商业地产系列之一:新政新生机 资本新洼地_图文

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中国领先产业研究专业机构 目 录

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中投顾问点评:资本寻猎商业地产 理智莫被热钱冲昏 ............................. 4 前言 ........................................................................ 7 市场现象:商业地产迎“金秋” ................................................ 8 房地产楼市新政策催热商业地产............................................. 8 中房协:国家宏观调控支持商业地产......................................... 9 宏观市场................................................................ 10 租赁市场................................................................ 14 投资市场................................................................ 19 区域观察:商业地产强势走红 ................................................. 22 沪商业地产上周成交回落.................................................. 22 深圳写字楼租售齐火爆.................................................... 23 北京商业地产靠限购走红.................................................. 25 广州商业地产强劲回升.................................................... 26 厦门零售巨头纷纷发力商业地产............................................ 27 珠三角商业地产市场机遇不断增加.......................................... 28 地产龙头动向: “弃宅投商”加紧布局 .......................................... 30 地产商集体扩充商业地产版图.............................................. 30 品牌房企发力商业地产................................................ 30 商业地产成为房地产市场避风港........................................ 30 保利.................................................................... 31 保利加大商业地产土地储备............................................ 31 保利加大多区域战略布局.............................................. 32 保利二三线城市布局高于同业.......................................... 33 万科.................................................................... 34 住宅老大万科这回得“跟着跑”........................................ 34 万科沪上商业地产落子闵行七宝........................................ 35 11 亿拿下赢嘉中心拟投入 7 千/平改造成本 .............................. 36 万达.................................................................... 36 商业地产成万达集团支柱产业.......................................... 36 万达广场再创辉煌.................................................... 39 万达集团抢滩旅游地产 1700 亿投资再当老大 ............................ 42 华润集团................................................................ 43 华润万家进军商业地产................................................ 43 华润万家以零售地产为突破口.......................................... 43 金地.................................................................... 45 重点布局长三角高铁站点.............................................. 45 金地上海积极寻找商业地产投资机会.................................... 46 恒大.................................................................... 46 恒大谋求进军商业地产 全国布局酒店业发展 ............................. 46

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恒大数十亿元投资旅游综合体 提速商业地产布局 ......................... 48 外资房企:加大中国商业地产投资 ............................................. 50 投资重点转向商业地产.................................................... 50 外资扎堆中国商业地产 购物中心受宠....................................... 51 外资开发商开发项目多样.................................................. 52 外资机构青睐北京写字楼.................................................. 54 投资热度:写字楼独领风骚 ................................................... 55 险资入市 写字楼市场量价齐升............................................. 55 投资商铺养老 商铺渐成热点............................................... 57 漫行街模式成商业地产新宠................................................ 59 成都专业市场投资“钱”景无限............................................ 60 房地产行业电子书推荐 ....................................................... 62

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中投顾问点评:资本寻猎商业地产 理智莫被热钱冲 昏
中国人对房地产的热情可能并不会因为“限购令”而消退。在投资者对住宅市场只能 “望洋兴叹”的时候,另一批人则把目光瞄向了商业地产。 中投顾问高级研究员黎雪荣指出,未来商业地产发展将呈现出几大趋势:第一,在一线 城市商业地产开发趋于饱和的背景下, 未来商业地产开发将呈现普遍向二、 三线城市蔓延的 趋势。第二,打造体验式购物市场,或称“时间型消费模式” ,该模式如今在国外已成为主 流商业地产模式,典型案例有日本的“博多运河城” 。第三,将朝专业化方向发展。投资商 和开发团队分离,专业的人做专业事,这也是房地产基金参与开发的先进管理模式,将有效 避免投资者过多干涉开发细节,造成开发及运营思想的多变。 “短期、中期让我选一个行业,目前我认为是商业地产。 ”上海鼎峰资产总经理张高近 期表示, “我们对未来三到五年的看法,短期看通胀,中期看转型。两个最好的投资机会是 大消费服务和新兴产业。像商业地产有这样的特性,通胀来了它也是跟着通胀受益,同时商 业地产是卖给谁的?是卖给零售商、卖给百货公司、超市的,它们是受益于消费服务业的发 展的。 张高还表示,而且目前的房地产调控政策,更多的是针对住宅地产,商业地产并没 ” 有受到限制。 “商业地产目前还是一块价值洼地。 ”中投顾问高级研究员黎雪荣表示,中国住宅地产 价格目前已经很高,甚至出现了“住商倒挂”的现象。商业地产的蓬勃发展可以体现一个国 家经济良好的运行,同时也会促使住宅地产价格回归到合理水平。 “限购政策出台后, 巨量的投资资金将无法进入住宅市场, 股市和商业地产市场是两种 较为合理的替代方式。 ”中原集团研究中心高级研究主任季峰表示,4 月份的调控政策没有 针对写字楼市场, 但是新政出台后, 写字楼的销售依然受到严重影响, 成交量出现腰斩。 “但 这次商业地产的成交也未出现明显减缓,我们相信这种趋势仍将持续。 ” 根据中投顾问产业研究究中心数据,5 月北京、上海、广州和深圳四大城市写字楼销 售面积环比 4 月大降 50%,6、7 月销售面积也在低位徘徊。8 月写字楼成交回到较高水平, 达到 48.31 万平方米,9 月写字楼销售面积为 59.27 万平方米,基本达到新政出台当月的水 平。 与此同时,9 月份各大城市甲级写字楼租金出现普涨,其中北京、广州、深圳甲级写字 楼租金大幅上涨 6.33%、2.95%、2.69%。目前以国贸、金融街商圈为代表的北京高端写字楼 商圈出现明显的供不应求现象,空置率走低,部分写字楼出现满租,写字楼租金一路上涨。

中投顾问产业研究中心是中国领先的产业研究专业机构,我们拥有十多年的市场调查、市场研究、行业研 究及投资咨询专业经验。“让投资更安全,经营更稳健”是中投顾问对客户的核心价值所在。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/AboutUs/Company.html 4

中国领先产业研究专业机构 【投资关键看选址】

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季峰表示,目前中国商业地产的价格基本保持每年 10%~20%的幅度上涨,商铺租金也 在平均每年 5%~10%的涨幅。而且投资商业地产获得的收益率相对比较稳定。 “一般来说甲 级写字楼和好的商铺年回报率大概在 6%~8%之间,好的商铺的回报率比写字楼稍微更高一 点。 ” 据了解,目前商业地产投资市场仍以个人投资为主,但与住宅市场不同,商业地产投资 人群相对稳定。 “一般来说,像北京、上海、深圳和广州这样的一线城市每个城市投资商业 地产的人数大概也就 100~200 人,香港市场也是这种规模。 ”季峰表示,商业地产投资者可 以说是专业的投资者,追求长期稳定的收益。 多位分析人士表示,投资商业地产最关键的是选址。黎雪荣表示,投资商业地产,需要 对所在位置的交通环境、 未来城市规划和商圈周围人群结构及未来的消费潜力等因素都做一 个判断。 “选择一线城市中心商区是不错的投资选择,租金回报率高而且稳定。 ”季峰表示,如 果选择郊区商圈投资的话,风险比较大,租金回报率也会比较低,同时可能会面临一定时间 的空置期。 “如果资金量比较小的投资者也可考虑投资新兴住宅区的商铺,这种商铺未来升 值潜力更大。 但季峰指出,与住宅地产不同,商业地产投资需要的资金量非常大,一般情 ” 况下可能需要几千万元,门槛较高。 高维环球中国区董事总经理张良军则建议, 个人投资商业房地产最好以团体或者私募基 金的形式,这样个人不仅能够有效降低投资风险,而且也能够有充分的议价能力。 “住宅房 地产最大的问题是买卖双方的不平衡, 开发商决定了住宅房地产价格, 老百姓没有议价能力。 但商业房地产市场买卖双方实力更均衡、 信息对称, 双方都有足够的议价能力。 版权信息: ” 本文来源于合肥房地产交易网,与住宅地产投资相比,商业地产投资的代价更高。因为商业 地产贷款期限更短、税费更高。上海各大银行对住宅地产贷款最高年限可达 30 年,但商业 地产贷款年限基本在 10 年以内。首付比例在五成以上,贷款利率为基准利率的 1.1 倍。 但从这个角度讲, 目前商业地产贷款政策已经与二套房贷政策相同, 只是贷款年限比较 短,每月还款压力比较大。但商业地产交易过程的税费却远远高于住宅地产。 季峰表示: “住宅地产的土地增值税目前是免收的,但商业地产交易过程中除了 3%契 税、个人所得税外,更大一笔的是土地增值税。 ” 据了解, 土地增值税的征收一般按照出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率。 增 值额未超过扣除项目金额 50%的部分,税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50%、未超 过扣除项目金额 100%的部分,税率为 40%。增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除 项目金额 200%的部分,税率为 50%。增值额超过扣除项目金额 200%的部分,税率为 60%。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2008 年受宏观调控的 影响,我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象,市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。 从租金情况来看,2008 年商业地产市场出现明显的调整。2008 年全国商业地产开发投资额 3947.55 亿元, 同比增长 11.5%,增幅同比回落 28.6%。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 5

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此外,还按出售收入减去购买价款后的差额征收 5%营业税。一般来说,商铺换手率极低, 其原因即为转让交易过程中的高额税费。 “因为投资者如果很快卖出的话,获得的回报率会 很低。 ”季峰表示,因此,绝大多数商铺投资者选择长期持有,通过收租获取利润,在 10~20 年后才会选择卖出,这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。 【空置率风险】 中投顾问高级研究员黎雪荣表示,相比住宅地产投资,商业地产会有一些特殊的风险, 比如由于市场因素的变化,导致商铺的空置率。比如 2008 年受金融危机影响,北京很多购 物中心空置了 2 年多才开业,而且租金也有一定下滑。 为了防止空置率的租金损失, 中投顾问高级研究员黎雪荣也建议投资者可以采取返租、 代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后,由开发商承租回去,并统一对外出租。代租 则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。 在获利方式上, 前者签署购房合同后便可从开 发商处获得固定的年租金收益, 后者则需要等待承租者上门后确定年收益。 这两种方式都一 定程度上为投资者解决了出租的麻烦,但同时也降低了部分收益。 所以,对于想要投资商铺的个人而言,首先要确保资金为闲置资金,因为商业地产的转 手远远没有住宅地产方便,而且需要付出巨额税费。 此外, 商业地产投资属于长期投资, 投资者对商铺所在区域未来的长远规划需要做非常 深入的了解,不可贸然购买。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2009 年金融海啸肆虐 后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场,商业地产市场显得很冷清。2009 年中国商业地产发 展总体表现为投资热,消化冷的特点,在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象,说明和实体经济联系 紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况,尚处在调整谷底。另外,2009 年商业地产市场进一步细分, 开发商阵营出现分化,开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响,一线城市核 心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 6

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前言
2010年10月,各地新的房地产调控措施相继出台,临时性限购措施不断,楼市观望氛围 浓厚,成交量明显下降。越来越多的房产商把目光投向商业地产,成就了商业地产的繁荣。 近年来, 商业地产的发展的确吸引了不少投资者的注意力。 尤其2010年楼市经历了二次调控 风暴洗礼之后, 不少曾经的住宅投资者纷纷寻求新的投资突破, 在看好商业地产发展前景后, 一场“寻猎”商业地产的投资潮席卷而来。 中投顾问高级研究员黎雪荣认为, 目前中国正处于经济转型时期, 传统住宅市场通过囤 地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现,随着地价的飞涨和优质地块的稀缺,传统 住宅拿地成本越来越高,大部分地产公司只能获得行业的平均利润。 住宅的“冰河时代” 商业的“黄金年代”。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为, 无论是政策内容,还是其出台的时机,都是对投资性、投机性购房者释放信号,不要再做炒 房的美梦了。著名财经评论员叶檀最近指出,住宅利润的黄金时代已经过去。投资者“逢开 必买、逢买必赚”的疯狂将不复存在。而与之相对,商业物业由于未受“限购”、“限贷” 政策影响,反而迎来多年未见的火爆行情。专家分析,新政很大程度上将影响投资资金的流 转方向。 中投顾问最新发布的 《2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》 显示, 2010 年 1 月至 9 月,全国房地产开发企业完成投资同比增长 36.4%,其中,非住宅类投资近 万亿,同比增幅达 42.9%。2010 年第三季度北京商业租金环比增长 2%,同比增长 9.9%;写 字楼市场平均租金环比上涨 4.14%,达到 2008 年三季度以来的最高水平。2010 年第三季度 广州商业租金环比增长 2%,同比增长 9.9%。 业内人士分析,未来一年, 中国商业地产发展势头将更加强劲。 国内各大地产中介企 业也纷纷将业务重心转向商业地产,转卖写字楼和商铺,在新政实施后,商铺、写字楼等商 业物业的客户量达三成以上。 过去 10 多年来,住宅市场和商业地产的走势,往往呈现出此消彼长的“互补”形态, 住宅火爆,则商业萧条,反之亦然,现在新政的落实,以及房产税这把“悬头之剑”,将给 住宅市场带来至少 3~5 年的深度调整,投资商业,正当其时!

中投顾问发布的《2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出,近年来,新近落成的大型 综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件 和软件的要求,这给房地产行业留下了巨大的市场空白,于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就 应运而生。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 7

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市场现象:商业地产迎“金秋”
房地产楼市新政策催热商业地产
受国家对住宅房地产市场调控的影响, 部分省份的住房交易市场已趋于平缓, 但一批敏 锐的投资客却将视线转向商业地产, 掀起一股商铺炒作热。 中投顾问高级研究员黎雪荣认为, 新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩, 投资者开始寻找新的渠道, 而未来利润增长 点将来自具有较高价值空间的商业地产,商业地产发 2010-2015 年中国商业地产市场投资 展必将迎来新的高潮。住宅投资与商铺投资有何差 分析及前景预测报告(共五卷) 异?商铺投资是否能给投资者带来预期的收益?看似 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 疯狂上涨的商铺价格又暗藏怎样的风险?
国商业地产市场投资分析及前景预测 报告》共十八章。首先介绍了商业地 产的相关概念、分类及特点等,接着 分析了中国房地产行业和商业地产市 场的现状,然后具体介绍了商铺地产、 写字楼、工业地产、购物中心地产的 发展。随后,报告对商业地产市场做 了区域发展分析、重点企业经营状况 分析、竞争格局分析和投融资分析, 最后预测了详细>>

【商业地产热】 2010年以来,济南市民王军已“斩获”了三套商铺, 分别位于山东德州市、淄博市和江苏宿迁市。一年前, 王军还是一个纯粹的住宅投资客,先后购买了4套住 宅。“2010年我基本上不关注住宅市场了,重点就是看 看二、三线城市的商铺,只要价格合适我就立即买下 来,用作长期投资。”王军说。

济南多家地产公司相比新政策出台后住宅市场出现的浓厚的观望现象, 不少地段的商铺 销售异常火爆。济南泉乐坊商业街的销售人员表示,这一项目虽然最低每平方米45000元, 最高达85000元,但刚推出就被抢购,目前只剩下两个商铺待售。 商铺投资的火热也带动开发商拿地的热情。10月12日,济南对东部的3块金融商业用地 进行拍卖,经过15轮的竞价,山东启德置业有限公司以8亿元的价格拍得,土地溢价近2.5 亿元,每亩价格在850万元。 一位业内人士表示,自4月份楼市调控政策实施以来,济南 多个住宅用地在拍卖时都是因为竞拍企业不积极, 最后以底价成交。 而这次如此激烈的竞争 场面, 说明在目前楼市调控背景下, 无论是投资者还是房地产企业对商业地产的热情已明显 高于住宅。 商铺投资因其长期增值的空间和短期固定的租金收益,引得不少人追捧,但业 内人士也表示,商铺投资的风险远远大于住宅投资,一旦决策失误有可能导致血本无归。 山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说:“商铺有着区别于住宅的显著 特点。一般而言,住宅投资可以在两三年内达到一定的升值预期后出手,但是商铺需要一个 培育周期, 这和周边的商业氛围以及所从事的商业类型都有着密切的关系, 很多商铺在七八

中投顾问高级研究员黎雪荣认为,新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩,投资者开始寻找新的渠 道,而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产,商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见 http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm 8

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年后才能获得较好的收益。而且,如果选择的商铺位置不好或商业氛围较差,甚至很长一段 时间都无法获得像样的收益。” 不过,对于商业地产受热捧,业内人士认为有其必然性。“住房投资因调控限制了一些 人的投资,但庞大的社会闲散资金必然寻找另外一个出口,而且商铺、酒店式公寓并不在新 政调控范围内, 既没有限购措施, 而且贷款首付和利率都相当于二套房贷。 ”合富辉煌(中国) 山东公司市场研究总监许传明说。 【警惕过度炒作】 一些行业人士和专家认为, 国家对住房市场实施调控并未涉及商业地产, 这使得很多城 市的商业地产以“城市综合体”等面目出现,盲目新建和扩建商业项目,导致供过于求的局面 正在形成。同时,宽松的银行贷款政策,也让一部分住宅投资者有能力投入到商铺投资中。 专家提醒,无论是开发商还是投资者,都应根据当地的实际情况谨慎投资,以免过度炒作形 成泡沫。 山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授认为, 投资任何城市的商铺, 都应事先做好后 期收益预估, 因为随着城市规划的更新和发展中心转移, 其所能带来的收益具有很大的不确 定性。 “特别是有些城市的商铺投资热潮和当地的商业环境并不匹配,投资者一旦选择失误就 可能导致损失难以挽回。”李铁岗说。 薄夫利认为,商铺投资泡沫的形成和商业用地 的供应有着密切的关系。“一个城市对商业地产必须 有着严格的用地计划,在商铺投资火热的时候应该 谨慎审批。一旦供应量过大会催生泡沫的产生,同 时也会因此导致泡沫的破灭。”

2010-2015 年中国购物中心投资分析 及前景预测报告 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国购物中心投 资分析及前景 预测报 告》共八章。首先介绍了购物中心的 定义、分类,Shopping Mall的概念、 特点及与其他商业业态的区别等,接 着分析了国际国内及我国主要省市购

中房协:国家宏观调控支持商业地产

虽然众多知名的品牌开发商的涉足,从某种程 物中心的发展概况。然后对购物中心 度上来讲,对商业地产是一个利好的消息,其实力 的开发、运营、典型范例做了细致分 和品牌会使得商业地产本身的竞争更加剧一些,有 析,最后分析了购物中心的投资潜力 利于创造出更好的、更市场化的产品。蔡鸿岩表示, 及其未来前景趋势。您若想对购物中 商业地产再热,也是跟专业相关的,从投资的角度 心有个系统的了解或者想投资购物中 来讲,商业地产不仅投资额度、资金门槛较高,其 心开发运营,本报告是您不可或缺的 投资的专业性、技术门槛要求更高。商业地产的开 重要工具。详细 发企业第一要有专业化团队,第二要有很强资金实 力,第三要有准确的市场把握能力,第四要有较好的运营方式和策略方针。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2008 年受宏观调控的 影响,我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象,市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。 从租金情况来看,2008 年商业地产市场出现明显的调整。2008 年全国商业地产开发投资额 3947.55 亿元, 同比增长 11.5%,增幅同比回落 28.6%。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 9

