滨市楼市价格的基本情况 据哈尔滨一季度经济社会发展形势分析会上的数据显示,今 年前3个月,哈市实现房地产开发建设总规模1057万平方米,同 比增长14.17%。房地产市场交易活跃,累计销售商品房90万平方 米,同比增长70.94%。截至3月末,哈市累计空置商品住房172.6 万平方米,同比下降31.2%。一季度房价持续高涨,商品房平均 销售价格达到5138元/平方米,同比上涨了27.8%,其中商品住宅 5132元/平方米,上涨34.5%。全市累计销售商品住房8463套,建 筑面积在120平方米以下的6160套,占总量的72.8%。 哈尔滨市今年计划改造棚户区面积达100万平方米,涉及 居民1.6万余户。实施的56个棚改项目中,已有28个项目启动拆 迁,其他棚改项目将于6月末前全部启动。如此大规模的棚户区 改造将会引起大量的需求进而导致中低档商品房价格的上升。 对此,哈尔滨市政府提出今年要抓好住房这一“民生之 要”,采取增加普通商品房供给、对商品房预售款监管立法等 措施,抑制市场房屋投资炒作。 三、房地产新政策对哈尔滨楼市价格的影响 自4月17日国务院发布通知后,九部委联合出拳,金融政策、 土地政策、税收政策悉数登台,对全国房地产市场产生一定影 响。为贯彻落实好国家住房新政,哈市要求,国土部门要加快清 理和处置闲置用地,进一步完善土地招拍挂制度,探索“综合评 标”出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。年内,哈市 要大力发展住宅建设,增加普通商品住房有效供给,重点发展中 小套型普通商品住房,满足城市多数居民家庭住房需求;积极调 整用地结构,保证今年哈市保障性住房、棚户区改造和中小套型 普通商品住房建设用地占住宅用地的比例不低于70%。全年计划实 现住宅建设总规模1200万平方米,竣工600万平方米。同时,哈 市规范商品房预(销)售管理,打击以收取“诚意金”、签订借

款合同等形式变相提前预售的行为,并将对商品房预售款监管 立法,确保预售款安全。 从国家统计局哈尔滨调查队获悉, 4月份哈市新建商品房 价格、二手房价格涨幅放缓,低于15个副省级城市平均水平。 房地产新政出台近两个月,市场观望气氛浓厚,据哈市房 产部门提供数据,哈市5月入网商品房销售量为1531套,比去年 同期减少了近一半,比今年4月份更是下降了近七成。与此同时 哈市二手房市场交易量也出现大幅缩水。哈市楼市遭遇了“黑 五月”。值得注意到的是,尽管成交量下降,但成交热点地区 价格依然坚挺。 由于哈尔滨市今年同时启动多个大型棚改项目,短期租 房者增多,加之国家房地产调控政策的出台,造成哈尔滨市房 屋求租人群激增,以主城区内的小户型出租房源尤为紧俏。部 分外地来哈的打工人员为了上班方便,也热衷于在商圈附近或 交通便捷区域租房居住,使得小户型房源的月租金比去年同期 有很大幅度增长。从去年起,就有很多人把钱投到房地产市场 中,房价的飙升很大程度是由房产的过度消费和投机引起的。 房地产无论作为投资品还是消费品,都会随着物价总水平提高 而上涨。同时由于土地稀缺性和供给有限性,在高通货膨胀时 期,房地产作为一种投资品,常常用于某些投资者保值增值的 的一种手段,也导致投资需求的增加。 针对这一原因,6月1日,《哈尔滨市个人房屋租赁税收征 收实施办法》正式实施,这标志着“租赁税”自去年在南岗区 试行后,个人出租房屋收入依法纳税在哈市全面铺开。该政策 旨在通过出台租赁税打击部分投资多套房屋后转租出去,用租 金收益偿还银行房贷的炒房者,此举被认为是哈尔滨市响应国 家对房地产调控政策的具体体现。 按照《哈尔滨市个人房屋租赁税收征收实施办法》要求, 个人房屋租赁税收应纳税额等于租金收入与综合征收率的乘 积。其中,房屋月租金收入为营业税起征点以下的,综合征收 率为5%;住宅用房月租金收入为营业税起征点及以上的,综合 征收率为7%;非住宅用房月租金收入为营业税起征点及以上 的,综合征收率为12%。房屋租赁税的开征,将对投资多套房屋 后转租还贷的炒房行为有一定遏制作用。 四、结论 据国家统计局全国房地产市场运行情况数据,数据显 示2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比 4月份缩小1.2个百分点,环比涨幅创14个月新低。这也是70个 大中城市商品房销售价格首次出现同比增幅回落。商品房销售 面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,下降15.8%; 商品房销售额3335亿元,比上月减少1113亿元,下降25.0%。 1-5月,全国商品房销售面积3.02亿平方米,比去年同期增长 22.5%,增幅比1-4月回落10.3个百分点。 5月份的数据说明房地产调控政策的效果在逐渐显现,全国 范围内楼市成交量都不同程度出现下滑,成交均价略有下滑。 房价的实质性下降只是时间问题,随着房地产市场的观望期结 束,全国范围的降价潮将会如期而至。一线城市特别是价格偏 高的城市,价格回调的幅度会更明显一些。而作为二线城市的 哈尔滨,过去增长幅度本来就不高,房价的“水分”也没有一 线城市那么大,房价调整相对会比较小,而且政府本轮调控的 核心目的是房地产市场格局的重新构建,所以调控必然是常态