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据蔡鸿岩介绍,房地产开发从大的分类上只有两种:住宅开发和商业地产开发。自上世 纪80年代末期出现商业房地产开发近20多年来, 中国大陆房地产开发商绝大多数属于住宅开 发类地产商。 真正有实力并且有能力开发商业地产的开发商实在是凤毛麟角。 按照中国房地 产业协会商业地产专业委员会给出的商业地产定义, 商业地产是指由民间资本投资而非政府 投资, 以持有型物业获取收益的房地产开发模式。 商业房地产开发与住宅房地产开发最大的 不同在于,商业地产可以为城市持续制造产值、利税,并提供就业。它是城市发展第三产业 的前提和基础,是城市配套设施日趋完善所依赖的、不可或缺的民间资本支持动力。而住宅 房地产开发只是满足、 提供城市居民居住功能需求, 开发商一次性获利的一个阶段性生产项 目。 中国房地产业协会副会长朱中一在表示,随着2010年4月差别化住房信贷政策的出台, 主要是严格的“二套房”政策,对房地产市场中的投机因素起到了比较快的抑制效应,同时对 于改善性住房需求也有一定抑制效应。目前,房地产市场进入调整期。总体来说,全国70 个大中城市房价涨幅趋缓,按照抑制部分城市房价过快上涨的要求,这个目标在逐步实现。 但从办公楼和商业性用房的销售面积来看,受调控政策的影响程度较小。 “房地产市场的“观望期”还会延续一段时间。”朱中一表示,广义的商业地产,包括商业 住宅这一块,不管怎么样,商业地产和住宅地产相比还有高投入、高回报、高风险的特点, 所以希望从事商业地产的房子应该更加用心一点。 商业地产经过了前几年的快速发展以后, 当前也确实遇到了一些问题, 主要是市场经营 销售量下降。 尽管国家近几年来对房地产的调控主要是住宅地产这部分, 但是我们国家就房 地产发展的一些指导思想, 就宏观调控的目标一些分析对商业地产同样有一定的影响力。 房 地产发展给客户不同的需要,也有一些指导思想,宏观调控的目标,比如说总量基本合理, 价格基本稳定和当地的经济发展相适应, 和相关的行业发展相协调。 所以我们要从大的方面 来看,国家宏观调控是支持商业地产的。
2010-2015 年中国商铺地产市场投 资分析及前景预测报告(上下卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年 中国商铺地产市场投资分析及前景

宏观市场

由于宏观经济增长前景较好,全国商业地产市场 预测报告》共十三章。报告首先介 在第三季度显著回升。第三季度,全国商业地产供应 绍了商铺的概念、分类和价值等知 面积继续保持放量增长:其中写字楼全国供应面积增 识,接着分析了国内商业地产和商 加近 325.8 万平米,商业全国供应面积超过 480 万平 铺地产的发展概况,然后分别对社 米。尽管放量面积持续增长,但是第三季度写字楼成 区商铺地产、商业街商铺地产及其 交面积仍然高于供应面积近 20%,整体租金实现环比 他类型商铺地产发展状况做了分析 上涨,同时市场空置率也有所降低;商业面积本季度 详细>> 大宗成交频现,成交面积达 4419368 平米,成交金额 585 亿多,例如,北京银河 SOHO 平均每单成交额为 1270 万元,5000 万元以上的客户占销售 额的比例为 76%,1 亿元以上大客户占销售额 50%。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2010 年第一季度,我 国商业地产市场有比较好的发展,主要是因为随着实体经济的恢复,城市化进程进一步加快,商业用房跟 整个居民的消费呈显著正相关。 详情参见: http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 10

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据国家统计局数据显示:2010 年 1 月至 9 月,全国房地产开发企业完成投资 33511.25 亿元,比 2009 年同期增长 36.4%,其中,非住宅类投资近万亿,达到 9999.20 亿元。 西部地区增幅最大,由四川、重庆、宁夏、新疆等省市带领,西部地区投资增速达到 48.2%;中部地区除黑龙江省表现较突出外,其他省份表现相对稳定,但增幅也高于住宅投 资的 30%,平均达到 38.6%;东部地区投资额最高,约 6232.68 亿元,与 2009 年同期相比增 长 43.10%。 据 CRIC 中国房地产决策咨询系统数据显示,2010 年 3 季度,全国商业地产供应面积达 8,058,322 平米,其中商业面积 4,800,471 平米,较 2009 年同期增长 16.15%,成交面积下 降 10.70%,但成交金额比 2009 年同期增长 0.57%,表明成交单价上升幅度较大;楼市场升 温,成交单价偏低影响,成交金额较 2009 年同期略有下滑,下浮 5.62%。 写字楼:全国各大城市,特别是一线城市,放量有 所放缓,但签约量持续升高,整体吸纳量达到新高,特 别是一线城市的主要商务区,如北京 CBD,上海浦西, 广州珠江新城等。整体经济环境持续回暖,企业选址需 求面积不断加大。三季度,各大城市持续出现大面积企 业选址及扩张交易,在高端写字楼租金领涨的情形下, 全国写字楼物业租金普遍上涨,空置率持续走低。 【北京】 北京甲级与乙级写字楼市场存量分别达到 467 万平 方米和 671 万平方米, 环比分别上升 1.46%和 0.33%。 写 字楼市场需求依然旺盛,整体空置率按季下降 3 个百分 点至 11.56%,市场总净吸纳量超过 41 万平方米。

2010-2015 年中国写字楼市场投资分 析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国写字楼市场投资分析及前景预测报 告》共十五章。首先介绍了写字楼的 相关概念、特征、分类及划分标准等, 接着分析了中国写字楼的发展环境及 行业现状。然后分别介绍了北京、上 海、深圳、广州、天津、南京、青岛、 重庆等主要城市写字楼市场的发展。 随后,报告对写字楼市场做了市场营 销分析、物业管理分析、投融资分析 和政策背景分析。最后对写字楼市场 的未来前景及发展趋势进行了科学的 预测。您若想对写字楼市场有个系统

甲级写字楼项目仅国贸三期一个项目;各大商圈写 的了解或者想投资写字楼,本报告是 字楼空置率持续走低, 特别是金融街商圈下降速度最快, 您不可或缺的重要工具。详细>> CBD 因国贸 3 期 12 万平米的大体量入市,空置率下降幅 度略小于其他地区;在 CBD 区域带领下,北京市整体市 场租金上浮较大,个别项目最大增长甚至达到 15%。 北京整体写字楼市场平均租金环比上涨 4.14%,至 145.94 元/月/平方米,这是自 2008 年三季度以来的最高水平。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2010 年岁初,房地产 紧缩型调控拉开大幕,4 月 17 日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 ,调控力度 力度之大,堪称史无前例。新政主要针对住宅市场,而商业地产成为楼市调控新政的受益者,未来商业地 产发展必将迎来新的高潮。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下,未来商业地产开发将呈现普遍向 二、 三线城市蔓延的趋势。 详情参见: http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 11

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【上海】

三季度上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。 全市平均租金报价连续第三个季度 上涨,环比上升 1.0%至每月每平方米 212 元。浦西平均租金上涨 1.6%,而浦东租金微幅上 涨 0.1%。季内共有四幢写字楼入市,带来新增供应 172,230 平方米。本季度的市场净吸纳 量达 172,166 平方米,接近季内新增供应量,空置率因此下降 0.2 个百分点至 11.8%。三季 度租赁市场活跃, 专业服务业、 制造业和金融服务业的租户是目前高端写字楼的最主要的需 求来源,而贸易、IT 和其他服务业的租户近期也有不少成交案例。而目前租户利用市场较 低的租金水平搬迁至新上市或即将上市的高品质楼宇的案例也屡见不鲜。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地 产的相关概念、分类及特点等,接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状,然后具体介绍了商铺 地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后,报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企 业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析,最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。您 若想对商业地产市场有个系统的了解或者想投资商业地产,本报告是您不可或缺的重要工具。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 12

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【广州】

外部经济环境回暖,3 季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃,整体吸纳量攀升。 本季度新增供应 20 万平方米,全市甲级写字楼的吸纳量约 38,900 平方米。租赁成交活跃, 甲级写字楼整体空置率由上季度的 9.1%跌至 7.0%,下降 2.1 个百分点。珠江新城商务中心 区由于供应量较为充足,仍然是租赁成交最为活跃的区域。据统计,本季度珠江新城商务中 心区甲级写字楼吸纳量约为 37,100 平方米,占全市整体吸纳量的 96%。成交持续活跃令珠 江新城商务中心区的空置率也由上季度的 24.1%下降至 15.6%,下跌 8.5 个百分点。

【深圳】

截至 2010 年第 3 季度,全市甲级写字楼总存量达到 1,716,391 平方米。高品质的新 供应入市也一定程度刺激需求的释放,第 3 季度全市甲级写字楼物业的吸纳量达到 51,377 平方米,较上季度的 32,392 平方米有明显的上升。其中,新增的吸纳量主要集中在有新物 业入市的福田区,总量为 44,493 平方米。与此同时,全市甲级写字楼物业的空置率上升 3 个百分点至 11.9%,罗湖区与南山区在稳定需求的作用下空置率继续下降,分别为 8.7%和 5.3%。在租赁市场回暖的拉动下,第 3 季度全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬,较前一 季度末上升 4.23%达到每月每平方米 134.02 元。 其中, 涨幅最大的南山区平均租金上涨 4.57% 达到每月每平方米 107.5 元。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,广义的商业地产包括写 字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称,是随着经 济的发展,为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市,商务精英们对办公环境的 要求进而提升,写字楼除去原有的交通地理要求之外,还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设 备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等,也由于这种高标准的需求,使高 标准的写字楼价格不菲,成为房地产类别中极具投资价值项目。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 13

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租赁市场
商铺:据国家统计局统计,2010 年 1-3 季度, 国内生产总值大 268660.2 亿元, 2009 较 年同期增长 10.6%;9 月份中国 CPI 同比上涨 3.6%,环比上涨 0.6%。国际品牌加快中国市 场开发步伐,店面需求面积持续增大。北京国 贸三期新增月 80 家国际品牌;上海国际金融 中心商场继续引来大牌入驻,如 Bvlgari 和 Dior。广州、深圳等城市租金继续上升,空置 率保持低位,入住率攀升。

【北京】

三季度北京商铺市场租赁需求保持强劲态势。国际奢侈品牌加快进入北京市场的步伐, 比如即将开业的国贸三期商城将新增约 80 家国际顶级品牌。虽然市场中新增供给压力仍然 较大,但是商铺物业市场需求旺盛,市场租金平稳上涨,本季优质购物中心首层平均租金环 比增长 4.2%,市场空置率小幅下降 2.5 个百分点,达到 12.3%。九月,零售市场供应井喷, 都汇天地、 大钟寺国际广场和首地大峡谷三家购物中心开业带来 33.4 万平方米的新增供给, 由于受新项目入住率偏低影响, 整体空置率上升 1.6%至 15.1%, 中心区域购物中心首层租金 环比微涨 0.6%至 740.6 元/平方米/月。

中投顾问高级研究员黎雪荣认为,目前中国正处于经济转型时期,传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质 土地资源的盈利模式瓶颈显现,随着地价的飞涨和优质地块的稀缺,传统住宅拿地成本越来越高,大部分 地产公司只能获得行业的平均利润。 详情参见 http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm 14

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【上海】

第三季度上海商业地产市场发展势头强劲, 优质零售物业市场继续向好。 两个购物中心 为市场带来 175,100 平方米新增供应。 第三季度中心商圈购物中心首层平均租金 项目入市, 上涨 0.3%至每平方米每天人民币 34.6 元。中心商圈购物中心整体空置率上升 0.9 个百分点 至 4.6%。上海优质零售物业市场的需求依然稳固,国际品牌零售商对于进入或进一步拓展 上海市场依然表现积极。MCM 在香港广场开店,国际金融中心商场继续引来大牌入驻,如 Bvlgari 和 Dior。施华洛世奇在费尔蒙和平饭店开出 300 平方米的旗舰店,与此同时,O'le 超市也在港汇广场开出 3,500 平方米的店铺。

【广州】

广州第三季度零售市场持续向好。1-8 月累计,全市实现社会消费品零售总额 367.38 亿元,同比增长 19.4%,比上半年增幅加快 1.3 个百分点。2010 年第三季度商业租金继续上 升,环比增长 2%个百分点,比 2009 年同期增长 9.9%。广州零售市场优质商铺的需求持续旺 盛,主要的购物中心入驻率继续得到改善。本季度空置率在 3.3%左右,比上个季度下跌 0.2 个百分点。在中国继续扩大内需的背景下,品牌发展旺盛。预计需求的增长将抵消供应对租 金带来的压力,整体租金水平将在一些成熟项目的带动下继续增长。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,2008 年我国写字楼竣工 面积 1148.07 万平方米,同比增长 30.19%,写字楼销售面积 922.87 万平方米,同比下降 22.35%,供求比出 现逆转。2008 年,除深圳外,其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加,而销售面积却出现大幅减少。其 中北京写字楼竣工面积增长 140.40%,而销售面积下降 36.47%;上海写字楼竣工面积增长 63.30%,而销售 面积下降 34.44%;广州写字楼竣工面积增长 96.67%,而销售面积下降 24.60%。写字楼销售面积的减少一 方面受制于整体房地产市场的低迷,另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影 响显著,写字楼市场亦受到波及。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 15

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【深圳】

本年度以来,深圳零售市场规模继续成长。1-8 月份,全市消费品零售总额 1899.21 亿元,同比增长 15.3%,比上年同期的增幅提高 2.4 个百分点,零售额的增长也持续带旺物 业市场。随着国内经济的稳步回暖,零售业总体呈现出蓬勃繁荣的局面。 旺盛的需求和持续走低的空置率推高租金。由于目前市场可供出租的面积比较少,业 主在租金上让步有限。整体平均租金环比增长 1.1%,达到 795 元每平米每月,而空置率受 新增供应影响微升 0.2 个百分点,达到 5.0%。 写字楼:全国各大城市,特别是一线城市,放量有所放缓,但签约量持续升高,整体吸 纳量达到新高,特别是一线城市的主要商务区,如北京 CBD,上海浦西,广州珠江新城等。 整体经济环境持续回暖,企业选址需求面积不断加大。三季度,各大城市持续出现大面积企 业选址及扩张交易,在高端写字楼租金领涨的情形下,全国写字楼物业租金普遍上涨,空置 率持续走低。

【北京】

北京甲级与乙级写字楼市场存量分别达到 467 万平方米和 671 万平方米, 环比分别上升 1.46%和 0.33%。 写字楼市场需求依然旺盛,整体空置率按季下降 3 个百分点至 11.56%,市 场总净吸纳量超过 41 万平方米。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,2009 年上半年,中国写 字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓,大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从 2009 年二季度开始,我国写字楼投资市场逐渐活跃,在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案 例成交,更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 16

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甲级写字楼项目仅国贸三期一个项目; 各大商圈写字楼空置率持续走低, 特别是金融街 商圈下降速度最快,CBD 因国贸 3 期 12 万平米的大体量入市,空置率下降幅度略小于其他 地区。 在 CBD 区域带领下,北京市整体市场租金上浮较大,个别项目最大增长甚至达到 15%。 北京整体写字楼市场平均租金环比上涨 4.14%,至 145.94 元/月/平方米,这是自 2008 年三 季度以来的最高水平。

【上海】

三季度上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。 全市平均租金报价连续第三个季度 上涨,环比上升 1.0%至每月每平方米 212 元。浦西平均租金上涨 1.6%,而浦东租金微幅上 涨 0.1%。季内共有四幢写字楼入市,带来新增供应 172,230 平方米。本季度的市场净吸纳 量达 172,166 平方米,接近季内新增供应量,空置率因此下降 0.2 个百分点至 11.8%。三季 专业服务业、 制造业和金融服务业的租户是目前高端写字楼的最主要的需 度租赁市场活跃, 求来源,而贸易、IT 和其他服务业的租户近期也有不少成交案例。而目前租户利用市场较 低的租金水平搬迁至新上市或即将上市的高品质楼宇的案例也屡见不鲜。 【广州】

中投顾问发布的《2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,写字楼是城市第三产业 的重要载体,写字楼经济是城市经济的重要组成部分,随着中国城市的发展与产业结构的升级,写字楼经 济所占的比重将越来越大,写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外,2009 年 10 月 1 日起,修 订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施,为保险资金投资不动产扫清政策障碍。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 17

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外部经济环境回暖,3 季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃,整体吸纳量攀升。 本季度新增供应 20 万平方米,全市甲级写字楼的吸纳量约 38,900 平方米。 租赁成交活跃, 甲级写字楼整体空置率由上季度的 9.1%跌至 7.0%, 下降 2.1 个百分点。 珠江新城商务中心区由于供应量较为充足,仍然是租赁成交最为活跃的区域。 据统计,本季度珠江新城商务中心区甲级写字楼吸纳量约为 37,100 平方米,占全市整 体吸纳量的 96%。成交持续活跃令珠江新城商务中心区的空置率也由上季度的 24.1%下降至 15.6%,下跌 8.5 个百分点。 【深圳】

截至 2010 年第 3 季度,全市甲级写字楼总存量达到 1,716,391 平方米。高品质的新 供应入市也一定程度刺激需求的释放,第 3 季度全市甲级写字楼物业的吸纳量达到 51,377 平方米,较上季度的 32,392 平方米有明显的上升。 其中,新增的吸纳量主要集中在有新物业入市的福田区,总量为 44,493 平方米。 与此同时, 全市甲级写字楼物业的空置率上升 3 个百分点至 11.9%, 罗湖区与南山区在 稳定需求的作用下空置率继续下降,分别为 8.7%和 5.3%。 在租赁市场回暖的拉动下,第 3 季度全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬,较前一 季度末上升 4.23%达到每月每平方米 134.02 元。 其中, 涨幅最大的南山区平均租金上涨 4.57% 达到每月每平方米 107.5 元。

中投顾问高级研究员黎雪荣认为,新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩,投资者开始寻找新的渠 道,而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产,商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见 http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm 18

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投资市场
【商铺】

在住宅市场政策的压力下,如今地段较好、升值潜力较大的办公楼、商铺、公寓成为房 地产投资的新宠,近年来北京商业物业成交均价保持持续增长,但受宏观调控的影响,我国 商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象,商铺市场也经历了二个月的低潮期。 成交面积有所下降。据 CRIC 统计,第三季度,全国供应面积 4800471 平米,较 2009 年同期上涨 16.15%;成交面积 4419368 平米,叫 2009 年同期下降 10.7%。 北京第三季度零售商铺一手成交量环比降低 47%,但成交价格保持上升趋势,上涨 1.1%。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的 相关概念、特征、分类及划分标准等,接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北 京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后,报告对写字楼市 场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展 趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼,本报告是您不可或缺的 重要工具。详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 19

中国领先产业研究专业机构 【写字楼】

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商业地产租金和资本价值的快速增长吸引了更多的投资者进入市场。 同时, 商业与工业 物业在本季的租金和资本值均有所上涨, 使得整体回报保持相对稳定的态势。 第三季度北京 写字楼市场成交量环比上涨 6%;成交价格保持上升趋势,甲级写字楼上涨 1.2%。第三季度 广州写字楼买卖交投升温,主要表现在佳兆业广场的 整体出售以及珠江新城写字楼的分散业权式出售增 2010-2015 年中国商业地产市场投资 多。其中,金融业及大型民营企业的自用需求仍占主 分析及前景预测报告(共五卷) 导;第三季度甲级写字楼平均资本值环比上涨 5.8%。 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 第三季度上海市场中投资者信心持续回复,海外投资 国商业地产市场投资分析及前景预测 者也重回市场并达成数宗交易。近期境内外投资者均 报告》共十八章。首先介绍了商业地 表现活跃,目前对于优质物业及生息资产依然兴趣浓 产的相关概念、分类及特点等,接着 厚,而本期交易数量与金额的回落仍是因为市场中可 分析了中国房地产行业和商业地产市 场的现状,然后具体介绍了商铺地产、 供交易的楼宇数量有限。随物业价格的持续攀升,市 场竞争加剧,收益率进一步有所下滑。受政策利好消 写字楼、工业地产、购物中心地产的 息的影响及买家对重庆未来写字楼市场的良好预期, 发展。随后,报告对商业地产市场做 第三季度重庆优质写字楼的销售情况持续保持良好的 了区域发展分析、重点企业经营状况 上涨势头,平均售价持续环比大幅上涨 14.8%至人民 分析、竞争格局分析和投融资分析, 币每平方米 11,701 元,持续第五个季度创出重庆优 最后预测了详细>> 质写字楼销售均价的新高。金九月份,大宗交易频出, 多家公司对外公布项目交易公告,包括:平安财险从瑞安建业手中以 7.18 亿元人民币购买 了成都中汇广场二期;9 月 10 日,新加坡腾飞集团对外公布成功购买上海高腾大厦,成交 面积达 42000 平米;9 月 20 日,东方银座物业管理公司对外公告,出售公司主要于香港及 北京持有三项物业给 Topman Group 公司,其中包括位于北京之东方银座广场及京港城市广 场中尚未出售物业,总面积约为