?30?

时代经贸

2010 年 5 月 中旬刊

总第169期

赴港产子及其对中国经济的影响
胡贺品
(上海交通大学安泰经济与管理学院,上海 200052)
【摘 要】无论中国的计划生育政策怎样倡导只生一个好,百姓依然在呼吁放宽二胎生育条件,拥有两个孩子已经是大多数家庭不可更改的刚性需求。为了使 国人能够“合法”地生育二胎甚至更多的孩子,社会上出现了一种提供“赴港产子”服务的中介机构,高价助人“合法”在香港产子。这些另类的消费数额之 庞大,对香港和中国内地的经济存在着不应被忽视的影响。 【关键词】二胎;赴港产子

一、中国大陆多数家庭孩子的供不应求 拥有孩子是成年人所特有的一种自然的情感需求。孩子被 称为是夫妇“爱的结晶”和“生命的延续”,也有人把孩子说 成是满足父母情感需求的“耐用消费品”。有需求,就会有需 求量,那么一个孩子能否满足当父母的需求?新浪亲子中心曾 经在中国针对已经有一个孩子的父母,做与“二胎”相关的需 求调查,共有20262人参与了调查并得到以下统计结果:
1,您是否想生第二胎? 非常想 一般 不想 不知道 总计 11438人 5628人 2919人 277人 20262人 56.5% 27.8% 14.4% 1.4% 100% 2,不想生第二胎的理由是: 养育压力 生育压力 其它因素 一个孩子好 总计 13553人 1666人 3984人 1059人 20262人 66.9% 8.2% 19.7% 5.2% 100%

3,您觉得一个孩子的家庭有何问题? 孩子成长孤单 孩子性格缺陷 爱太集中和专一 老有所忧 父母压力过大 14562人 10951人 5678人 5071人 4006人 71.9% 54.0% 28.0% 25.0% 19.8%

4,您希望独生子女政策能够: 二胎条件更松动 取消 继续坚持 不知道 总计 12090人 4885人 2278人 1009人 20262人 59.7% 24.1% 11.2% 5.0% 100%

参与调查的两万多国民中,超过50%的人非常希望可以 有两个孩子,而80%以上的人希望二胎政策能更松动些或直接 取消独生子女政策。对于独生子女成长的担忧,已经是很多独 生子女父母的心病了:一个孩子,看在眼里捧在手里还怕丢了 去,更别提万一孩子出现什么意外,这打击能在顷刻间摧毁一 个家庭。新一代中国的育龄父母虽然还有受重男轻女思想的影 响,可一旦孩子出生后,还是男女都一样的看待和培养,不管 是儿子还是女儿,一般有了两个后就满足了。 政府对于生育次数的限定,事实上并不能改变人们对于子女 数量的需求。假设把“养育成本”作为每个孩子的价格,那么可 以用下图(图一)表示一下当前中国家庭孩子的供求关系。