中投顾问发布的《2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出,商铺是经营者为顾客 提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺具有高成长、高增值的特性。改革开放以后,商业、服务业 活动场所逐步告别了计划配置的模式,度过了商业经营企业自建自用的短暂时期,伴随着住宅商品化的浪 潮,步入了商品化的时代。敏捷的先知者抓住机遇、率先介入,低成本、高产出,取得了辉煌的业绩和丰 厚的回报。在榜样的示范和“一铺养三代”双重作用下,商铺市场迅速成为房地产市场关注的焦点之一。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 20

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10万平方米;本季度,万科地产(企业专区,旗下楼盘)也从中信地产手中收购一栋乙级写字楼 ---赢嘉中心项目。未来市场预测第四季度,全国商用物业放量将继续保持放量增长,且增长 幅度较大,预计随着供应量的剧增,将缓解市场需求。鉴于由市场需求住到的正面影响,与 其整体市场气氛将继续向好,吸纳量随着经济回暖将稳定增长;租金受放量影响,增速略有 减缓;空置率将平稳发展,不 会出现较大浮动。三季度保险资金准许入市,预计2011 年上半年将频现保险公司投资的大宗交易。 下季度,北京预计约有40万平米的面积入市,其中主要集中在东部;未来6月上海预计 将有90万平米左右的新增供应,70%主要集中在浦东地区;第四季度重庆将有22万多平米的 写字楼供应入市,全部集中在江北区域;广州国际金融中心将与第四季度交付使用,向市场 提供约15万平米的新增供应。 【险资入市 未来大宗交易频现】 2010年9月5日,中国保监会正式发布了《保险资金投资不动产暂行办法》,允许保险资 金以不高于公司上季度末总资产的10%的资金投资于不动产。最近人民币基金显著增长,预 计将显著增加对北京和整个中国大陆的房地产投资需求。 保险资金投资规模被估算到了4500亿元左右,体量相当于目前商业地产年投资额的10 倍。国际著名物业公司DTZ戴德梁行发布报告预计,2011年来自保险业的巨额资金将涌入商 届时将造成商业物业价格的上涨。 DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建指出, 业地产领域, “保险资金进入商业房地产领域,有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值, 提升物业品质,同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前,虽然险资入楼市 尚处在前期筹备阶段,但从2011年开始,保险资金将成为大宗交易的主要买家”。由于商业 更多看重长期租金的表现, 因此保险资金也会选择长期持有的方式 地产投资者大多是机构, 来进行投资。 此外,险资的入市对于商业地产的融资渠道也将是一个有益的补充。一般来讲,商业地 产项目从建造到招商,再到后期运营管理,通常需要长达3-5年的培育期,资金回笼周期相 对较长,这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。保险资金的进入,提供给开发商多一 险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目, 开 条融资渠道和退出渠道。 发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。除此之外,保险资金还可能采取开发定制的模式,即 开发商根据保险公司要求开发地产项目,然后转售给保险公司。

中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2003年-2006年,当国 内一手住宅供不应求的状况越来越突出的时候,商铺一直处于供大于求的发展阶段。直至2007年,随着房 地产市场整体进入黄金时期,流动性的资金也开始大局进入商铺市场,使其出现了少有的“供不应求”状 况,当年一手商铺的吸纳率甚至达到了1.51。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 21

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区域观察:商业地产强势走红
沪商业地产成交回落
从国庆以来的商业地产成交市场走势可以看出,“沪十二条”带给不受“限房限贷” 政策调控的商业地产的利好影响刚刚开始释放, 但“加息”政策随即出台, 又给本已震荡的 商业地产成交市场笼上“阴霾”, 虽然此次加息并非只针对房地产, 但加息带来的心理影响 在一定程度上抑制了投资者的热情。 搜房网数据监控中心统计数据显示, (10.18-10.24) 上周 上海写字楼成交 202 套、 21777 平方米,较前一周(10.11-10.17)成交套数、成交面积均有所回落,其中成交套数减少 10 套,环比下跌 4.72%,成交面积减少 4176 平米,环比下跌 16.09%;商铺上周成交 448 套, 成交套数较前一周增加 50 套;成交面积 42505 平米,较上周微降 65 平米,基本持平。 中投顾问高级研究员黎雪荣表示,上周(10.18-10.24)上海写字楼成交套数和成交面 积较前一周有所下降,商铺成交套数微增,成交面积微降,一个重要原因就是受到加息政策 的短期影响。对于商业地产而言,加息或在一定程度上抑制了各方面的投资热情,不过由于 这种阻力远远小于对住宅市场的冲击力,因此接下来商业地产成交市场将会有怎样的变化, 还有待进一步观察。 【赢华国际广场领军上海商业地产】 让人们忐忑不安的二轮楼市调控细则终于落地, 二次新政首次明确了购房人贷款买房 一律 3 成起、严控消费类贷款用于购房,外地购房禁令全国推广,房地产税由传说转向现 实进而全国推广……另外, 据国家统计局最新数据, 上海上半年商品住宅销售面积 353 万平 米方米,同比下降 59%,但办公楼销售面积却比 2009 年同期增长 3.6%,销售额同比增长 37.9%。 商业营业用房销售面积 107 万平方米,增长 21%,销售金额同比增长 20.6%。商业地产 购销两旺,一方面,2009 年年初经济触底,2010 年上半年经济复苏强劲,商业地产需求增 加,与 2009 年同期相比增长幅度较大;另一方面,受宏观政策、通货膨胀影响,大量流动 性货币流入商业地产,寻求更好投资机会。住宅新政的推进,以及 2010 年商业地产的良好 表现加剧了住宅市场的不确定性,使得商业地产再次成为上海市场关注的焦点。 盘点 2010 年上海商业地产新盘,赢华国际广场以绝对地段优势、品质优势领跑上海地 产市场。

中投顾问高级研究员黎雪荣指出,未来商业地产发展将呈现出几大趋势:第一,在一线城市商业地产开发 趋于饱和的背景下,未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二,打造体验式购物市 场,或称“时间型消费模式” ,该模式如今在国外已成为主流商业地产模式,典型案例有日本的“博多运河 城” 。详情参见 http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm 22

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赢华国际顶级商务办公集群,以国际领先的超 5A 标准打造,由世界顶尖规划巨匠—— 美国 GENSLER 设计;由金牌物管 DTZ 戴德梁行提供国际级物业管理。其地段中心——大 虹桥中环长风商务区核心;交通便利——约 15 分钟上中环 600 米到地铁 2 号线;硬件高端 ——单栋 8 部锋速电梯,13 重科技办公系统,644 高车位配比,9.2 米高的大理石精装星级 大堂,4.2 米高网络地板、铝板吊顶标准层;三菱电机 VRV 变频空调、独立新风系统。而且, 赢华国际广场自有商业配套非常丰富;现已有家乐福等多家大型商家洽谈入驻事宜。 据有关人士透露赢华国际的主力总价为 300—500 万,单套面积 116 平米起,并可在近 期全面完工交付使用,预计在 10 月底公开发售。另外,该项目将于 10 月 20 日首度公开精 美样板区,届时还将有中国著名的国学大师现场举行精彩的地产易学演讲。

深圳写字楼租售齐火爆
限购令后,住宅和写字楼一边是风声鹤唳,一边 是春江水暖再现 “冷一头、 热一头” “跷跷板效应” 的 。 深圳市中心区、华强北、国贸等片区了解到,写 字楼租金和售价出现“两头火”的局面,租金以 5% 左右的速度上涨,写字楼售价的涨幅更是达到了 20%~30%,写字楼走出了独立行情,成为调控的“间 接受益者” 。 【写字楼租金月涨 5%】 华强北是深圳著名的商业旺区,这里不仅“一铺 难求” ,写字楼也是“千金难买” 。华强北几家中介地 铺业主放盘数量偏少,而且市场需求一直居高不下, 少数有放盘的物业放盘价急升,达到了 31000 元/平 方米。租赁回报方面,以赛格广场最高,2010 年五六 月份,这里的月租为 190~200 元/平方米,现在已经 涨到了 230~240 元/平方米,涨幅达 20%,平均月 涨幅为 5%。
2010-2015 年中国写字楼市场投资分 析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国写字楼市场投资分析及前景预测报 告》共十五章。首先介绍了写字楼的 相关概念、特征、分类及划分标准等, 接着分析了中国写字楼的发展环境及 行业现状。然后分别介绍了北京、上 海、深圳、广州、天津、南京、青岛、 重庆等主要城市写字楼市场的发展。 随后,报告对写字楼市场做了市场营 销分析、物业管理分析、投融资分析 和政策背景分析。最后对写字楼市场 的未来前景及发展趋势进行了科学的 预测。您若想对写字楼市场有个系统 的了解或者想投资写字楼,本报告是 您不可或缺的重要工具。详细>>

在中心区,卓越世纪中心的钻石造型颇吸引眼球,其租金同样具有标杆意味。国庆后, 其月租金单价为 180~200 元, 最高单价开出了 230 元, 2009 年年底的价格为 160 元/平 而 方米。周边写字楼的租金价格也稳步走高,美联物业统计数据表明,中心区以每平方米 127 元的月租金成为全市写字楼租金最高的区域,蔡屋围、华强北和南山文化中心紧随其后,放 盘租金分别为 108、106 和 103 元/平方米。

中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出,为了拉住房价“这匹脱 缰的野马” ,2010年4月11日开始,中国政府连续出台了贷款利率上调,二套房首付被提高到至少5成,利率 不低于基准利率1.1倍,暂停发放三套以上房贷,严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的调控政 策“组合拳” ,并重重“砸向”了投资和投机性需求。受此影响,住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影 响较小的商铺投资人群,却有明显增多的趋势。对广大商铺投资爱好者来说,相比高位运行的住宅市场, 尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 23

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在国贸片区一个中介地铺, 一位与租客签下租赁合同的章先生称投资回报 “非常满意” 。 美联物业一地铺经理表示,这里写字楼的投资回报率创下 2010 年新高,达到 6.5%,这也是 2009 年 10 月以来的最高值。 【二三百平方米物业受青睐】 业内人士表示,此次的楼市调控主要针对住宅市场,而对商业地产的影响较小,尤其是 在信贷政策上,限购令并不涉及商业地产,因此其市场表现不错。据港置地产的置业顾问孙 小姐介绍,新政后,来看房的人数明显上升,尤其是关注面积 200~300 平方米写字间的人 比较多,日均最高人数达到近20组。 “深圳住宅与商务写字楼过去是‘商住倒挂’ ,调控前人们之所以追捧住宅是因为进入 的门槛低,首付比例低,利率也有优惠。现在进入的门槛被提高之后,同区域价格更低的写 字楼自然更有市场了。 ”孙小姐表示,现在住宅的投机行为被规范了,所以很多客户选择了 区域位置优越的写字楼作为投资对象。 上文提及的章先生租出去的写字楼面积是 240 平方米, 租客是一家在香港有较多业务的 小企业,并有另外几家企业表示了的租赁意向。美联物业的统计也显示,近期面积超过 150 平方米的大户型写字楼成交增多, 占总成交套数的 60%, 200 平方米左右的户型较受市场青 睐。 【商业地产成资金“蓄水池” 】 根据世联地产的统计, 目前深圳写字楼上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。 世 联地产工商事业部总经理张栩哲表示,2009 年是因为有些人看到住宅市场的风险而转向商 业地产,有预见性地进行投资转移。 “但 2010 年楼市新政以来写字楼市场的变化,则是由于 住宅市场投资渠道被打压和围堵, 在通胀大背景不变的情况下, 工商物业确实是避险资金的 ” 重要渠道,部分市场资金在很大程度上被迫转向商业地产。 “这次调控并没有针对商业地产, 这就是为什么现在不少住宅开发商都有意增持商业地 ”宝龙地产副总裁林峰利如是 产,他们也是看到了市场的空间,并且带有分散风险的意图。 说。 “目前的调控措施并没有涉及到商用物业, 深圳地王大厦附近的商业物业销售均价仍保 公司 16 亿的目标中有 9 个亿将来自深圳鸿隆世纪广场。 主要于深圳开 ” 持在 30000 元左右, 发商业物业的鸿隆控股总裁张宜均表示,相信 16 亿这个销售目标能够实现。 “限购令之后,资金转向商业地产的形势很明显,最近公司商业、住宅两个部门的互动 非常频繁,常有住宅部的客户要了解商业。 联物业三级住宅部总监江少杰说, ”美 “另外,对 那些投资市场的‘散客’来说,已经打出‘资金避风港’这一新口号的写字楼物业也很吸引 人,住宅市场内很多投资者不得不以购买改为观望,但大部分投资者对市场依然比较乐观, 只是在寻找更好的机会, 比如一些人已经把一部分资金转向购买写字楼或者商铺, 由此我们 中介以后也可能需要转型,寻求商业地产市场内的盈利空间。 ”

中投顾问高级研究员黎雪荣认为,新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩,投资者开始寻找新的渠 道,而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产,商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见 http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm 24

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北京商业地产靠限购走红
随着楼市二次调控在全国各地的深入执行, 目前已经有14个省市开始执行限购政策, 限 购之风愈演愈烈。住宅市场成交萎靡,北、上、深、广成交量持续下跌,最高跌幅相比9月 份已达30%。然而,正当住宅市场寒风刺骨之时,商业地产却风生水起,涨价风盛行,特别 是二次调控后的半个多月时间内,北京个别写字楼项目的售价上涨幅度达到了35.2%。 【限购令限了住宅松了商业】 随着9月CPI达到了3.6%的历史高位,负利率时代对人们的影响愈加显现。尽管10月19 日央行开始加息, 但是对于富有阶层而言依然是杯水车薪。 选择新的投资方式来减少资本的 流失已经成为了他们最为关心的话题。 限购成为了二次调控的主旨内容, 对于富有阶层而言, 限购致使他们很难在住宅领域再 有所投资,因此不少人开始把目光转移到了商业地产领域。相对住宅市场而言,商业地产领 域并未受到贷款次数和首付提高的影响。 然而随着楼 张先生一直想趁着目前住宅市场低迷的时候抄底一套住宅产品来进行投资, 市二次调控的落实, 此前可以曲线购买多套房产的路子已经被堵死, 使其不得不把目光转移 到商业地产领域。但是让张先生郁闷的是,短短的半 2010-2015 年中国购物中心投资分析 个月时间,他看中的一个商业项目的价格已经上涨了 及前景预测报告 10%。 中投顾问发布的 《2010-2015 年中
国购物中心投 资分析及前景 预测报

像张先生这样遇到商业地产涨价情况的投资人士 不在少数。搜房网数据监控中心统计显示,10月前半 月,北京商业地产市场近500个在租在售活跃项目(写 字楼、商铺)中,共有21个商用项目的租售价格发生 变动,售价最高涨幅达到了35.32%,其中18个项目价 格上涨。 综合北京市第三季度商用项目租售报价的波动情 况,在三季度的3个月中,各月报价上涨项目分别为26 个、28个、31个,而进入10月份后,受到二次调控的 影响,商业项目前半个月上调价格的就有18个,涨价 势头明显强于三季度市场的普遍情况。

告》共八章。首先介绍了购物中心的 定义、分类,Shopping Mall的概念、 特点及与其他商业业态的区别等,接 着分析了国际国内及我国主要省市购 物中心的发展概况。然后对购物中心 的开发、运营、典型范例做了细致分 析,最后分析了购物中心的投资潜力 及其未来前景趋势。您若想对购物中 心有个系统的了解或者想投资购物中 心开发运营,本报告是您不可或缺的 重要工具。详细

仲量联行研究部负责人覃小梅表示, 不仅在商业地产售价方面近期出现了大幅上涨, 在

中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》共十三章。报告首先介绍了商 铺的概念、分类和价值等知识,接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况,然后分别对社区商铺地 产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析,接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以 及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况,并对商铺地产 投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业,本报告是您不可或缺 的重要工具。详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 25

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写字楼租金方面,从2010年1月份开始也出现了持续上涨。截止到9月底,北京市甲级写字楼 的租金价格已经累计上涨了16%,预计2010年四季度将恢复至金融危机前的最高租金峰值。 【新兴区域强势崛起】 本轮商业地产的上涨过程中, 一些新兴区域扮演了重要的角色, 上涨幅度和新盘供应量 遥遥领先于成熟的CBD和金融街区域。 覃小梅表示,目前CBD和金融街区域基本上已经 没有新的供应,区域市场已经趋于成熟。反观一些新 兴区域,由于供应相对宽裕,在未来一段时间内将继 续吸引制造业、物流业、航空业等新兴的产业聚集。 “有没有独栋 写字楼项目只要在五环以内,3000 平方米左右的项目。”咨询写字楼项目的朋友越来越 多,而目光已经不再局限于传统区域内。中投顾问的 统计数据显示,随着地铁、城铁线路的逐步开通,北 京南城及近郊地区写字楼潜在的投资价值正在逐渐显 现。在其统计的各月涨幅榜上,来自大兴、顺义和丰 台等区域的在售写字楼表现出强大的上涨势头。

2010-2015 年中国商业地产市场投资 分析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国商业地产市场投资分析及前景预测 报告》共十八章。首先介绍了商业地 产的相关概念、分类及特点等,接着 分析了中国房地产行业和商业地产市 场的现状,然后具体介绍了商铺地产、 写字楼、工业地产、购物中心地产的 发展。随后,报告对商业地产市场做 了区域发展分析、重点企业经营状况 分析、竞争格局分析和投融资分析, 最后预测了详细>>

同时,值得注意的是,近日关于东坝北区将打造 成最大高端商务区的消息成为商业地产界的热议话题。 按照初步规划, 朝阳区将在东坝地区 总部商务办公和 兴建全市最大的高端商务功能区--东坝北区。 该商务区将集高端商业娱乐、 国际 交流服务功能于一体,建成后的占地面积达6.2平方公里,规模相 当于东扩后的北京 CBD,其中商务楼宇建筑面积约500万平方米。

广州商业地产强劲回升
全国各大城市的商业地产却 就在商品房市场因为出台“限购令”而深处“水深火热”之际, 逆市而上,成交量不降反增。 据调查显示,四大一线城市甲级写字楼9月租金出现普涨,其中北京、广州、深圳分别 上涨6.33%、2.95%、2.69%。商办地块供应方面,国内12个大中城市商办用地成交55宗。写 字楼销售方面,四大城市写字楼销售面积再创调控后的新高,达59.27万平方米,环比上升 22.69%,接近4月的61.49万平方米。 DTZ戴德梁行三季度市场报告称,广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃,租金上扬,

中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出,购物中心产业已成为最重要 的零售经营方式之一,而且已远远突破商品零售的界限,它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式 的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。超大规模购物中心 (Shopping Mall)产生于二十世纪初,五六十年代在美国等发达国家盛行,掀起了商业经营方式的新浪潮, 并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及 东南亚国家。详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 26