图一 中国家庭孩子的供求曲线

图一中,D1表示除养育成本外其它条件都不考虑的情况下,一 对夫妇对孩子的需求曲线,即感性的需求曲线,可以理解为如果社会 福利待遇好,养育成本低,就多生几个,如果养育成本高,自身又负 担不起,就少生几个。D2为长期的、考虑各种因素后一对夫妇对孩子 的需求曲线,也是理性的需求曲线。该理性的需求不受父母抚养能力 等各方面以及政策要求的影响,也是刚性的需求。父母作为孩子的需 求者也是供给者,需求几个理当供应几个好了,即:D2=S1=2,但是 由于政策的限制,现在供应量不得不为S2=1,于是对于中国家庭来 说,一个孩子就显得供不应求了。 从图一中也可以发现,假设S1与D1相交的点A对应的养育 成本为P1,那么当供给曲线移动到S2=1后,S2与D1的交点B对 应的养育成本为P2。P2显然是大于P1的,一个孩子分摊的养育 成本比两个孩子大的多。这个道理用多生一个孩子产生的边际 成本递减来解释更容易理解:多养一个孩子,为第一个孩子购 买的用品可以再重复利用一次,比如小床,小车,玩具,衣服 等,都可以给第二个免费使用;另外,父母的生育和喂养积累 的经验都可以在第二个孩子身上得到发挥。正常情况下,抚养 第二个孩子的经济成本和投入的精力都会比养第一个孩子少, 养育的质量可能会比较高,两个孩子在一起互相陪伴,父母可 以从陪伴独生子女的重任中解脱出来,两个孩子带给父母和家 庭的娱悦程度比一个孩子大。可以说如果不考虑政府方面的罚 款,多生一个孩子,边际成本递减,边际效用倒是递增。 二、供不应求引发的赴港产子 为了多生一个孩子,许多夫妇开始利用“生子服务”中介 机构提供的便利,以很高的价格到香港“合法”地生多一个孩 子,这样生一个孩子的价格通常从6万元到十几万元不等,甚至 更高。 内地孕妇赴港生育成为可能,归根结底源自2001年的“庄 丰源案”。庄丰源,1997年9月在香港出生,父母都是内地人, 在赴港探亲期间生下了他,一直由拥有香港居留权的祖父照顾 他。香港政府入境处根据《入境条例》:“在香港出生的中国 公民若要成为永久性居民,则在其出生时或以后任何时间,其 父母的任何一方必须已在香港定居或已享有香港居留权”为 由,要将庄丰源遣返回内地。但根据《香港特区基本法》第 二十四条:“在香港特别行政区成立以前或以后在香港出生的 中国公民”可判定庄丰源为香港永久性居民。庄丰源的祖父提 起了诉讼。2001年,香港高等法院和香港终审法院相继裁定庄 丰源胜诉,不论其父母是否已在港定居,在香港出生的中国籍 子女都享有居港权。此案例为内地孕妇在香港生孩子打开了大 门。这个案子就成了内地孕妇去香港生孩子的法律依据。 香港政府于2007年2月1日对外颁布新规定:任何地区任何 人都可以去香港生孩子,只要在孕期27周之前在香港医院进行 过预约,拿到香港医院发给的《内地孕妇分娩预约证明》,就
[2]哈市房价持续高涨 商品住宅均价5132元/平米.黑龙江新闻网. [EB/OL]http:// house.focus.cn/news/2010-04-30/921700.html,2010-4-30 注:基金说明,东北农业大学大学生科技创新基金立项项目,项目编号 20090213。 作者简介:徐伟航(1989—),女,东北农业大学经济管理学院会计08级学生。 通讯作者:王积田(1969—),男,东北农业大学副教授,研究生导师,研究方 向:财务管理。

性、延续性的。哈尔滨今年的同期销量比2009年下滑严重,虽 然房价一直没有松动,但有新盘的开盘价已经比预期有所降 低。所以下半年,哈市房价会小幅下降,抑制了不合理的需求 后,成交量也会减少。
参考文献: [1]国家扼制高房价政策“新国十条”分析.搜狐焦点.[EB/OL]http://house.focus. cn/news/2010-04-19/910861.html, 2010-4-19

?31?