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但成交量有所减少。 强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空置率持续走低, 仅 为3.16%,环比减少1.45%。此前,广州市国土房管局数据显示,1月至8月广州写字楼成交量 为44.93万平方米, 同比增长64.8%。 第四季度广州零售物业市场将有41.6万平方米的新货入 市。 随着投资商铺的投资者增加, 拥有商铺的投资客变得不愿意出货。 美联物业市场部最新 数据显示, 9月份二手商铺放盘量环比减少3成。 其市场部分析人士认为主要是投资客从收租 里面获得越来越多的投资回报,愿意长线持有。 据广东省房协发布的《2010年前三季度广东省房地产市场分析报告》显示,与近年同期 相比,商业营业用房和办公楼投资的同比增速达到新高,竣工面积也明显高于住宅。 【21635元/平 广州商铺均价创下历史峰值】 被二次调控挤出住宅市场后,嗅觉灵敏的投资客开 始转战商业地产,致使近期广州商铺销售成交持续升 温。最新数据显示,2010年第三季度,随着市场供应量 逐渐增加,广州一手商铺市场成交量稳步上扬,环比上 升48%,同比上升70%。 据了解,自2010年上半年4·15新政之后,广州商 用物业投资就逐渐升温。业内人士称,2010年第一、二 季度,市场的目光还主要集中在广州市区供应量大、仅 为租赁的商用物业上,而从五六月份以后,投资需求已 由市区商铺或写字楼转向购买郊区的可售商铺。 据悉,第三季度,广州一手商铺市场新货供应接近 35万平方米,环比上升六成,同比激增204%。一手成交 量相比上季度上升48%,同比增加近七成,其中广州中 心区域环比上升超过五成,同比飙升116%。

2010-2015 年中国写字楼市场投资分 析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国写字楼市场投资分析及前景预测报 告》共十五章。首先介绍了写字楼的 相关概念、特征、分类及划分标准等, 接着分析了中国写字楼的发展环境及 行业现状。然后分别介绍了北京、上 海、深圳、广州、天津、南京、青岛、 重庆等主要城市写字楼市场的发展。 随后,报告对写字楼市场做了市场营 销分析、物业管理分析、投融资分析 和政策背景分析。最后对写字楼市场 的未来前景及发展趋势进行了科学的 预测。您若想对写字楼市场有个系统 的了解或者想投资写字楼,本报告是 您不可或缺的重要工具。详细>>

近几个月,广州商业地产市场以商铺成交尤为活 跃,总价在500万元以内的商铺交投旺盛,较第二季度整体升幅约20%左右。2010年上半年广 州市场商用物业市场和住宅市场仍存在倒挂, 但倒挂差距逐渐收窄, 比2009年上半年同期收 窄幅度高20%。据悉,一手商铺9月份均价达到21635元/平方米,一举创下历史峰值。

厦门零售巨头纷纷发力商业地产
2010 年 4 月以来,楼市新政频频出台,全国住宅市场热情顿减,不少开发商和投资客 都转而开始关注商业地产。厦门商业也迎来“大鳄抢滩” ,以湖里万达广场和世茂海峡大厦

中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出,我国的购物中心建设起步较 晚,开始于二十世纪90年代初期,最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心,但是近年来以飞快的 速度向前发展。2006年起,国内大中城市开始相继出现典型的购物中心模式,标志着中国的购物中心开发 开始迈上理性之路。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 27

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COSMO 项目为代表,给厦门的商业市场带来全面升级。而以 TESCO(乐购) 、苏宁等代表 的零售巨头也看好厦门的商业前景,纷纷在厦自建商业地产,成为厦 门商业地产的一支新军。 【 零售巨头自建商业地产】 世界 500 强企业全球三大零售巨头之一的 TESCO 在厦门为旗下全新购物中心品牌—— LifeSpace 乐都汇购物广场的厦门七星项目举行推介会暨主力品牌签约仪式,此举标志着厦 门七星项目已进入实质性的招商阶段。而 TESCO 五缘湾商业地产项目也正在建设中。 TESCO 在厦门的举动使得竞争对手也“蠢蠢欲动” 。2010 年投洽会期间,沃尔玛全球 副总裁、 中国区总裁兼首席执行官陈耀昌亲自率队来厦门参会, 并与厦门市政府签订了在厦 开 设首家低碳山姆会员商店合作备忘录。业内人士分析,沃尔玛此番高层高调参与投洽会,显 然是要在厦门大打“地”字牌。因为 2010 年 5 月,沃尔玛就传出在厦门开一家山姆会员店, 但却迟迟没有落地,原因据说在于选址难。 除了大部分的租赁商业模式 而沃尔玛中国高级副总裁兼首席行政官王培也向媒体透露, 外,沃尔玛中国现在正逐步开始有自买物业和购地自建项目。业内人士由此推断,厦门山姆 会员店或有可能会购地自建。 其中第一个地产项目 另外, 国内家电巨头苏宁电器也与思明区洽谈两个商业地产项目。 ——占地 200 亩,计划 5 年投资 20 亿元的同安物流基地预计年 底开建,而另一涉及家电连锁、百货、酒店、住宅的大型商业地产项目也正在酝酿中。

珠三角商业地产市场机遇不断增加
10月27日, 国际物业顾问仲量联行在广州发布了一份关于珠三角城市群中的商业地产、 写字楼物业需求研究报告,在该份名为《珠江三角洲:提升价值链》的报告中,仲量联行指 出:随着珠三角主要产业的演化、升级过程,以及未来经济发展战略,商业房地产在新珠三 角经济模式中扮演的角色日益显著,市场机遇也不断增加。 报告指出,珠三角是中国人口最为密集,也是经济发展速度最快的地区之一。2009年, 珠三角常住人口约为4,800万,实际人口可能高达6,000万以上。GDP估计达到32,110亿元人 民币, 分别约占广东省和全国同年GDP的82%和9%。 如果将香港和澳门两个特区经济体考虑在 内,把研究范围扩展到大珠三角地区,则2009年该地区的GDP高达49,920亿元人民币。这一 数字已大大接近长江三角洲(长三角)的GDP值(59,710亿元人民币)。 仲量联行大珠江 三角洲研究部主管陈锦平指出,“未来十年内珠三角的经济结构调整规划,将对该地区的房 地产市场带来深远影响,新支柱产业的兴起和发展将为各种商业房地产带来新需求。”珠三 角经济结构调整以及提升价值链后,包括写字楼、产业园以及工业物业

中投顾问高级研究员黎雪荣认为,国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加 息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小 的商业地产。不论各路资本是出于规避风险的短期投机考虑还是真正看好商业地产长期的发展前景,总之 2010年商业地产迎来了属于它的春天。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm 28

中国领先产业研究专业机构 等,需求将有所增长。

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仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,“对于南中国的投资者、开发商来说,市 场重心稳步转向优质房地产将为其带来投资和开发机会。 而对于租户而言, 优质房地产的出 现不仅将为其提供升级机会,还将推动商业物业的租赁市场更深入和有效地发展。” 吴仲豪分析称, 新产业的出现和发展以及国内新兴市场的开放, 将为珠三角营造更有竞 争力的商业环境。 市场对更加成熟完善的房地产解决方案的需求将增长。 为了促进和培养这 些新型企业的发展,物业管理和资产管理方式也必须随之改进,拥有更大的灵活性,从而适 应租户的需求。 仲量联行预计,在珠三角城市群中,广州和深圳的写字楼空间需求将最为强劲。目前这 两座城市的服务业已发展成熟,随着其经济继续转型,将减少对制造业的依赖,而服务业将 得到进一步的发展。“事实上,该地区为促进新经济结构发展而作出的房地产结构调整已经 开始在广州和深圳得到显现。 两座城市的新中央商务区分别在珠江新城和福田中心区逐渐形 成。”仲量联行市场研究部门人士表示。 据仲量联行统计,目前珠三角城市的写字楼空间 约在1,850万平方米, 其中广州和深圳两市共占总存量 的78%左右。如果要实现国家发改委制定的发展目标, 即在2012年和2020年前将服务业占珠三角GDP的比重 分别提高至53%和60%,预计还需要进一步扩大写字楼 空间。

2010-2015 年中国商铺地产市场投 资分析及前景预测报告(上下卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年 中国商铺地产市场投资分析及前景 预测报告》共十三章。报告首先介 绍了商铺的概念、分类和价值等知 识,接着分析了国内商业地产和商

在过去的五年时间里,新中央商务区的开发已使 铺地产的发展概况,然后分别对社 广州和深圳的甲级写字楼存量分别增加了一倍和两 区商铺地产、商业街商铺地产及其 倍。尽管市场需求能够基本吸纳近年来急剧增长的写 他类型商铺地产发展状况做了分析 字楼存量,但由于这两座城市新在建商业写字楼开发 详细>> 项目多,预计短期内这两座城市的写字楼市场都将处 于供过于求的状况。不过,预计这种状况只是短期现象,企业扩张和升级要求有望带动写字 楼的市场需求。“在很多情况下,如果物业没有一个统一的业权结构,就很难提供一个更为 成熟完善的房地产解决方案。开发商如果改变其'建造-出售'的企业开发战略,成为单一业 主,就不仅能够更好地把握市场需求增长机会,还能通过提供租赁和物业管理服务,以及在 房地产资产的长期升值中获得属于非开发项目的年金收入。 因此, 预计珠三角的商业房地产 市场的发展将最终与整个亚太地区内其他比较成熟的市场保持一致。”吴仲豪补充道。报告 同时指出了珠三角房地产市场发展可能存在的风险, 其中之一就是市场的快速发展, 可能导 致部分城市例如广州和深圳的写字楼市场出现短期供过于求的局面。 此外, 珠三角经济结构 转向有附加值技术的产业也可能导致部分拥有传统集聚优势的产业离析, 削弱竞争力。 不过, 仲量联行认为,从中长期来看,市场对优质房地产的需求仍相当强劲。

中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出,近年来,购物中心在我国方 兴未艾,对购物中心的兴建如火如荼,而且其兴建的速度和规模惊人。到2008年年底,中国开业购物中心 总体数量达到1936家,购物中心累计商业建筑面积达到11513.7万平方米。从区域分布看,华东地区成为中 国购物中心面积总量最大的区域,其开发总量为3285.9万平方米;华北和华南地区开发量均超过1900万平 方米,分别位居第2、3位。截至2008年底,中国41个主要城市购物中心累计投资额已近8000亿元。详情参 见:http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 29

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地产龙头动向:“弃宅投商”加紧布局
地产商集体扩充商业地产版图
业内人士认为:商业地产目前是房地产最好的避风港。 保利、万科、华润、首创、金地、中粮、合生创展等品牌房企不约而同地加码商业地产。 搜房网数据监控中心统计显示, 8月北京商业地产市场近500个在租在售项目 (写字楼、 商铺) 中,共有33个商用项目的租售价格发生变动,其中28个项目价格上涨。在所有价格发生变动 的项目中,最高涨幅为20%。

品牌房企发力商业地产
一直领跑住宅地产的万科, 2010年3月, 以10.04亿元高价竞得东莞市长安镇长青路地块, 将建起一座约60层的超高商业建筑, 有望打造成长安镇第一地标, 这也是迄今为止万科要建 的最高建筑,之后又在陕西曲江投资80亿元,建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现 代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。 2010年3月, 华润置地管理层公开指出, 要将商业地产对集团的贡献比例提升到40%的目 标。在土地储备方面,商业地产的比重正在提升。上半年,投资物业营业额主要来自于北京 华润大厦、上海时代广场、深圳华润中心以及杭州万象城等项目。 中粮集团宣布以“大悦城”为品牌,投资700亿 元,在全国打造35个“全服务链城市综合体”,并以 此作为公司商业地产的发展战略。 据悉,龙湖地产位于北京常营地块的46万平方 米的住宅商业综合体也将于下半年开工建设。拟建 设26万平方米的商业和14万平方米的住宅。北京龙 湖也正式涉足商业地产的开发。
2010-2015 年中国购物中心投资分析 及前景预测报告 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国购物中心投 资分析及前景 预测报 告》共八章。首先介绍了购物中心的 定义、分类,Shopping Mall的概念、 特点及与其他商业业态的区别等,接 着分析了国际国内及我国主要省市购 物中心的发展概况。然后对购物中心 的开发、运营、典型范例做了细致分 析,最后分析了购物中心的投资潜力 及其未来前景趋势。您若想对购物中 心有个系统的了解或者想投资购物中 汉博投资集团有限公司董事李亚明表示,“地 心开发运营,本报告是您不可或缺的 产商可以通过自持物业获取稳定的租金回报,同时 重要工具。详细 物业本身的升值溢价也颇为可观。目前住宅市场受 宏观调控影响很大,而商业地产目前是房地产最好 的避风港,多年来一直发展稳健,政策限制少,获益稳定。”

商业地产成为房地产市场避风港

中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出,购物中心拉动社会消费的功 能日趋重要,从2003年到2009年的7年中,全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已 从最早的0.3%上升到超过1%,增幅超过3倍。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 30

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在商业地产的运作中, 住宅开发商瞬间变身持有物业的“业主”时常发生。 恒隆集团董 事长陈启宗曾表示,住宅和商业开发完全是两种思维方式,一个重量,开发商承载着生产者 的职能,一个重质,开发商又扮演了服务者的角色。一位资深证券分析师介绍说:“商业地 产可以使公司长期具备较稳定的业绩, 对冲政策调控压力带来的业绩波动; 另外目前各地政 府对于城市综合体用地出让方面更为宽松, 地产商获取资源更加容易。 ”近日受到关注的北 京CBD核心区中服地块的竞标再次印证了专家的观点, 中服地块被明确规定了用于商业开发, 只允许整体出租或转让,不允许分割式销售。在商业核心区,政策对于住宅开发的限制不言 而喻。 “万科也主要是通过商业地产对住宅项目实现有效供给。 ”北京万科事业发展部负责人 钱嘉的话再次说明了自持物业对于住宅项目的强大“供血”功能。 高和投资董事长苏鑫则表 示:“在住宅市场受调控影响较大的情况下,民间资本开始投向商业地产。而购买商办物业 的主要是安全性资本,他们购买不动产的目的,不是炒高房价,快速投机,而是长期持有, 赚取稳定租金回报。 ”日前高和投资以超七成的溢价率成功清盘位于燕莎板块的中莎广场项 目。 高和投资为商业地产引入了一种“资本精装修”的全新思路, 即将目标物业整体低价购 入, 然后对其进驻门槛和运营标准进行合理制定, 重新包装整合后带租约出售给安全性资本。 解除了购买者后期对于商业地产运营方面的后顾之忧。 据悉, 未来高和投资还有更大规模的 商办物业整合计划。

保利
保利加大商业地产土地储备
与万科的谨慎相对应的是, 保利地产的态度更为坚决。 保利打算将商业物业的投资比例 逐步增大到总体投资的30%,在未来的3年内,将持有型商用物业面积增加到300万平方米。 事实上,保利地产做商业地产已经有很多年,商业地产一直是其发展战略之一。经过从2002 年至今的建设规划,近一两年,保利的商业地产项目已进入运营阶段。 保利地产的一位 对于万科总裁郁亮“并不认为商业地产的盈利会好于普通住宅”的观点, 证券部工作人士强调:“不是说商业项目收益就差,这比较片面,比如保利的会展项目收益 就非常好”。 该人士称,保利地产的会展项目,也就是广州保利世界贸易中心,往期2年收益就达到 了2个亿。保利地产在半年报中也称:上半年,保利的商业地产经营稳步提升,经营面积约 55万平方米,实现经营收入约2亿元;4月10日佛山保利洲际酒店正式开业,成为洲际品牌首 家开业三个月即实现了正现金流的酒店。 保利的目标是所在市场占有率应该进 对土地储备决定市场占有份额的房地产市场而言, 因此必要的商业地产土地储备 入该城市的前三。 保利同时认为商业地产的抗风险能力较强, 同样重要。2010年,保利在商业地产上的土地储备力度有所加大。

中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出,在中国,Shopping Mall的概 念越来越时髦, 如果对目前的商业地产做一个评价的话, Shopping Mall无疑是最热门的业态。 Shopping Mall 在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动,于是,Shopping Mall也渐成为一种新的 投资风向,受到投资者的追捧。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 31

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公告显示,2010年上半年,保利新增土地储备(占地面积)约359万平方米,总土地储 备花费约227亿元。26宗土地当中,仅4幅为纯住宅用地,其余22宗地块为商住两用地及纯商 业地块,支付的地价约173亿元。 商业地产开发的一大门槛是持有物业需要压占大量的资金, 保利地产同样面临这一巨大 的压力: 大型写字楼、 酒店之类的商业物业, 在大量占用资金上尤甚。 保利地产年中报显示, 115个在建拟建项目中,包括综合体、写字楼、商住、商业等类别在内的商业地产项目,不 下15个。15个项目在115个项目中,数量占比虽然还不到15%,但是对商业地产投入的总资金 却很惊人。比如广州保利中心、广州保利中环广场、南海水城、成都保利国际广场和广州保 利世界贸易中心这几个项目加起来,计划总投资就接近100亿元(按权益比算)。而保利地 产自2006年上市以来,到2010年6月,四年半的净利润合计也才95亿元。 仲量联行投资部经理刘裕通分析称:“房企转向商业地产,一方面是因为住宅市场受楼 市调控政策的影响颇大, 另一方面是因为当下开发商拿地成本增加, 住宅未来预期利润开始 摊薄。”他指出,像万科、保利这样资产上亿的企业,持有一定数量的商用物业,对稳定企 业资金有一定作用。如果经营得好,会给企业带来稳定的现金流增长。同时他认为,当下房 企通过增加商业项目比重来平衡发展风险, 需要评估自身资金抗风险能力以及人力物力上的 配置,预计未来1-2年住宅开发商转型的趋势将更加明显。

保利加大多区域战略布局
保利地产董秘岳勇坚在2010年10月26日指出: “保利地产的资金充足,公司现有的资产负债率处在 一个合理的水平,没有现实偿还债务的压力。” 保 利公告显示,2010年前三季度,保利地产实现营业收 入172. 87亿元, 同比增长50. 96%; 实现净利润22. 91 亿元,同比增长28.21%;每股收益0.50元,同比增 长19.05%。

2010-2015 年中国商业地产市场投资 分析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国商业地产市场投资分析及前景预测 报告》共十八章。首先介绍了商业地 产的相关概念、分类及特点等,接着 分析了中国房地产行业和商业地产市 场的现状,然后具体介绍了商铺地产、 写字楼、工业地产、购物中心地产的

2010年前三季度实现销售签约金额413.96亿元, 接近2009年全年433.82亿元的纪录。保利内部人士指 发展。随后,报告对商业地产市场做 出,保利地产前三季度的市场表现已经锁定2010年全 了区域发展分析、重点企业经营状况 年销售目标。岳勇坚表示:“在国家对房地产实施宏 分析、竞争格局分析和投融资分析, 观调控的大背景下,保利地产前三季度的各个项目仍 最后预测了详细>> 保持持续旺销,主要得益于楼盘的推盘量和开工面积 的增大。” 保利公告显示,2010年前三季度,保利地产新开工面积649万平方米,竣工面 积171万平方米,分别比2009年同期增长67.01%和42.34%;在建面积1506万平方米,比 上年同期增长43.47%;实现房地产销售签约面积482.83万平方米,销售签约金额413.96 亿元,比2009年同期分别增长23.09%和28.02%。

中投顾问高级研究员黎雪荣指出,目前由于商业地产迎来投资热,一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局 面,商业地产的价值开始凸显,价值洼地将逐渐被填平。其中,北京、上海、广州、深圳等一线城市第三 季度商铺物业市场需求旺盛,市场租金平稳上涨;写字楼市场需求也较旺盛,放量有所放缓,尤其是高端 写字楼租金带头上涨,全国写字楼物业租金普遍上涨,签约量持续升高,空置率持续走低。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm 32

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岳勇坚指出:“拿地是常态,保利地产会根据当地的市场情况、资金能力、当地团队的 操盘能力和公司整体发展战略继续保持拿地态势,以期实现3年到5年再造一个保利。” 长江证券地产行业首席分析师苏雪晶2010年10月26日表示, 保利地产2010年的拿地步伐 与公司自身的开发量、销售结构是相匹配的。

保利二三线城市布局高于同业

中投顾问高级研究员黎雪荣认为,二三线城市具有产业转移以及政策扶持等多方利好, 招商引资进程不断加快, 显示出勃勃商机, 商业地产值得投资的重点区域为经济增长速度较 快、人口众多、符合区域振兴规划内的重点城市。如中部地区的武汉、长沙、郑州,西部地 区的成都、重庆、合肥、新疆、宁夏等地,东北地区的淄博、沈阳、哈尔滨等城市。 岳勇坚还表示:“保利地产很重视二三线城市的 开发,公司会从企业的发展规模着手,适时拓展开 发的区域。保利地产1—9月份销售业绩中,二三线 城市贡献的销售比重超过三分之二,并呈现持续增 长之势,在区域选择上,保利地产将坚持做强做大 区域中心,努力提高周边二三线城市的覆盖率”。 苏雪晶认为保利地产多区域的战略布局有力地 拉高了其整体的销售业绩。 高盛高华证券研究报告认为,保利地产在非一 线城市的土地储备和净资产价值占比分别达到了76 %和54%,高于61%/和45%的同业均值,高盛高 华证券预计这些区域的合同销售表现将好于一线城 市。 岳勇坚表示:“近期保利地产加大了对二三线城 市的布局,最近入驻福建,保利在沿海城市的战略 布局日趋完整。”

2010-2015 年中国写字楼市场投资分 析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国写字楼市场投资分析及前景预测报 告》共十五章。首先介绍了写字楼的 相关概念、特征、分类及划分标准等, 接着分析了中国写字楼的发展环境及 行业现状。然后分别介绍了北京、上 海、深圳、广州、天津、南京、青岛、 重庆等主要城市写字楼市场的发展。 随后,报告对写字楼市场做了市场营 销分析、物业管理分析、投融资分析 和政策背景分析。最后对写字楼市场 的未来前景及发展趋势进行了科学的 预测。您若想对写字楼市场有个系统 的了解或者想投资写字楼,本报告是 您不可或缺的重要工具。详细>>

广发证券发展研究中心房地产研究员沈爱卿指出, 保利地产的规模扩张仍在延续, 预计 保利地产全年有望实现600亿元左右的销售金额。

中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出,经济的发展为中国购物中心 的诞生、推广和普及奠定了日益稳固的基础,特别是进入21世纪以来,在经济发展的推动下,购物中心在 中国以日新月异的节奏展现和变化着自身的产业规模、产业型态,也越清晰地勾勒出中国购物中心的产业 前景。区域性购物中心将成为未来10-15年中国大陆下一个有利可图的地产领域。详情参见: http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 33

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万科
住宅老大万科这回得“跟着跑”
没有人会怀疑万科在住宅领域的龙头地位。8月10日,万科发布年中报,上半年万科共 实现营业收入167.7亿元,净利润28.1亿元。其上半年的销售数字则凶猛异常,前六个月累 计实现销售金额367.7亿元,即便是在新一轮调控实施的严峻背景下依然达到了有史以来的 最好水平。但是,面对住宅领域增量空间的放缓,以及利润收入缺乏持续增长点,万科也开 始重新适应市场,将触角伸向了商业地产。 只不过,这一触角伸得十分谨慎。在8月11日的业绩推介会上,万科表示未来发展仍以 普通住宅为主,近期商业地产不会超过10%,未来两三年也最多不会超过20%。 而就在此前不久的7月11日,万科集团及各地分公司几十位高管齐聚深圳,围绕如何操 作商业地产项目展开激烈讨论。最终,与会高管统一了思路:万科要在主流城市持续增长和 领跑, 必然要有多元化的转型; 在二三线等城市则依然可以通过住宅开发去发掘城市化的潜 力。在具体的操作模式上,集团总部授权各地先行试验,在过程中总结适合万科的商业地产 开发运营模式。“万科决心已定,并鼓励分公司积极尝试,试错了也会容忍。”一位相关人 士介绍说。 事实上,回归的信号2009年年底便已释放。2009年11月16日,万科总裁郁亮对全国众媒 体高调宣布新战略:万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期陆续推出养老物业、酒店 及商业配套等多种物业类型,住宅与开发持有物业比为8∶2。2009年8月,商业名家凯德置 地的毛大庆跳槽万科,坐镇华北,惹人遐想。 万科2010年也确实在商业地产上作出了诸多尝试:一 是2010年4至5月间, 万科开始在北京、 西安、 东莞和武汉, 全力营造3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务 酒店项目,总投资额高达百亿元;二是6月9日,在大本营 深圳,万科对外发布新产品策略,宣称深圳万科将从单一 的住宅产品升级为多元化业态经营;三是6月22日,万科 的首个城市综合体项目万科国际广场在苏州举办了商业 发布会…… 由于此前多年专注住宅、回避商业,万科积累下颇具 规模的商业地产项目储备,为转型提供了广阔的平台。但 迟到的万科同时也缺少商业地产开发建设、运营管理经 验,在先行的竞争对手面前,不得不采取“跟着跑”策略。 万科的商业地产之路,还有很长的路要走。

2010-2015 年中国商铺地产市场投 资分析及前景预测报告(上下卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年 中国商铺地产市场投资分析及前景 预测报告》共十三章。报告首先介 绍了商铺的概念、分类和价值等知 识,接着分析了国内商业地产和商 铺地产的发展概况,然后分别对社 区商铺地产、商业街商铺地产及其 他类型商铺地产发展状况做了分析 详细>>

中投顾问高级研究员黎雪荣认为,二三线城市具有产业转移以及政策扶持等多方利好,招商引资进程不断 加快,显示出勃勃商机,商业地产值得投资的重点区域为经济增长速度较快、人口众多、符合区域振兴规 划内的重点城市。如中部地区的武汉、长沙、郑州,西部地区的成都、重庆、合肥、新疆、宁夏等地。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm 34

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万科沪上商业地产落子闵行七宝
一向专注于住宅开发的万科开始进军商业地产,继北京、西安、东莞之后,万科又在上 海谋划新的商业地产项目。 一份公开发布的报告显示, 万科将在闵行七宝开发一个全新的大 型购物中心项目,规划总建筑面积达 22.5 万平方米。 建一站式购物中心。公开资料显示,目前暂时定名为“上海万科七宝 53#地块项目” 的商业地产项目坐落于闵行七宝核心地段,整个项目地块占地面积约为 4.93 万平方米,规 划由地上 5 层和地下 3 层的建筑组成,总建筑面积将达到 22.52 万平方米,其中,地上建 筑面积 12.67 万平方米,地下建筑面积 9.85 万平方米。按照目前披露的初步规划,这一 项目总投资为 10.37 亿元,将建设一个包括商场、影院及餐饮、展示等服务,并能提供购 物、休闲娱乐、文化教育等全方位“一站式”服务的大型购物中心。这一项目地块北面紧临 漕宝路,与汇宝购物广场“面对面” ;南面靠近青年路,与七宝老街相近;西面直到七莘路, 周边簇拥着万兆家园、万科城市花园等成片的住宅小区;东面临近民主路,毗邻七宝二中。 从地理位置看来,万科 53#地块项目与轨道交通 9 号线七宝站近在咫尺。目前,该地块四 周已经用围墙圈了起来,其上标有万科城花新园的广告。早在三、四年前,这块地就已经圈 了起来,并一直传出万科将在此建造购物中心的消息,只是之前一直没有动静。 贴近七宝生态商务区。事实上,从 2009 年开始,万科就已经逐步介入和加强商业地产 开发,在 2009 年底,万科总裁郁亮就曾明确表示,2010 年万科将进军商业地产,万科除 80 %的项目为住宅产品外,其余 20%将开发持有型(商业)物业,万科的商业地产计划包括 正在计划之中的深圳 5 个酒店,以及 2010 年将落地的以服务为主的养老物业,同时,预计 未来三年内万科将建成 220 万平方米商业配套。 上海万科的商业地产项目在闵行七宝即将启动。 七宝镇有着丰厚的文化底蕴和数年来人 口导入而形成的巨大的消费市场, 如保留了江南水乡特色建筑风貌和传统街巷河道空间模式 的七宝老街,每到周末就人流如梭。近年来,随着万科城市花园、万兆家园、碧林湾、东方 商业配套设施也不断得到改 花园等大型新建小区的崛起, 七宝也迅速成为闵行的繁华地段, 善。 作为已经批准的上海市 20 个现代服务业集聚区之一,坐落于闵行区七宝镇的七宝生态 商务区也已开始建设,其东至外环线,南至漕宝路,西至横沥港,北至航南路,总用地面积 ,其中的中心商务区占地面积将达约 40 万平方米,规划 达到约 169 万平方米(含部分保留) 以高档写字楼为主,适当配套星级酒店、公寓式酒店及(零售)商业设施,着力吸引华东区、 上海市大型企业和中小型服务企业总部的入住, 打造成为生产性服务业集聚区。 上海万科这 一七宝购物中心的位置正贴近七宝生态商务区的南部,且总建筑面积逾 20 万平方米,具有 一定的规模效应。

中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》共八章。首先介绍了购物中心的定 义、分类,Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等,接着分析了国际国内及我国主要省市 购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析,最后分析了购物中心的投 资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营,本报告是您 不可或缺的重要工具。详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 35

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11 亿拿下赢嘉中心拟投入 7 千/平改造成本
一直犹抱琵琶半遮面的万科收购赢嘉中心一事, 近日终于得到双方证实。 从万科北京 公司以及中信地产获悉,万科以 11.5 亿元收购赢嘉中心尘埃落定,双方除了今后在赢嘉中 心的改造设计上合作外,将结为战略伙伴,一起拿地打造地产项目。 赢嘉中心位于CBD核心区域国贸桥东南角,由赢嘉置业发展有限公司在2001年底建成。 随后,辗转被中信地产接盘。此次,被收购的B座整栋建筑面积为42686.2平方米。 除了通过收购曲线进军CBD区域外,万科未来还将与中信地产深度合作。 北京写字楼市场整购现象重新出现空置率下降至11.56%。 近日, 高力国际发布统计数据 显示, 北京甲级与乙级写字楼市场存量分别达到467万平方米和671万平方米, 环比分别上升 1.46%和0.33%。市场空置率已从最高时的近30%,下调 到了2010年三季度的11.56%, 而且还出现了大宗的整购交易。 市场总净吸纳量超过41万平方 米。北京整体写字楼市场平均租金环比上涨4.14%,至145.94元/月/平方米,这是自2008年 三季度以来的最高水平。 投资则保持2010年初以来的活跃状态, 而且在三季度还出现了两桩 整售交易,目前由于目前交易并未完成,买卖双方并没有透露细节。 。 对于后市, 高力国际华北区研究与咨询部主管谢靖宇表示: “保险资金的入市将给商业 地产领域带来充沛的资金。此外,内资投资者由于在交易结构上的灵活性将继续保持竞 争优势,从而极可能在短、中期内仍占据北京市场主导地位。”第四季度北京写字楼物业市 场租金将继续上扬,空置率有望进一步降低。

万达
商业地产成万达集团支柱产业
22年前靠55元钱注册起家的大连万达集团董事长王健林,22年后以财富280亿元成为“胡 润房地产富豪榜”新首富。 商业地产是万达集团最具规模的支柱产业, 自2000年进入商业地产领域以来, 在经历了 第一代单体店、 第二代组合店的发展模式的探索和总结之后, 于2006年创造性的提出了城市 综合体的全新的商业地产发展模式,并使万达集团的商业地产步入了良性快速的发展轨道。 到2008年底万达集团已经拥有19个已开业的万达广场, 持有性商业物业面积超过300万平米。 在已开业的19个万达广场中,有7个综合体项目,凭借着规模优势和多业态、多功能组合优 势,城市综合体项目中的购物中心从开业之日起,就得到了社会各界的广泛认可和关注,为 消费者提供了休闲、餐饮、娱乐、购物等一站式、多元化服务,受到了消费者的普遍青睐, 大大地缩短了各经营商家的培育期,为商家提供了很好的发展平台。

中投顾问高级研究员黎雪荣认为,国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加 息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小 的商业地产。详情参见:http://news.163.com/10/1029/11/6K5M9D9400014JB5.html 36

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2010-2015 年中国购物中心投资分析 及前景预测报告 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国购物中心投 资分析及前景 预测报 告》共八章。首先介绍了购物中心的 定义、分类,Shopping Mall的概念、 特点及与其他商业业态的区别等,接 着分析了国际国内及我国主要省市购 物中心的发展概况。然后对购物中心 的开发、运营、典型范例做了细致分 析,最后分析了购物中心的投资潜力 及其未来前景趋势。您若想对购物中 心有个系统的了解或者想投资购物中 心开发运营,本报告是您不可或缺的 重要工具。详细

在最低迷的2008年底和2009年初, 万达逆市扩张, 四处拿地,拿地后以最快的速度开工、销售。随后, 万达的业绩迎来爆发式的增长。过去两年时间里,万 达的销售额几乎每年翻一倍,2010年或有望突破700 亿。 在财富道路上狂奔的王健林在万达内部讲话中突 然宣布,适当放缓步伐。同时决定今后万达广场每年 开店数稳定在15个至18个之间,酒店10个左右,不再 扩大规模。从求快向求精发展。 【万达式加法】 过去三年里,万达一直在做加法,在最低迷的时 候拿地,进入新的领域。为了上市引入私募投资者, 成立商业地产股份公司。

2009年初,大部分房地产企业选择了收缩,万达逆市扩张。王健林认为,中国没有出现 全面危机,只是进出口暂时遇到困难,坚信中国经济会很快恢复,继续较快增长。2008年第 四季度和2009年前两个季度万达大规模投资买地。 由于万达敢于逆市拿地,且拿地后马上动工,才出现了2009年业绩翻番的局面。2010 年上半年,万达集团销售额同比增长超过200%。其中,万达集团旗下的核心支柱企业和计划 上市平台的万达商业地产股份有限公司,实现房地产合同销售面积278.8万平方米,合同销 售金额334.4亿元,成为上半年仅次于万科、销售额突破300亿元的房企。其销售额的一半以 上来自商铺、写字楼等非住宅类物业。 为了应对调控,万达2010年已经做出调整,改变销售顺序。主推非住宅产品。过去万达 是先推住宅,后推公寓、写字楼,最后推底商。 除了销售业绩增加外, 达的持有型物业面积也在大幅度增加。 万 包括施工在建的持有型 物业和新摘牌的持有型物业面积, 万达的总持有物业面积已达1213万平方米。 万达持有的物 业,除了每年贡献租金外,物业本身不断升值。以上海五角场万达广场为例,当年建设成本 不到20亿元,2007年时银行对其进行评估,不包含地下面积,项目估值达60亿元。 2009年9月,万达进入广州后,已基本完成万达广场在全国范围的布局。现在除贵州、 青海、西藏、新疆外,其他省市都有万达广场。万达副总裁张诚在近日举办的万达集团招商 大会上介绍,“2011年万达集团计划开业的多个广场项目,目前正在稳步推进,今后在全国

中投顾问发布的《2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,广义的商业地产包括写 字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称,是随着经 济的发展,为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市,商务精英们对办公环境的 要求进而提升,写字楼除去原有的交通地理要求之外,还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设 备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等,也由于这种高标准的需求,使高 标准的写字楼价格不菲,成为房地产类别中极具投资价值项目。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 37

中国领先产业研究专业机构 范围内将有42座万达广场呈现,新开业面积突破300万平方米”。

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公开资料显示,万达取得的许多土地,成本甚低。2009年的万达获得的土地成本甚至低 于2008年。为了控制风险,王健林也表示万达不会进入一些地价过高的区域,不会参与地王 的血拼。许多城市甚至主动邀请万达去当地做开发。令王健林颇感自豪的是,在谈判中,万 达拥有议价权。 而“万达式加法”也不仅仅局限于商业地产。 从2009年开始, 王健林联手联想集团柳传志、 泛海集团董事长卢志强、亿利集团董事长王文彪等人共同进入旅游地产的开发。10月22日, 王健林在内部讲话上确定旅游度假区为万达的新的支柱产业。 民间资本一直是大家关注的重点问题。尤其在2010年5月国务院颁布了《关于鼓励和引 ( 后, 民间资本何去何从更成行业内的焦点。 导民间投资健康发展的若干意见》 即“新36条”) 王健林建议,“民营企业要给自己准确的定位,不要轻易进入金融服务、保险、石油、 不要同占垄断地位的国有企业竞争。 ”服务业符合中国民企的发展方向, “不 化工等垄断行业, 过不要考虑做什么生产型服务业,做消费服务业就行了”。 【限速发展】 过去一年,房地产是“胡润百富榜”上唯一一个平均财富下降的大行业,多位地产富豪的 财富大幅缩水,但王健林的财富不降反增。 事实上,在做加法的同时,王健林也在对自己的财富做减法。一部分做慈善,同时将一 部分股份授予100多名总经理以上的高管。“我这个人不求财,企业上市我把自己的股份拿出 一部分来,送给200多名高管,并且将个人90%以上的财富捐给社会做慈善基金。”王健林在 2010年会上面对数千名员工说。 提及上市, 王健林说是否上市并不决定企业发展, 欧洲有很多优秀的私营企业没有上市, 但照样成为国内行业的龙头。而之所以推动上市,出于三方面的考虑。第一,提高企业的透 明度,让外界知道万达为什么能够如此快的发展,财务报表是怎样的。第二,建立外部监管 渠道。“我既是创始人又是董事长,现在我还清醒,但有一天我年纪大了怎么办,万一决策 失误怎么办?”王健林说。第三个原因是,让高管的股票有流动性。万达高管的原始股份, 要到上市才能体现出价值。在高歌猛进扩张了数年以后,王健林2010年首度表示,调整下半 年发展计划。 而调减速度也是因为管理问题。 商业管理和百货两家营运企业的发展速度目前 还低于万达广场的开发速度。万达可以用不到一年时间完成拿地、建设,开始销售,但商业 管理的团队需要时间培养。王健林强调,今后很长一段时间,万达都要将人力资源的工作重 点转向营运企业。王健林曾感慨,按现在每年递增的速度,2012年有可能提前实现万达的三 年战略,销售额超过1200亿元,进入世界五百强。雄心万丈的王健林说,“现在万达的各项 业务, 无论商业地产、 酒店建设、 电影院线还是万千百货, 都不能把国内行业第一当作目标。 ”

中投顾问高级研究员黎雪荣指出,在改革开放前,几乎所有的大型百货店,都是零售商通过划拨土地等方 式后自建物业。近几年,不论是内资还是外资零售商自建物业发展速度都非常快,09 年更是零售行业购买 物业自行开发最明显、最集中的一年。2010 年零售商这种圈地建物业的风潮似乎有增无减。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201006/lingshou031615.htm 38