房地产新政对哈尔滨楼市价格的影响
作者: 作者单位: 刊名: 英文刊名: 年,卷(期): 被引用次数: 徐伟航, 王积田 东北农业大学,黑龙江,哈尔滨,150030 时代经贸 ECONOMIC & TRADE UPDATE 2010,""(14) 0次

参考文献(2条) 1.国家扼制高房价敢策"新国十条"分析 2010 2.哈市房份持续高涨商品住宅均价5132元/平米 2010

相似文献(10条) 1.期刊论文 翁晓峰.许俊菊 产生我国楼市泡沫的影响因素分析 -财经界(学术)2010,""(5)
近年来,中国的房价已大大超出城镇家庭的承受能力,究竟是哪些因素制造了楼市泡沫?笔者从需求、供给及相关群体三个方面、六个因素进行论证,认为导致中国楼市泡沫的主要因素 有:城市化及家庭小型化对住房的刚性需求:各种"热钱"对楼市的拉动;房地产企业的销售手段;土地有效供给不足;地方政府及地方政府官员提升房屋成本;媒体、经济学家、银行等利益共 同体对房价的放大.

2.期刊论文 崔鑫 我国楼市发展趋势 -中国科技财富2010,""(2)
中国楼市从1998年发展到今日,历尽了数十个春秋,房价从最初的缓慢增长阶段发展到现在的逐步调整阶段,从2009年楼市的发展趋势看,市场的调整态势仍将延续.不过与此同时,国家 和地方政府对房地产市场的支持力度却将进一步加大.在房价进一步回归理性的同时,改善性需求将推动市场成交量的回升.相信在未来的几年内,中国的接市将会给我国人民带来新的曙光.

3.期刊论文 王彦 宏观调控下的武汉楼市 -科技创业月刊2006,19(12)
阐述了武汉的房地产现状,利用房价收入比、价租比、投机度以及直接求出房地产价格泡沫大小的近似值等方法,来判定武汉的房地产市场已有较明显的泡沫,在此基础上应引起警惕 ,并加大宏观调控力度,使武汉作为中部崛起的重点城市,经济能快速平稳的发展.

4.期刊论文 熊学文.XIONG Xue-wen 2007年以来房产市场新政策分析及对2008年楼市的影响——以永川区楼市为例 -重庆文理学院学报(自 然科学版)2008,27(4)
分析2007年以来国家对房地产市场的宏观调控政策,探讨了此次调控的背景及对2008年房地产市场的影响,认为2008年重庆市永川区的楼市购房需求将与2007年基本持平或略有下降.

5.期刊论文 李云.马桂玉 当前广西房地产市场的概况、问题及对策探讨 -现代企业文化2009,""(18)
文章主要论述了2009年1~5月广西楼市的情况,对广西房产行业面临的问题做了探讨,并针对问题提出了一些对策建议.希望对广西房产行业的健康发展有所帮助.

6.期刊论文 黄玉兰 地方政府在楼市调控中的角色转换 -党政干部学刊2008,""(2)
房地产的特性需要地方政府的介入.以弥补房地产市场上的失灵.但政府在楼市调控中也有过角色错位的情况,需要转换角色,严格限定其调控范围,防止触角伸至市场调控的边界.

7.期刊论文 梁德学.彭艳萍.Liang Dexue.Peng Yanping 楼市迷局媒体乱象——对近期国内房地产报道中诸问题的反思 -新闻界2008,""(5)
随着近一年来房价泡沫的破裂和房地产业的调整,楼市成为媒体竞相报道的话题.但总体表现却令人失望.本文试图通过对近期国内媒体房地产报道进行反思,总结其中存在的诸问题并 加以简要分析.

8.学位论文 缪宇 我国房地产税收政策对楼市的影响 2008
近几年来,全国楼市异常火热,各地“炒房团”轮流坐庄,推动全国房价一拨拨往上涨,给老百姓生活造成巨大影响,给和谐社会的创建带来压力。尽管中央政府在房地产税收调控 上下了“猛药”。但是几年下来,各地楼市价格依然居高不下。国家通过税收手段对房地产业进行调控,不但没有遏制住房价的上涨势头,反而产生助涨作用。因此有必要对税收政策对 楼市的影响过程与结果作系统分析,找出税收调控失效的原因,进而希望能为加快完善我国的房地产税收政策,优化我国的房地产税收改革起到一定的借鉴作用。 本文首先回顾了前人对税收调控房地产市场的研究成果,并对房地产税收对税收调控房地产市场的重要性作了充分的肯定,但对当前税收调控的有效性提出了质疑。尽管税收调控有 着很多的优点,但从当前我国房地产市场的现状来看,现行税制欠科学是导致房价持续上涨的一个重要原因。 接着作者探究了了房地产税收政策对楼市的影响过程。税收正是通过对开发商、销售方利润的影响以及对购买方成本、预期的影响来使得市场供给曲线和需求曲线发生变化,最后引 导市场向预期的目标变化。在此基础上作者又通过三个理论来阐述我国房地产税收政策对楼市的影响。一是用经济学供需理论来阐述税收政策是如何影响供给与需求的。二是用陈多长 (2005)所建立的房地产价格形成理论来分析税收政策是如何影响房价的。三是用资产的成本理论来分析税收政策如何影响房产市场。此外,还对我国调控房地产市场的主要税种进行了具 体分析。 在对税收政策对楼市的影响作了系统分析后,结合全国31个省直辖市2003-2006年四年内房地产价格变动、交易量变动与四年房地产企业营业税、土地增值税、房地产企业所得税、契 税、房产税、个人财产转让所得税的资料进行实证分析。通过实证分析证明当前的大部分税收政策最终会助涨市场价格且使市场交易量萎缩,当前的房地产税收调控并不能取得预期的调 控作用。同时实证过程中也发现土地增值税与契税会对市场价格产生较好的抑制作用,未来税收调控时可作进一步尝试。 最后,论文对未来开征物业税、完善房地产市场信息平台、加强对土地增值税与契税的征管、各种经济手段调节,采取多管齐下的组合手段提出了建议。

9.期刊论文 杨婷.北风 沈城楼市未来发展很乐观——访沈阳市房地产研究所所长范翰章 -辽宁建材2007,""(2)
今年64岁的沈阳房地产研究所所长范翰章,是沈阳房产界的权威人士.经数次相约后我们终于有幸与其面对而坐下来,就沈城楼市的目前状态与未来发展等问题聊了起来.

10.期刊论文 郝鹏飞.姚西龙 从股市和楼市看宏观调控为何在中国屡屡失效 -大众商务(投资版)2009,""(1)
2007年,中国的股市和楼市都经历了前所未有的持续高位增长,尽管中央政府不断出台相应的宏观调控政策,包括各种财政政策、货币政策以及相关法律法规,但局面仍未得到较好的控 制.股市对利率政策缺乏敏感性,房价在供求状况严重扭曲的情况下依然高涨.本文通过对中国股市和楼市的分析,试探求导致宏观调控失效的原因.

本文链接:http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_shidjm201014017.aspx 授权使用:东北农业大学(dbnydx),授权号:92591c8d-9227-4083-92d5-9e31012f3659 下载时间:2010年11月17日


相关文档

房产新政对楼市交易的影响有多大?
房地产新政影响下的北京楼市2
房地产新政后的楼市分析
房产新政对楼市影响之个人观点
哈市房地产楼盘调研
哈市房地产楼盘调研分析
房地产新政影响楼市综述
房产新政是在摧残中国楼市
楼市新政出台 商业地产价值洼地迎来春天
电脑版