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万达广场再创辉煌

10月20日, 大连万达在北京国家会议中心隆重举行2010年万达广场年度招商大会, 来自 而通过此次招商的火爆 1000多家国内外知名商家的1500多名高层代表出席了此次招商大会。 情况,消费者能够清晰预见到郑州中原万达广场的繁华前景。 作为万达集团布局郑州的首部巨作, 郑州中原万达广场让消费者看到了真正的一站式生 高级住宅及精装SOHO, 活。 该项目涵盖了国际化时尚购物中心、 休闲娱乐中心、 商业步行街、 建成后,将为消费者展示城市新中心的商业盛宴和一站式繁华生活。 【年度招商成功举行 万达实力展露无遗】 万达广场年度招商大会是大连万达主办的一年一度的商业盛会, 迄今已举办三届。 大会 参与商家之多、商业业态之全、代表规格之高,堪称中国商业地产的第一盛会,是国内外商 家互动交流的高端平台、中国消费市场前沿趋势的风向标。 相比往届,本届招商大会首次举办“中国消费市场发展趋势论坛”,为业界提供把握中国 消费市场前沿趋势的高端平台。 国家商务部市场秩序司副司长温再兴、 国家统计局总经济师 姚景源、著名经济学家周其仁、万达集团董事长王健林、沃尔玛全球高级副总裁兼中国区总 裁陈耀昌、LVMH集团化妆品香水总裁及DIOR FASHION总裁李达康、万宝龙中国区董事总经理 陆晓明等在论坛上发表主题演讲。 此次招商大会上, 大连万达面向全球首次集中发布了2011年计划开业的17个万达广场的 招商信息,受到商家的热烈追捧,呈现出一铺难求的局面,体现出万达广场作为中国商业地 产第一品牌的强大号召力。 本次招商大会上, 大连万达重点发布了2011年计划开业的17个万达广场的招商信息, 与 一批新商家签订合作协议,并从5000多家进驻万达广场经营的商家中评选出最佳店面设计 奖、最佳营销创意奖、最旺人气奖共20名予以表彰。尤为引人注目的是,大连万达近两年新 发展的文化旅游度假项目首次亮相。 本次年会重点推出的武汉东湖中央旅游文化区位于武汉 市几何中心,武昌区东湖和沙湖之间的核心地段。项目占地约1.2平方公里,总建筑面积约 340万平方米,定位于“中国第一、 世界一流、业内参观之地”,是大连万达集多年经验之大 成倾力打造的以文化旅游为核心的综合性项目。 与会专家表示,万达广场的大规模连锁发展创造了世界商业史上前所未有的“万达速 度”,万达广场之所以如此成功,不仅在于创造了堪称经典的“订单地产”及城市综合体的商 业模式,更在于这种可持续的发展方式,实现了企业和社会、合作伙伴、消费者的共赢。首 先万达广场顺应了国家扩内需、 促消费的政策, 满足了国内各地区城市化进程中对高品质商 业中心的需求, 特别是有针对性地满足了百姓快速增长的文化娱乐消费需求, 具有强大的内
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,随着中国产业结构的逐步 优化,第三产业成为国民经济的支柱,知识化、全球化、信息化的渗透,使产业集群效应越来越明显,于 是,受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切,从而引发了写字楼的兴起。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 39

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在生命力。其次万达广场实现了企业与合作伙伴的共赢,支持一批商家走向全国,成为行业 新领军者。 大玩家超乐场在跟万达合作之前只是武汉一家小型民营企业, 万达与其结成紧密 型战略合作伙伴后,让其进入全国所有的万达广场经营,该企业的发展由此突飞猛进,目前 已成为中国电玩行业的第一品牌。最后是具有长期综合的社会效益。 【用事实说话 万达广场阔步向前】 经过22年的探索发展, 从万达广场在全国发展的历程来看, 每当一个城市拥有了万达广 场之后,这个城市就会有一个新的城市中心随即崛起。据悉,每到一个城市,万达都坚持以 先驱者的身份进入, 凭借对城市价值的深入思考及国际化的广阔视野, 将项目的开发与城市 的前瞻性发展紧密地结合在一起。 由于万达广场具有强大的商圈创造力, 使得万达广场对于选择哪个城市以及城市的哪个 区域不再犹豫不决。从北京、上海,到宁波、南昌,万达广场是开一座火一座。在城市区域 的选择上, 万达其实更愿意选择城市非中心区, 这样可以保证万达靠无人能及的经营模式在 炒热一个商圈后,其整体物业的升值水平会比城市中心区域高出几倍甚至更多倍。 宁波鄞州万达广场的成功就是万达造中心的一个例子: 当万达广场没有进入宁波鄞州的 时候,该区的商业发展较为缓慢。然而当宁波鄞州万达广场开业的时候,沃尔玛、百安居、 HOLA特力屋、万达国际影城等主力店也同时进驻,构筑了宁波市全新商业格局,结束了该区 域的落后面貌,其商业核聚效应加快了鄞州城市化发展进程。从此,宁波大规模商业中心地 标诞生。 【锐意拓展 万达进驻郑州】 随着万达集团在郑州首个万达广场的亮相, 越来越多的人惊叹于万达集团和万达广场的 形成了以商业地产、 发展速度。 据悉, 作为中国商业地产领军企业的万达集团成立于1998年, 高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的资产达1000亿元、年销售额600亿元、年 纳税50亿元的大型企业集团。其中,万达集团目前已经持有物业面积700万平方米,是亚洲 排名前列的不动产运营商。万达集团计划到2012年开业80个万达广场,持有收租物业面积 1200万平方米,年租金总收入超过80亿元,规模排名全球前列。但是面对其他企业难以望其 背项的辉煌成就,万达集团并没有故步自封地停留在原有的成功模式中。 万达集团始终坚持在顺应市场发展要求的过程中锐意创新,升级产品。目前,万达广场 已经从第一代、第二代升级到第三代,成功完成了“城市综合体”的华丽蜕变;先进的万达商 业模式让万达广场驰骋全国:万达独创的“订单式商业地产模式”、大规模自持商业物业以及 超过万人的专业商管队伍,让万达在全国取得了辉煌的成果,经过多年的发展,终成中国商 业地产界的巨子。 郑州中原万达广场将依托万达集团的千亿实力阔步向前, 在万达22年的辉 煌发展史上再谱华章。

中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,2008年我国写字楼竣工面 积1148.07万平方米,同比增长30.19%,写字楼销售面积922.87万平方米,同比下降22.35%,供求比出现逆 转。2008年,除深圳外,其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加,而销售面积却出现大幅减少。其中北 京写字楼竣工面积增长140.40%,而销售面积下降36.47%;上海写字楼竣工面积增长63.30%,而销售面积 下降34.44%;广州写字楼竣工面积增长96.67%,而销售面积下降24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受 制于整体房地产市场的低迷,另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著, 写字楼市场亦受到波及。详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 40

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郑州中原万达广场,传承29座已“满场开业”的万达广场精髓,秉承万达集团22年品牌理 念,颠覆标准的传统化商业模式,打造国际最先进的商业形态。万达集团牵手郑州,倾力打 造的郑州中原万达广场更是站在城市“西扩”发展的战略高度上, 于郑州老城区打造一个新的 城市中心。 郑州中原万达广场是万达集团全国发展战略的重要一步, 也是市重大招商项目, 涵盖大 型百货、国际影院、电玩娱乐、中西式餐饮、健身中心等多元业态,建成即能提升区域生活 品质, 给予市民都市的、 丰盛的生活享受。 目前, 已有万达国际影院、 万千百货、 大歌星KTV、 大玩家超乐场、国美电器、迪卡侬等多家主力店入驻,强大的品牌影响力及多元业态满足消 费需求的能力,足以让郑州中原万达广场大大缩减商业“培育期”,成功复制29座万达广场的 “满场开业”商业传奇。 据了解, 郑州中原万达广场建成后将影响整个中原区, 也将成为郑州的全新黄金商业圈, 将对区域内的经济发展、 居民生活品质提升起到强力推动作用, 对提升中原区城市品质和重 塑区域形象具有重要的意义。 【将潜力变“实力” 万达广场成为抢手投资目标】 亚洲第一首富李嘉诚一语道破了商业地产投资的真理:第一是地段,第二是地段,第三 还是地段!评价商铺地段是否优良,主要指“旺地”。所谓“旺地”,即“人气旺”、“商气旺”的 成熟商业圈,有稳定的客源和强劲的购买力支撑,其投资回报也会相对稳定,物业上涨速度 与租金收益也会越高。 据悉,每一座万达广场在诞生前,都是经过了万达集团周密的市场分析与前景预估的, 早在万达集团进入郑州之初, 就已经对城市的发展态势等了如指掌: 郑州中原万达广场所处 的中原区,拥有广阔的区域、庞大的人口,交通便利,城市配套完善,然而正是这样一个消 费能力强大的区域内却没有一个真正的城市中心。 万达集团就是因为看到了蕴藏其间的巨大 商机,才决定率先入驻。目前,该区域已经成为开发商争抢的对象,可以预见,昔日的老城 区一定会因为万达广场的到来而焕发新颜。 郑州中原万达广场拥有覆盖全城的公交系统、BRT以及地铁1、5号线,全城各个方向的 消费人群都能快速便捷地到达。 为了更方便拥有私家车的消费者能在万达广场享受到更好的 购物体验, 郑州中原万达广场特地规划了大型地下停车场, 扩大了人流量和物流量, 建成后, 能轻松吸纳中原区及其周边区域的商气、人气,获得巨大的消费资源,彰显了其核心优越的 地理前景、投资价值、品牌价值及竞争价值所在。 一位在投资界纵横多年的专业投资人士说:“以前就听说万达广场了,像广州、福州、 而且投资万达广场的商铺不仅仅在租金上能迅速上升, 商铺 武汉等好多城市都有万达广场, 本身的上升速度也是惊人的。所以,一听说郑州也有万达广场的时候,我就特别关注它的发 展。”
中投顾问发布的《2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,2009 年上半年,中国写 字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓,大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从 2009 年二季度开始,我国写字楼投资市场逐渐活跃,在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案 例成交,更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 41

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“像中原区这样的老城区,虽说拥有密集的居住社区及通达的交通,但是缺少像郑州中 原万达广场这样强大而有实力的商业地产来填补商业空白。 所以, 我在了解情况后就立刻排 号,没想到的是还有很多人消息比我更灵通,希望这次能够买到万达的商铺,以后也就不用 再这么费心费力理财投资了。”

万达集团抢滩旅游地产 1700 亿投资再当老大
对于已经跃居地产行业老大位置的万达集团来说,“商业地产+酒店+住宅+文化产业+百 货业”的万达成功模式还需要再做一个加法,那就是重金打造潜力巨大的旅游地产。 10月20日,从万达集团获悉,公司已经巨资投注 旅游地产,而从2008年至今,万达先声夺人在全国跑 马圈地,斥资近1700亿,迅速占领了中国旅游地产的 半壁江山。堪称中国 旅游地产老大。而在一系列投资活动中,万达也开创 了牵头民营财团组建“兄弟连”,联手打造旅游地产的 先例。 【中投顾问观点】 万达在旅游地产的几次试水耗资上百亿。意图很 明显,万达正在展开新一轮的“加法”。 实际上,已经有不少房地产开发商不同程度地介 入了旅游地产的领地。

2010-2015 年中国商业地产市场投资 分析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国商业地产市场投资分析及前景预测 报告》共十八章。首先介绍了商业地 产的相关概念、分类及特点等,接着 分析了中国房地产行业和商业地产市 场的现状,然后具体介绍了商铺地产、 写字楼、工业地产、购物中心地产的 发展。随后,报告对商业地产市场做 了区域发展分析、重点企业经营状况 分析、竞争格局分析和投融资分析, 最后预测了详细>>

这两年炙手可热的海南,就吸引了香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海 航、山东鲁能等开发商,扎堆进军当地的旅游地产开发。在住宅市场饱受宏观调控之困 ,商业地产竞争激烈之际,很多企业都试图扩大房地产发展领域的内涵,寻找新的机遇。对 于资金实力雄厚的企业如万达而言,旅游地产的确是个不错的选择。 但另一方面,万达虽然能以其成熟的“订单模式”在商业地产界叱咤风云,但其在旅游地 产之路上却还是个新手,“订单模式”是否能被复制延用到旅游地产上值得商榷。 也许正是因为考虑到这些不确定因素, 万达旅游地产目前采用与民企联合开发旅游地产 的模式和运作方式,这样一方面可以分担风险,另外也可以启动大型的项目,同时不会 有太大的资金压力。不过,万达的转型尝试才刚刚开始,一切还有待成果来检验。

中投顾问高级研究员黎雪荣同时指出,如果商业地产物业税征收成为现实,无疑将会对零售商投资商业地 产的热情有所降低,尤其是对去年才转投到商业地产的零售商带来较大的影响。但是,商业地产税的征收 方案、征收试点以及对抑制房价与抑制商业发展的权衡都有待商榷,商业地产税的征收至少在短期内并不 具备可行性,尤其是在这些商业需要培育的非一线城市进行物业税试点显得更不可行。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201006/lingshou031615.htm 42

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华润集团
华润万家进军商业地产
如果说5年前的华润万象城只是装入华润置地后把半只脚迈向了零售业,那么日前在深 圳开张的首家华润欢乐颂购物中心,则是彻彻底底的作为一个零售商对商业地产发起了进 军。 但事实上,全球一半以上的商业地产开发商都是零售企业。只是在中国,房地产开发商 抢了先机。华润万家此次入场,或将开启零售商进军商业地产的一个新局面。 中投顾问高级研究员黎雪荣认为: “商业地产的核心就是在运营管理的基础上提高它的 价值, 零售商其实比地产商更有资本做好商业地产。 华润多元化的经营也能帮助其降低投 而 资风险。” 华润万家购物中心事业部总经理孙韬坦言: “通过欢乐颂这个平台,华润万家可以将旗 下超市、百货、酒窖、咖啡店等近10个零售业态整合其中,实现同时扩张。目前欢乐颂60% 的体量由自己旗下业态以及紧密合作品牌实行一级控制,而其余40%的体量才对那些松散合 作的外部品牌进行招商。 这更容易使企业坚持不出 这让欢乐颂降低了对外部品牌的依赖度, 让产权,实现长线发展。” 据透露,华润计划在未来让商业地产占到40%左右的比例,大力发展商业地产已经成为 华润近年的明确趋势。值得一提的是在2010年的调控期内,华润置地的成绩大受影响,截至 8月底其仅完成全年销售计划的55%。 零售企业跨入商业地产或将成为未来的趋势。 据业内人士透露, 从2009年开始国际零售 巨头麦德龙、特易购等已开始悄悄的在一些一线城市自建物业,跨入了商业地产领域。而有 迹象表明,只要资金允许,沃尔玛、家乐福等也很难抵挡商业地产的诱惑。 黎雪荣分析: “商业地产的利润率高于零售业,但是低于传统地产。现在只是中国商业 地产的起步阶段, 未来会有越来越多的零售企业和房地产公司投入其中。 多元化的零售企业 需要加强自己的专业性, 而地产企业将会实行先招商再建设的方式来避免风险。 零售业加入 后,商业的地产竞争会更加激烈。”

华润万家以零售地产为突破口
王健林和他的万达广场将遭遇迄今为止最强的竞争对手。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,写字楼是城市第三产业 的重要载体,写字楼经济是城市经济的重要组成部分,随着中国城市的发展与产业结构的升级,写字楼经 济所占的比重将越来越大,写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外,2009 年 10 月 1 日起,修 订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施,为保险资金投资不动产扫清政策障碍。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 43

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10月1日,国内最大的超市连锁企业华润万家宣布进军商业地产的标志性项目在深圳起 航。据悉,这个筹备半年多时间,被命名为“欢乐颂”的区域型购物中心只是一个起点,华润 万家购物中心事业部总经理孙韬日前在接受南都专访时透露, 欢乐颂是华润万家未来重点扩 张的新业态,目前已在全国包括无锡、海口、哈尔滨、珠海、成都、合肥等多个一、二线城 市正式启动。未来5年内,欢乐颂计划拓展到15-20家的规模。 在全球,一半以上的商业地产开发商是零售企业。但在中国,商业地产发展10年来,真 正的主力都是房地产商。 这不仅扰乱了商业地产的主流投资规则, 也引发了商场后续运营的 一系列问题。分析人士认为,华润此举有望调整这种格局,从而使商业地产回归“正途”。 【从零售业到商业地产】 这是华润集团第二次大规模进入商业地产,5年前,华润“万象城”开始以“高端”姿态投 身大体量购物中心的扩张,之后,“万象城”纳入华润置地业务范围。不过,“被当作城市地 标来打造的‘高端’购物中心一般规模体量较大,投资开 2010-2015 年中国写字楼市场投资分 发周期长,受消费基础限制,这种业态并不适宜在二线 析及前景预测报告(共五卷) 城市大规模复制。 ”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 表示。
国写字楼市场投资分析及前景预测报 告》共十五章。首先介绍了写字楼的 相关概念、特征、分类及划分标准等, 接着分析了中国写字楼的发展环境及 行业现状。然后分别介绍了北京、上 海、深圳、广州、天津、南京、青岛、 重庆等主要城市写字楼市场的发展。 随后,报告对写字楼市场做了市场营 销分析、物业管理分析、投融资分析 和政策背景分析。最后对写字楼市场 的未来前景及发展趋势进行了科学的 预测。您若想对写字楼市场有个系统

而以家庭消费为对象的欢乐颂无疑可与万象城形成 互补。深圳南山店建筑面积为3 .2万平方米,包含主题 百货、主力超市、餐饮、美容美发以及文化、金融等日 常服务功能。 “我们原则上不做10万平方米以上的购物中 心,比如在建的成都、合肥、无锡、海口、珠海等项目, 理想经营面积在5-8万平方米。 但哈尔滨项目由于商圈级 别不同,规模较大有12万平方米,总投资20亿元。”孙韬 透露。

“就目前国内的商业地产企业来说, 万达比较接近华 润万家未来的发展模式。不同的是,华润万家是从零售 的了解或者想投资写字楼,本报告是 业向地产方向渗透,而万达广场则是从地产向零售业态 您不可或缺的重要工具。详细>> 渗透,”但黄文杰认为,商业地产的本质仍然是商业,不 是地产。为此,万达当初招租乏力是被动介入商业;而华润万家则是积累了资源和实力,更 接近“水到渠成”进入商业地产。虽然双方最终殊途同归,但两者可调动的资源有很大差距。 【10种业态共生的平台】 华润万家公司目前拥有华润万家、苏果、Ole’、V ango便利店、blt、Voila!酒窖、中 艺、华润堂、LEO N A RD O等业态和品牌。为进一步丰富多业态,“华润万家还在组建百货 公司和院线、剧院,其中百货公司一种采用传统的联营方式,另一种是买手制方式,未来成 都、哈尔滨店将会做试点。”孙韬透露。而有知情人士透露,华润零售集团旗下首个连锁式 健康与美容零售品牌V ivoPlus10月11日在香港开业,该业态正筹划2011年进军内地市场。

中投顾问高级研究员黎雪荣在接受第一财经日报《财商》采访时表示,中国住宅地产价格目前已经很高, 甚至出现了“住商倒挂”的现象。商业地产的蓬勃发展可以体现一个国家经济良好的运行,同时也会促使 住宅地产价格回归到合理水平。http://finance.eastmoney.com/news/1355,20101023101508993.html 44

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华润万家母公司华润创业(HK .0291)此前虽然退出了在内地独家经营国际著名品牌 “Esprit”及“R edEarth”的思捷环球,双方却继续捆绑发展。而华润集团旗下尚有皮具生产 与零售的全资子公司德信行,其独资拥有高档时装皮具G A LA D A Y。2010年6月份,华润 继续收购了Pacific Coffee。 “通过欢乐颂这个平台,华润万家可以将旗下超市、百货、酒窖、咖啡店等近10个零售 业态整合其中,实现同时扩张。”据孙韬透露,欢乐颂60%的体量由自己旗下业态以及紧密合 作品牌实行一级控制,而其余40%的体量才对那些松散合作的外部品牌进行招商。“由于掌握 了众多的业态资源,欢乐颂降低了对外部品牌的依赖度,这更容易使企业坚持不出让产权, 实现长线发展。” “在国内,这是一个全新的发展策略。”深圳零售商业行业协会会长花涛表示。目前类似 做法,只有在日本的永旺 MALL。

金地
重点布局长三角高铁站点
现任金地上海董事长陈必安对媒体表示, 未来5年, 金地上海公司将大力进军商业地产, 重点布局长三角高铁站点城市,投资开发城市综合体。 所谓的“长三角高铁沿线城市”将包括如苏州、无锡、常州、镇江、南京等城市。陈必安 表示,金地2010年提出“加大商业地产投入”口号后,就考虑选择长三角作为先行先试区。 “2009年长三角GDP占全国达到20%以上,而商业就是需要这样地方。” 而这样的战略金地已经在拿地上有所体现。8月20日,金地宁波公司以13.6亿元摘取慈 溪东部新城文化商务核心区太屺2号地块,建筑面积达16万平米。 在陈必安看来,房地产近年来的高速发展催生了多家超级住宅开发商,那么未来10年, 将会诞生多个超级商业地产开发商。据了解, 陈必安认为, 商业地产不仅能够为金地提供更为稳定的现金流, 还使得销售物业和持有 物业的比例更为合理。“这将突破金地以往拿地时对商业比例的‘限制’。”此前金地拿地的商 业比例超过10%就不予以考虑。 事实上,现在地方政府在出让的地块中,涵盖商业、住宅、酒店等多种产品类型的综合 用地越来越多。“在这种形势下,如果坚持只做住宅,势必在竞争中处于劣势。” 而除了金地,万科也在积极扩大商业地产比例。万科董事局主席王石此前曾表示,未来

中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,对于保险资金而言,投资 的安全性与稳定性相对重要,一旦保险资金投资房地产,将会选择那些适合长期经营的物业,最典型的如 商业地产,同住宅地产相比,商业地产收益稳定,适宜长期持有。同时,保险公司对于自用,投资及公司 形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。详 情参见: http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 45

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会加大商业地产开发,包括酒店、写字楼等。在王石看来,现在成熟的、大规模的、纯的住 宅用地越来越少,如果还坚持做纯住宅,会失去很多机会。

金地上海积极寻找商业地产投资机会
兼任金地集团高级副总裁的陈必安表示,2010年 金地将在商业地产方面加大投资力度,身处长三角龙 头所在的上海公司,将在江苏、浙江等周边城市,积 极寻找合适的商业地产投资机会。 “如今地方政府出让 的土地中,包括了住宅、商业、酒店等多种产品类型 的综合用地越来越多。在这种情况下,如果坚持只做 住宅,会在竞争中处于劣势。” 据他透露,苏州、无锡、常州、嘉兴等城市,已 在上海公司的“监控”视野内,以寻找合适的商业地产 投资机会。 “商业地产不仅能够为公司提供更为稳定的 现金流,还将突破金地以往拿地时对商业比例的限 制。”
2010-2015 年中国商铺地产市场投 资分析及前景预测报告(上下卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年 中国商铺地产市场投资分析及前景 预测报告》共十三章。报告首先介 绍了商铺的概念、分类和价值等知 识,接着分析了国内商业地产和商 铺地产的发展概况,然后分别对社 区商铺地产、商业街商铺地产及其 他类型商铺地产发展状况做了分析 详细>>

根据金地集团发布的2010年中期业绩报告, 上海是集团的主要营业收入来源之一。 期内 上海结算面积为15.62万平方米,占比21.02%,但主营业务毛利却占比43.35%至12.71亿元。 “金地将从前期的中高端产品开发,提升到高端产品市场。”陈必安介绍称。 据悉,在金地上海公司的产品线布局中,豪宅与中高端住宅的比例,将从1:9逐步发展 至3:7。2009年被公司相继收入囊中的徐泾、赵巷两幅地块均已开发为豪宅项目,将很快推 向市场。 这只是开始,“在长三角区域已有几幅土地在加快跟进了。”向来善于利用多种融资渠道 的金地,仍然在计划运用其他金融工具。陈必安表示,未来股权融资和债券融资仍会是较为 重要的使用工具。“鉴于当前信托产品利率不断提升,可能未来更倾向与基金合作的方向, 不过这也会根据具体项目具体分析。”

恒大
恒大谋求进军商业地产 全国布局酒店业发展
“7238万平方米的巨量土地储备、67个在建项目、2306万平方米在建面积”,来自恒大地 产2010年中期业绩报告的数字显示,其扩张态势已经非常明显。

中投顾问发布的《2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的 相关概念、特征、分类及划分标准等,接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北 京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后,报告对写字楼市 场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展 趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼,本报告是您不可或缺的 重要工具。详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 46

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在2010年8月30日举行的中期业绩发布会上,恒大集团董事局主席许家印宣布,“预计明 年下半年进军商业地产”。而10月23日重庆恒大酒店的开业,除表明恒大酒店业布局在全国 拉开序幕之外,业内更普遍认为这或许成为恒大进军商业地产的第一步。 【规模极限】 早在2007年,已经开始扩张并筹划上市的恒大,将总部搬至广州天河并不起眼的CBD边 缘,超过2000人的集团总部也由此建立。 然而,有消息透露,2000人的总部队伍所起的作用仅仅是神经末梢的传递与协调功能, 恒大真正意义上的大脑仍然是许家印本人。 这个团队的核心责任是将许家印本人的各类指令 并同时将各项目所 下达给区域公司所辖项目进行执行, 在最短时间内落实为可执行的细节, 遇到的情况反馈给许家印本人,以便其作出决策。 这是恒大模式的核心所在,许家印本人通过总部队伍全程控制区域公司从拿地、融资、 报建、规划设计乃至采购和营销的各个流程,并将每一个流程环节标准化、制度化,同时进 行考核。 即便是各区域相对灵活的营销亦为许家印本人亲自控制。 恒大制定了一整套营销 据悉, 广告策划模板,制度细致到每一个环节,其中甚至包括售楼处的布置与摆放。而为强化集团 总部对项目所有环节的控制, 在采购层面, 恒大甚至专门成立物流配送公司, 其核心作用是, 集团主控招标采购,然后通过物流公司将各个项目所需要的各类建材配送至项目所在地。 尽管恒大总部集权度极高,其利弊或仍被议,但不可否认的是,恒大执行效率之高在中 国房地产企业中抑或居首。 除此之外,恒大价格优势也成为其顺畅销售的有力保证。恒大财务报告显示,上半年新 增的2221万平方米土地储备,其平均成本仅为每平方米738元;而7238万平方米的土地总面 积,其土地成本仅为每平方米519元。 截至目前,恒大尚未在北京、上海等一线城市拿地,主战场仍集中在受调控影响较小的 二三线城市。或许正是基于此,恒大自今年以来,各季度销售面积均能保持全国首位,并在 土地储备、在建规模上也呈领先态势。 【意图明显】 虽然许家印要求恒大土地储备、开工面积、销售金额、销售面积都达到第一的时候再进 军商业地产,但他们涉足商业地产的意向却早已明确,并不断加速。 8月26日,恒大发布公告称与深圳佳兆业集团签署协议,以19亿元的价格收购后者位于
中投顾问发布的《2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出,商铺是经营者为顾客 提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺具有高成长、高增值的特性。改革开放以后,商业、服务业 活动场所逐步告别了计划配置的模式,度过了商业经营企业自建自用的短暂时期,伴随着住宅商品化的浪 潮,步入了商品化的时代。敏捷的先知者抓住机遇、率先介入,低成本、高产出,取得了辉煌的业绩和丰 厚的回报。在榜样的示范和“一铺养三代”双重作用下,商铺市场迅速成为房地产市场关注的焦点之一。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 47

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珠江新城的一栋商用物业。而早在2009年,广州恒大酒店便已开业。此次重庆恒大酒店的开 业,更被恒大高层认为拉开了恒大进军酒店业的序幕。 恒大方面介绍,酒店经营将采取“6+1”模式。即集观光、休闲、会展、美食、演艺、运 动与住宿为一体,由集团自主设计、自主建造、自主运营、自有品牌。 “随着公司规模和业绩的突飞猛进, 恒大将目光投 向中国各大中心城市综合体的打造,致力于打造高档 次、全功能、齐配套的城市名片。”恒大集团董事局副 主席、总裁夏海钧在出席重庆恒大酒店开业盛典时表 示。 事实上,国内二三线城市已经成为国际酒店巨头 未来几年投资、扩张的重点。近期希尔顿全球就与世 茂集团签订了合作协议, 双方将分别在8个城市联合进 行酒店项目的开发建设。 “二三线城市的旅游市场空间为房地产企业提供 了新的机会,这对于一直情有独钟二三线城市的恒大 更是如此。”一位资深业内人士称,随着房地产项目在 二三线城市的拓展布局,恒大在国内大盘项目中配套 建造五星级酒店的策略,或许可以成为其提高利润率

2010-2015 年中国购物中心投资分析 及前景预测报告 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国购物中心投 资分析及前景 预测报 告》共八章。首先介绍了购物中心的 定义、分类,Shopping Mall的概念、 特点及与其他商业业态的区别等,接 着分析了国际国内及我国主要省市购 物中心的发展概况。然后对购物中心 的开发、运营、典型范例做了细致分 析,最后分析了购物中心的投资潜力 及其未来前景趋势。您若想对购物中 心有个系统的了解或者想投资购物中 心开发运营,本报告是您不可或缺的 重要工具。详细

的一种运作模式。 对商业地产的关注,恒大也已经进入实质性操作阶段。一个直接的证明是,恒大已于8 月29日成立专门运营商业地产的公司,该公司由许家印直接负责。恒大内部人士曾表示,运 营商业地产的相关公司将在一线城市及各省会城市寻找相应地块, 用于城市综合体开发。 而 不久之前,有消息称,恒大已经递出竞标书,也将参加北京中服地块的竞争。

恒大数十亿元投资旅游综合体 提速商业地产布局
2010年以来,股市震荡,住宅市场处于持续的政策调控期中,而商业地产却呈现一直走 牛的态势。2010年10月23日,恒大地产旗下位于重庆,超白金五星级酒店正式开业。这一投 资高达数十亿的旅游综合体项目,同时也意味着恒大加速筹谋商业地产的步伐。 2010年,中央的政策调控直指住宅市场,不少的投资客和地产商纷纷资金转向,避险商 业地产。2010年10月23日,重庆恒大酒店正式对外开业,这是继广州恒大御景半岛首个旗舰 店开业后,恒大地产又一自身打造超白金五星级酒店。2010年10月2“该酒店项目融合观光、 休闲、会展等六大功能,投资总额高达数十亿元。”据恒大地产董事局副主席、总裁夏海钧 透露 ,项目体总体量高达15万平方米,其中酒店总建筑面积达6万平方米,而六大配套中心 近10万平方米,是恒大地产首创“6+1”的超大型旅游综合体项目。
中投顾问高级研究员黎雪荣表示,投资商业地产,需要对所在位置的交通环境、未来城市规划和商圈周围 人群结构及未来的消费潜力等因素都做一个判断。 详情参见 http://finance.eastmoney.com/news/1355,20101023101508993.html 48

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住宅市场遭遇政策调控, 风险日益加大, 商业地产则成为投资者和地产商避险港湾。 2010 年以来,万科、保利等地产巨头纷纷提速了自身的商业地产项目建设。 “有望用3-5年完成全国20多个城市酒店项目的布局。”夏海钧还透露,广州、重庆两地 酒店开业后,我们在上海、天津、成都、武汉、南京、等地都将陆续推出恒大酒店。届时各 地酒店联动运营,整合资源,打造酒店的高端品牌。 截止2010年6月,恒大地产已在全国36个城市拥有73个大型住宅项目,是中国销售面积 第一、开工面积第一、进入省会城市最多的房地产领袖企业。前9月,恒大实现销售面积570 万平方米,销售金额356亿元,达到2009年全年销售额的120%,并以超过80亿元的品牌价值 位列全国房企第一名。 “商业地产远未触及‘泡沫’的临界线。”中原工商铺市场及研究总监刘广浩表示到,商业 这种情况在国内一线城市尤为明显, 前三季度 地产从2010年年初开始逐渐受到市场的重视, 不论是供应量还是成交量均呈现稳步增长的态势。 “若从不动产的角度,长远而言商用物业的投资价值与住宅相比具有非常明显的优势。” 他指出,预计在目前的政策环境下,商业地产的发展应该更加蓬勃,不少之前专注于住宅项 目的大型开发商纷纷进军商业地产,相信第四季度的市场热度将会大大超出预期。 同时他认为,至于产权状况、物业所处地段、业态分布以及物业运营团队等因素则是投 资者必须慎重考虑的问题。

中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2003年-2006年,当国 内一手住宅供不应求的状况越来越突出的时候,商铺一直处于供大于求的发展阶段。直至2007年,随着房 地产市场整体进入黄金时期,流动性的资金也开始大局进入商铺市场,使其出现了少有的“供不应求”状 况,当年一手商铺的吸纳率甚至达到了1.51。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 49

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外资房企:加大中国商业地产投资
投资重点转向商业地产
外资入境的投资重点之一将是专业化的购物中心等商业地产。 在浙江桐乡濮院国际童装 城的世博活动上,中国民(私)营经济研究会会长保育钧表示,长三角经济圈一体化格局下, “突破”“创新”才是传统产业升级的有效之路。而区域内的专业化优质商业地产项目,也 、 正在逐渐进入外资的视野。 面对中国突启加息通道,多年以来一直在中国楼市“悠哉游哉”的各路外资似乎依然态 度坚决,有条不紊对中国市场追加投资。 “近期外资的动作有所加速, 不少大笔项目正在潜水中, 有一些项目的洽谈已经接近浮 出水面,预计接下来一段时间,将有不少外资投资的大单亮相。 第一太平戴维斯(上海)物 ” 业顾问有限公司董事长刘德扬表示。 10 月 19 日,在伦敦开发商 Native Land Limited 旗下高端住宅项目 NEO Bankside 第二 期 C 栋的全球推广现场,第一太平戴维斯住宅部助理董事陈彦辛表示,国际买家对中国高 端物业的兴趣,主要考虑的一个因素是资产的优化配置,提高收益率同时分散风险。 “中国 尤其是上海这样的市场始终是国际资本最关注的, 在长周期内, 外资的流入始终是持续增加 的。 ” 仲量联行最新报告披露, 受投资者乐观情绪的带动, 第三季度亚太区商业地产直接投资 总额达到 180 亿美元,投资额环比上升 12%。中国市场则有望在接下来的市场表现中,扮 演其中一个增长极。
2010-2015 年中国商业地产市场投资

戴德梁行日前发布的《The Great Wall of Money》则 预测,2011 年投向环球房地产市场的投资金额将高达 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 2810 亿美元,年度增幅 22%。戴德梁行高级助理董事卢 国商业地产市场投资分析及前景预测 强不是,外资对中国房地产领域的投资,主要包括整体 报告》共十八章。首先介绍了商业地 收购现成物业、与境内企业合作开发、参与境内房企上 产的相关概念、分类及特点等,接着 市前的股权投资三大方向。中长期来看,外资在中国房 分析了中国房地产行业和商业地产市 场的现状,然后具体介绍了商铺地产、 地产领域的投资始终是在不断扩容的,呈现一个稳定的 上升模式,受国内调控、加息等政策的影响微笑。 在不 写字楼、工业地产、购物中心地产的 少业内人士看来,接下来外资入境的投资重点之一将是 发展。随后,报告对商业地产市场做 专业化的购物中心等商业地产。在浙江桐乡濮院国际童 了区域发展分析、重点企业经营状况 装城的世博活动上,中国民(私)营经济研究会会长保育 分析、竞争格局分析和投融资分析, 钧表示,长三角经济圈一体化格局下, “突破”“创新” 、 最后预测了详细>> 才是传统产业升级的有效之路。而区域内的专业化优质 商业地产项目,也正在逐渐进入外资的视野。
分析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问高级研究员黎雪荣认为,目前中国正处于经济转型时期,传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质 土地资源的盈利模式瓶颈显现,随着地价的飞涨和优质地块的稀缺,传统住宅拿地成本越来越高,大部分 地产公司只能获得行业的平均利润。 详情参见 http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm50

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与外资对中国物业的青睐相关,上海写字楼市场再度悄然升温。 “预计 2010 年下半年, 陆续有体量庞大的写字楼项目入市,尤其是甲级写字楼。 ”戴德梁行的有关人士不是。仅仅 在 9 月中旬,包括会德丰国际广场、1788 国际中心、东方海港国际大厦三栋超甲级写字楼 在内的办公物业正式亮相。大体量物业的集体入市,对 2008 年金融危机中受到较大冲击并 长期在低谷徘徊的上海写字楼市场,将对市场整体的供求关系产生明显影响。 尽管上海写字楼市场已经处于回升通道,但回升相对缓慢。戴德梁行的报告显示,2010 年第二季度上海全市甲级写字楼成交租金为每天每平方米 6.8 元,空置率为 12.13%,预计 短期之内写字楼空置率持续下跌,租金将维持小幅上扬。 上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆最近在搜房网主办的一次投资者活动上提出 警告:商业地产市场并非处处是机遇,其投资的不确定性和偶然性可能超过住宅,需要更 为专业的投资能力。

外资扎堆中国商业地产 购物中心受宠
信心回归追求更高投资回报 集体抛盘后再度进入 2004年境外游资涌入中国房地产市场,到2006年国家颁布“限外令”,2010年的境外游资 在2008年金融危机遇冷后,重新在中国房地产市场活跃起来。 【外资基金投资热情不减】 “外资机构在中国房地产市场中的投资,商用地产占有较大的份额,它们多倾向于持续 性的长期的投资回报。 加大对商用地产的投资, 说明外资长期看好中国持有型物业的前景。 ” 世邦魏理仕中国区首席运营官金勇表示。 在几年的时间里, 海外基金机构对中国商业地产的投资有着迅速的发展, 它们或以资金 整栋收购写字楼或成熟物业, 又或独立成 或通过与大地产商成立合资项目公司搞联合开发, 立投资公司开发房地产项目。 但由2009年开始,国内市场却不断出现外资集体抛盘的现象,2009年有凯雷、花旗、麦 格理,2010年则是高盛、摩根士丹利等外资机构紧随其后。 一时间,外资因中国房地产泡沫而“卖空中国”的言论不胫而走。但盛世太平投资管理有 他以为, 外资基金所投项目, 一般3-5 限公司董事总经理陈立民则认为这样的说法有欠妥当, 年就会考虑退出,由于进入市场早,起初收益都很高,但在2009年房地产经历暴涨后,其持 有的增值空间减小,因而选择脱手寻找新的投资机会。 事实上,从2010年上半年来看,外资基金并没有处在恐慌的情绪中,相反,它们的退出 也引来新面孔的外资基金前来接盘。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2008年金融危机爆发以 后,继续被众多业内人士及投资者看好。2009年国内主要城市的房价普遍大涨,而商铺的价钱涨幅相对平 和。详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 51

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9月,新加坡腾飞集团宣布,旗下房地产私募基金——腾飞中国商业地产基金(ACCF) 正式收购地处上海黄浦区中心商业地段、毗邻外滩的高腾大厦,收购金额达18亿-19亿元人 民币。高腾大厦是昔日凯德置地手中的百腾大厦,2005年被高盛收购并改名高腾大厦,2007 年高盛转手给德国SEB基金,如今通过境外股权交易再次由外资基金接盘持有。 在中国, 腾飞拥有两个私募房地产基金——腾飞中国商业地产基金以及腾飞中国工业园 和产业园基金。“腾飞将在中国继续成立新的房地产基金,投资国内高品质商务地产。”腾飞 中国总裁吴来顺先生表示。 同腾飞想法一致,因对中国商业地产发展具有信心以及抱着追求更高的投资回报的目 的,使得更多的海外集团愿意出资启动专门投资于中国地产项目的基金。8月,来自新加坡 的丰树集团同样表示了此番打算。 其中国首席执行官卢仕透露, 丰树集团正在计划启动一个 在5亿—10亿美元规模的专门投资于中国地产项目的基金。 “新基金将主要投向中国内地的一 线城市,商业地产将是该基金关注的重点。”卢仕表示。 海外基金在华的扩展局面,并没有因连续出现的抛盘事件而打断,相反可以看出,虽事 实是外资此轮抛盘大多被中资机构接盘, 但亦有后来的外资基金跃跃欲试, 不仅海外基金整 购写字楼的动作并不见降温,同时海外基金也并未疏远与开发商合作的进军模式。 此前就有外媒消息称,美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产 商鹰君集团已经达成协议, 黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在 大连所取得的土地,来建造豪华酒店和高档公寓。

外资开发商开发项目多样
谈起豪华酒店和高档公寓,其作为商业地产的重要角色,不仅吸引外资基金的涌入,也 令外资开发商愿意分一杯羹。 亚洲最大的上市房企之一嘉德置地全资子公司雅诗阁已经显示 了在中国市场发展壮大的雄心。 雅诗阁北亚区董事总经理李志勤表示, 2009年雅诗阁中国在 重庆、深圳等地共推出5个项目,由此已在中国的12个城市拥有26个项目,约5000套服务公 寓单位, 而2010年雅诗阁中国还将有上海雅诗阁淮海路服务公寓、 深圳雅诗阁美伦服务公寓 等4个项目入市。 另一方面, 随着城市化脚步的加快, 商业地产成员中发展日益兴盛的购物中心项目也在 不少外资开发商的规划蓝图之内。 9月初,土耳其对外经济关系委员会——土耳其中国事务部部长恩斯叶殷称,土耳其星 摩尔集团(Star Mall)计划在中国投资20亿美元,打造10个购物中心。星摩尔集团在中国 的首个购物广场将于2011年5月在沈阳开业。据悉,此次星摩尔开发的这个项目是东北地区 最大的购物广场,总占地超过32万平方米,涵盖办公楼和购物区域。 建造购物中心的想法 不断吸引着已经将这种模式发展得较为成熟的外资开发商前来。 日本最大的房地产开发商三 井不动产也同样计划在我国内地兴建多处购物中心,首座在
中投顾问高级研究员黎雪荣认为,新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩,投资者开始寻找新的渠 道,而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产,商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见 http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm 52

中国领先产业研究专业机构 华东的购物中心或于2013年在上海落成。

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三井不动产零售房地产部门的专案经理Takehito Fukui表示,在2013年上海首个购物中 心落成后,该公司计划自2014年起,在包括北京在内的多个城市开建购物中心。 对国内商业地产的浓厚兴趣, 甚至还引来了非主营房地产业务的家族企业前来参与, 建 造更为高端的会展中心项目。 而其投入该项目的主要途径同样采取与国内开发商联手合作的 方式,这便是曾依靠石油生意闻名全球的洛克菲勒家族。 洛克菲勒的家族成员企业罗斯洛克基金将与新鸿基盛城置业、东方集团(600811)联合 开发北京丰台区的青龙湖国际文化会都(下称青龙湖项目),该项目是洛克菲勒财团第一次 在北京投入的大项目,公司目前还准备在北京、天津继续开展相关项目的投资。青龙湖项目 旨在打造一个高级会展中心,建立下一个达沃斯,其总面积达2543.64公顷,预计总投资约 500亿元,计划建设周期为2010至2016年。 2010年以来,这一波消息的涌入,足以证明外资对中国商业地产的投资热情不减反增。 外资投资国内商业地产一部分原因来自人民币 升值,与利益追逐有关,这是人人皆知的驱动因素, 另一方面,不可否认的是,外资进入中国进行投资 或开发也正在为当地带去福利,不少外资进入城市 发展急需的酒店、城市综合体、商业设施开发等领 域,投入的项目进一步完善了城市功能,优化了居 民生产、生活环境。 然而对外资投资建设商业地产的动机,也有相 关学者显示了警觉之心。 以开发购物中心为例, 2010 年1月全球第三大零售商Tesco乐购首个在中国的商 业地产项目在山东青岛开业,是外资零售商在中国 投入运营的第一个超大型商业地产项目。这一项目 的开业释放出这样一个信号,外资零售巨头开始以 开发商业地产的形式大规模发展购物中心。 有相关学者认为,这种发展将使外资零售巨头 在中国收获双重的商业利益。

2010-2015 年中国写字楼市场投资分 析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年中 国写字楼市场投资分析及前景预测报 告》共十五章。首先介绍了写字楼的 相关概念、特征、分类及划分标准等, 接着分析了中国写字楼的发展环境及 行业现状。然后分别介绍了北京、上 海、深圳、广州、天津、南京、青岛、 重庆等主要城市写字楼市场的发展。 随后,报告对写字楼市场做了市场营 销分析、物业管理分析、投融资分析 和政策背景分析。最后对写字楼市场 的未来前景及发展趋势进行了科学的 预测。您若想对写字楼市场有个系统 的了解或者想投资写字楼,本报告是 您不可或缺的重要工具。详细>>

显现出来的利益是今后获得的巨大地产增值回报, 隐藏起来的是其背后的战略野心, 因 购物中心是集合整个零售业、餐饮业、休闲娱乐业业态的大型商业形态,外资零售巨头可能 正在依靠商业地产的投资,谋划曲线整合中国零售业和其他服务业。

中投顾问高级研究员黎雪荣指出,为了拉住房价“这匹脱缰的野马” ,2010年4月11日开始,中国政府连续 出台了贷款利率上调,二套房首付被提高到至少5成,利率不低于基准利率1.1倍,暂停发放三套以上房贷, 严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的调控政策“组合拳” ,并重重“砸向”了投资和投机性需 求。受此影响,住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群,却有明显增多的趋势。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 53

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外资机构青睐北京写字楼
随着国际经济大环境的逐步复苏, 跨境投资再度活跃。 外资机构对我国商业地产的投资 需求明显回升,写字楼市场保持持续活跃。 以北京为例,据中国写字楼研究中心(CORC)最新研究显示,2010年第三季度北京写字 楼市场开始放量,提供市场新增供应约50万平方米左右,较上季度增加近一倍。季内,北京 写字楼市场吸纳量超过30万平方米,比二季度有较大幅度的提升。此外,由于大量保险及投 资资金的涌入,写字楼需求增加,市场整体空置率略有好转。 在商品房市场频遭政策调控和投资受限的情况下, 转投商业写字楼的投资者比例不断上 升。近期新入市的银河SOHO、银泰PICC、国贸三期、民生金融中心等项目,签约率情况也较 为乐观,成交火爆。9月中旬的东方银座及京港城市广场易主英国TOPGroup公司,以及日本 三井不动产、 罗斯洛克基金先后宣布在中国的购物中心及会展中心投资, CORC研究机构预计 未来一段时间, 将有更多的外资机构进入中国市场。 同时, 北京市写字楼放盘量将持续加大, 成交量、成交均价都将保持平稳涨势。 2010年三季度,北京市各大写字楼商圈依然保持活跃,其中,CBD商圈依然是北京写字 楼市场的供应和吸纳量大户,金融街写字楼持续火爆,西单商圈后来居上。随着北京CBD东 扩进程的加速,泛CBD区域写字楼市场发展迅猛,带动整个CBD商圈供应井喷,空置率情况逐 渐好转,甲级写字楼空置率已降至22%左右的平均水平。金融街在2010年前三季度,只增加 了约4万平米写字楼供应,金融证券、保险类企业对该区域的写字楼需求庞大,基本供不应 求,目前已近满租,这催生了西单等新兴商务区域写字楼市场受到热捧。 北京作为首都,基本又是我国房地产市场的标杆城市,其商业写字楼的持续火爆说明, 在我国一线城市中以住宅为主要投资对象的时代正在被终结。在作为拉动我国经济“三驾马 车”之一的房地产投资面临转型瓶颈之际,好在,商业地产及其写字楼等物业,逐渐撑起不 动产投资的“艳阳天”,商业地产重获价值回归指日可待。

中投顾问高级研究员黎雪荣指出,未来商业地产发展将呈现出几大趋势:第一,在一线城市商业地产开发 趋于饱和的背景下,未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二,打造体验式购物市 场,或称“时间型消费模式” ,该模式如今在国外已成为主流商业地产模式,典型案例有日本的“博多运河 城” 。 详情参见 http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm 54

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投资热度:写字楼独领风骚
险资入市 写字楼市场量价齐升
中投顾问高级研究员黎雪荣指出,目前由于商业地产迎来投资热,一线城市写字楼、 商铺价格出现普涨局面,商业地产的价值开始凸显,价值洼地将逐渐被填平。其中,北京、 上海、广州、深圳等一线城市第三季度商铺物业市场需求旺盛,市场租金平稳上涨;写字楼 市场需求也较旺盛,放量有所放缓,尤其是高端写字楼租金带头上涨,全国写字楼物业租金 普遍上涨,签约量持续升高,空置率持续走低。 曾被称为“鸡肋”的商业地产,在史上最严厉的住宅市场调控利剑下,正越来越成为 “香饽饽” 。 10 月 6 日,监控中心统计显示,9 月份北京商用项目(写字楼、商铺)不论在成交量和 成交价格 上环比均大幅上涨,其中,预售写字楼在成交量和总成交价格上环比上涨超过 100%,分别达到 119.43%、133.13%;预售商铺成交均价则月涨超过 1 万元,从 8 月份的 51584.95 元/平方米上涨至 9 月份的 62753.73 元/平方米,1 个月的时间里 1 平方米就上涨了 11168.78 元,平均每天则涨 372 元,涨势之猛令人吃惊。 “在房地产领域, ‘金九银十’历来被认为是住宅地产的专利。然而在 2010 年‘新国十 条’等强力调控和 REITs(房地产投资信托基金)兴起、险资投资不动产落实的背景下,房 地产市场的‘金九银十’产生了微妙的变化,原本默默无闻的商业地产逐渐浮出水面,成为 ”分析报告如此陈述。 行业中备受关注的热点。 DTZ 戴德梁行在国庆节的一份研究中也表示,大量资金的入市将在短期内拉动部分优 质商业地产的价格,而保险资金的入市,更将推动商业地产价值的提升。 【9 月商业地产量价齐升】 10 月 6 日统计显示,自 9 月 1 日至 9 月 30 日,北京商用项目(写字楼、商铺)成交量 超过 10 万平方米, 达到 103382.92 平方米, 成交总价达到 45.982 亿元, 成交均价为 44477.37 元/平方米。 按物业类型区分,9 月份写字楼共成交 71139.84 平方米,成交总价为 30.026 亿元,均 价为每平方米 42207.03 元, 其中, 预售写字楼共成交 61840.18 平方米, 相较 8 月份的 28181.88 平方米环比上涨 119.43%;成交总价为 27.847 亿元,相较 8 月份总成交价格的 11.945 亿元 环比上涨 133.13%;成交均价为每平方米 45030.80 元,相较 8 月份的成交均价每平方米

中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》共十三章。报告首先介绍了商 铺的概念、分类和价值等知识,接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况,然后分别对社区商铺地 产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析,接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以 及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况,并对商铺地产 投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业,本报告是您不可或缺 的重要工具。详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 55

中国领先产业研究专业机构 42386.59 元上涨了 2644.21 元。

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9 月份商铺共成交 32243.08 平方米,成交总价为 15.956 亿元,成交均价为 49486.54 元/ 平方米。其中,预售商铺共成交 20869.61 平方米,相较 8 月份的 12861.72 平方米环比上涨 了 62.26%;成交总价为 13.096 亿元,相较 8 月份的 6.6347 亿元环比上涨 97.39%;成交均 价为每平方米 62753.73 元,与 8 月份的 51584.95 元相比,1 个月的时间里 1 平方米即上涨 了 11168.78 元,相当于每天上涨 372 元,涨势之快速令人吃惊。而在 2009 年,北京人均年 收入为 21989 元,换算成每天的收入,则只有 60.24 元。 实际上,自 4 月房地产调控新政出台后,商业地产已经显现资金流入的趋势。 北京中原数据统计显示,新政后,商业地产的签约速度明显加速,在 4 月 15 日至 6 月 30 日, 北京商业地产的签约率为 15.4%, 月至 9 月 15 日, 7 北京商业项目签约率高达 44.6%, 相比 6 月签约率已翻两番。 中原地产市场分析师张大伟曾在接受采访时分析称, 商业地产价格相对低估, 是签约率 上升的主因,而较高的回报率使得最近考虑价值投资的购房者,更多地转向了商业地产。 SOHO 中国于 9 月 27 日公布的数据更证明了这一趋势,截至 9 月 25 日,该公司 2010 年的销售额达 183 亿元,同比增长超过 130%,并已提前完成“全年 180 亿元”的销售目标。 SOHO 中国董事长潘石屹表示, 其公司的销售业绩证明, 上半年的调控措施对商业地产 没有造成实质性影响, “保监会为险资进入商业地产松绑, 相反 这对我们反倒是个利好消息” 。 统计数据也印证了这一点。以土地为例,中原地产提供的数据显示,自 4 月份新一轮楼 市调控政策出台以来,商办用地成交比重逐步上升。12 个大中城市商办用地成交宗数比重 由 4 月份的 25.61%上升到 8 月份的 41.05%,成交土地面积比重由 4 月份的 5.10%上升到 8 月份的 38.72%。另外,商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重也呈现出逐步回 升的态势。 【险资将助推商业地产热】 潘石屹所指的正是保监会于 9 月 5 日下发的《保险资金投资不动产暂行办法》 ,根据此 办法,保险资金投资不动产将仅限于商业、办公,以及与保险相关的养老、医疗等不动产, 且 5 年内不得转让。业内估算,未来约有 4500 亿元的保险资金可以用于投资商业地产。 DTZ 戴德梁行在 9 月 28 日发布的研究也表示: “保险资金进入商业房地产领域,有利 于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值, 提升物业品质。 同时引导更多开发商从 事优质商业地产项目的开发。目前,虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段,但 2011 年开 始,保险资金或将成为大宗交易的主要买家。 ”DTZ 戴德梁行表示,从目前价格来看,商业 地产的价值仍处于被低估的状态,尤其是二、三线城市。其研究数据显示,2010 年第二季 度,上海甲级写字楼租金每月每平方米为

中投顾问高级研究员黎雪荣认为,国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加 息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小 的商业地产。详情参见:http://news.163.com/10/1029/11/6K5M9D9400014JB5.html 56

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204 元,南京每月每平方米为 93.6 元,杭州每月每平方米为 114 元,而武汉每月每平方米仅 为 59.4 元。而事实上,有相当一部分进军中部地区的大型企业,有能力承受更高的租金水 平,但同时对物业品质也有着更高的要求。 “一线城市商业地产市场相对成熟, 因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。 DTZ ” 戴德梁行中国投资部联席主管叶建成分析称, 而最先获益的或将是商业地产的开发商, 因为 “保险资金的进入, 提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。 险资可以通过整栋收购或参 股方式从开发商手中接盘商业项目,开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。除此 之外,保险资金还可能采取开发定制的模式,即开发商根据保险公司要求开发地产项目,然 后转售给保险公司。2011 年,随着险资的入市,相信更多商用物业的大宗交易将会出现, 而一些大型的商业地产开发商也将最先获益” 。 险资获批投资不动产后, 保险投资将在总收益率上 中投顾问在其一份研究分析中表示, 提高 45 个基点放开限制。这也是保险公司极力呼吁投资渠道就涉足房地产的一大原因。

投资商铺养老 商铺渐成热点
2010-2015 年中国商铺地产市场投 资分析及前景预测报告(上下卷) 中投顾问发布的 《2010-2015 年 中国商铺地产市场投资分析及前景 预测报告》共十三章。报告首先介 绍了商铺的概念、分类和价值等知 识,接着分析了国内商业地产和商

房产新政出台后,住宅、商铺、写字楼的首付比例 与购买第二套房相同,是商业地产受关注的主因。受房 地产政策的影响,郑州关注、咨询商铺租售事宜的人群 增长尤为明显,在目前二手住宅市场低谷期,商业房产 的交易量有所上升。

“10月份的新政出台前, 不少资金实力雄厚的投资者 往往倾向于一次性购买多套住宅。住宅‘限购令’出台后, 铺地产的发展概况,然后分别对社 投资者近期只能新购一套住宅类物业。为给剩余资金寻 区商铺地产、商业街商铺地产及其 找一个较为稳定的投资渠道,部分投资者将视线转移到 他类型商铺地产发展状况做了分析 了新政暂未涉及的商业地产市场。最近两周,我们发现 详细>> 商铺和办公楼类物业的咨询量、带看量以及周成交量均 有所提升。”位于西区的一家房地产中介的置业顾问黄先生说,“目前出台的房产新政都是针 对住宅房,购买二套房和投资商业地产一样都要首付5成,贷款利率为基准利率的1.1倍,而 且,住房按揭贷款的审查和限制比商业地产贷款更严格。商业房不在政策范围内,投资客为 了规避政策,将投资目光转向商业地产。” 俗话说“投资商铺养老” ,手中有点闲钱总是想要投资的,在没有更多投资渠道的情况 下,投资商铺是最保险的,商铺投资回报虽然没有住宅来得快,但稳当,不在房产政策打压 范围之内。

中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出,购物中心产业已成为最重要 的零售经营方式之一,而且已远远突破商品零售的界限,它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式 的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。超大规模购物中心 (Shopping Mall)产生于二十世纪初,五六十年代在美国等发达国家盛行,掀起了商业经营方式的新浪潮, 并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及 东南亚国家。 详情参见:http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 57

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针对商业地产如此受欢迎,郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟说,“限 购政策出台后, 巨量的投资资金将无法进入住宅市场, 股市和商业地产市场是两种较为合理 的替代方式。这次新政后,商业地产的成交量呈现明显的上扬趋势,我们相信这种趋势仍将 持续。” 【商业地产不受政策影响】 在充斥着不安气氛的房地产市场,与住宅相对应的商业地产却“因政得福”,不仅没有受 到调控影响,反而迎来了新一轮投资热潮,许多开发商也将目光转移到了商业地产,一些资 金较为雄厚的投资客户,开始将目光转移到商铺投资,除了商铺投资相对稳当外,最主要的 原因是商业地产不受房产政策的影响。 “商铺投资不受新政影响, 一直以来, 商业地产如商铺、 产权式酒店的首付都在5成以上, 最高贷款年限为10年。”虽然商业地产不享受利率优惠,但它由于不受多套房的限制,不管 购买多少套都不影响再次投资。“从近期市场变化来看,面积相对较小、总价比较低的高性 价比铺位比较行俏。” 投资客张先生称,目前他的手上已经有3套住宅,“新政下再买住宅 是没必要了,投资价值较高的商铺则是我投资的首选,回报率也比较稳定,但是投资商铺与 投资住宅不一样,需要更长的时间才能体现出投资价值”。 “本次新政的出台可能使住宅趋于理性化,对住宅市场肯定是有一定影响的,商业地产 对投资客来说是一个新的战场,目前投资客资金充裕,调控力度加大,在投资住宅无望的同 时,热钱分流,很多人将转而投资商业地产。通过调控政策打压住宅市场,它是让投资客的 结构更合理化,均衡性更强一些,未来楼市向更好的方向发展。”河南房地产实战专家、河 南王牌企划有限公司董事长上官同君说,“新一轮房地产调控下,投资者等待地方实施细则 的出台,商业地产成交受到明显影响。随着调控政策不断加大,商业地产成为受新政影响最 小的领域,住宅市场再次陷入观望气氛,在资金有望继续流入商业地产等利好因素刺激下, 商业地产地位有望提升。但是目前郑州住宅市场依然抗击调控,成交量只能趋稳,未有大幅 度下降,所以商业地产要逆转攀升仍需努力,未来的发展

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