楼市调控下商业地产的投资价值几何

楼市调控下商业地产的投资价值几何? 楼市调控下商业地产的投资价值几何?
2010 年 4 月, “新国十条”政策调控以来,楼市的历程可谓是跌宕起伏。在 经历了几个月的僵持、观望后,9 月楼市成交量大幅反弹,需求试图释放,楼市 呈现“回暖”之景。由于“回暖”所带来的房价上涨苗头被政府所洞察,相关部 委及时出台一系列的调控政策,正确引导预期。9 月底的系列政策尤其要求各地 方出台政策实施细则,加大落实力度,以巩固楼市调控效果,并特别申明将严格 执行问责制。楼市可能再次陷入“冷冬” ,迎来新的观望期。 无论调控政策如何作用于楼市,受影响最大的始终是商品住宅,而商业地产 更像是旁观者,影响甚微,甚有些许促进作用。那么,在此背景下,商业地产的 投资价值究竟如何?投资者又该作何判断?且听听首佳公司各位专业人士的见 解,亦为投资者提供参考意见。 记者: 楼市调控政策主要针对住宅市场, 这能否给商业地产带来发展契机? 记者: 楼市调控政策主要针对住宅市场, 这能否给商业地产带来发展契机? 高喜善: 高喜善:楼市调控政策应该能给商业地产的发展带来契机。事实上,一些开 发商已经开始持有一定比例的商业地产。楼市调控政策如此严厉,不仅使得购房 者开始对住宅市场观望,即使是开发商对市场的预期也更加谨慎,开发商也不敢 贸然将所有资金压在住宅市场上。商业地产虽然占用资金较多,回收期较长,现 阶段利润不如居住类房地产,但毕竟商业地产本身也可以获得稳定收益(包括商 业地产自身的增值和租金收益) ;另外,商业地产这一不动产也是一项优质抵押 物,通过抵押一样可以获得融资,进而获取运营收益。投资商业地产也可以作为 开发商资金运作的一种缓冲方式, 若住宅市场发展前景继续看好, 尚可重新选择, 可以减持手中的商业地产, 继续进入住宅市场; 若住宅市场回归理性, 价格下降, 则可以长期持有商业地产,获取稳定收益。 杜建国: 杜建国:目前,针对房价过快上涨的预期已初步得到抑制,这种趋势从长期 来看还是比较有利于商业地产的发展。但是,企业的资金是趋利性的,目前多数 房企资金相对短缺,而商业地产资金占用量较大,不利于周转,投资回报率也较

低,所以其发展重心并不倾向于商业地产。在经济处于快速发展阶段,GDP 高 速增长时,企业所要求的资金回报率也比较高,而商业地产的投资回报率尚不能 满足其要求;从长远发展来看,当整体经济运行步入成熟稳定期,GDP 增速稳 定在 3%~4%时,企业对资金回报率的要求可能会降低,这时或将更有利于商业 地产的发展。 徐燕: 徐燕:楼市调控对商业地产的发展还是有影响的。纵看 2004 年至今,商业 地产的价格变动是处于相对稳定发展的态势,而住宅的泡沫则是相当严重的。如 果说住宅的价格是正常的,那么商业地产的价格则是被低估了;若住宅的价格存 在泡沫,那么商业地产则相对好一些。无论怎样讲,都说明商业地产相对于住宅 有向上发展的潜力。 聂燕军: 聂燕军:楼市调控住宅与商业地产的发展之间不一定有关系,投资商业地产 本是一种市场投资形式, 是一个理性投资的选择。 如果说政策调控密集于住宅时, 商业地产的发展机会是否比以往多一些,这是必然的,毕竟住宅被压,商业地产 就会多一些投资的机会。 石利琴: 石利琴:目前楼市的调控政策主要针对于住宅市场,给商业地产带来了发展 契机,这种发展在市场上的表现还是比较明显的。根据我们所掌握的一些商业地 产的项目可知,最近成交的商业地产很多是以前住宅市场上的一些投资者所为。 这从另一个角度也说明在楼市调控下, 游资已出现从住宅市场向商业地产转移的 苗头。 龚智诚: 龚智诚:目前的楼市调控会给商业地产带来发展契机的,主要表现在调控政 策给商业地产的发展所创造的利好氛围上。例如,允许保险资金投资不动产的账 面余额上限提高到该公司上季度末总资产的 10%, 而保险资金多半是长期投资, 这其中有很大一部分资金会进入商业地产投资中去; 再比如大型房企增加自持商 业物业的比重等等, 这些都在一定程度上为商业地产的发展带来利好信号。 再者, 当政策密集调控住宅时,对商业地产的不调控就相当于侧面的放松。 刘婷: 刘婷:本轮楼市调控政策对商业地产来说应该是有一定机会。首先,严厉的

楼市调控政策抑制了住宅投资投机需求,闲下来的资金很有可能流向商业地产; 而从历次宏观调控情况来看,由于商业地产对民生的影响不是很敏感,因此政策 层面上一直较为稳定,这也会给商业地产投资者一定的信心。但是本轮楼市调控 政策恐怕必然会涉及金融方面,商业地产投资大、回收周期长,银根紧缩后对其 融资会有所影响,对开发商的资金要求更高。另外,商业地产中大型商业一般人 投不起,门槛相对较低的是社区商业、底商等,该类型商业受住宅项目开发进程 和销售进程影响较大。因此,如果宏观调控导致开发商延后住宅项目上市时间势 必影响项目内商业的租售。 记者感言:总体而言,楼市调控主要针对住宅市场,确实给商业地产的发展 带来契机。一方面是因为商业地产受政策的影响较小,另一方面在于对住宅市场 的调控会增加资金向商业地产转移。 记者: 无论是房企还是个人投资者, 在当前楼市调控密集期是否该进军商业 记者: 无论是房企还是个人投资者, 地产? 地产? 高喜善: 高喜善:毕竟商业地产未像住宅市场那样经历过暴涨的阶段,发展相对比较 平稳,但不能保证以后不会被炒作,因此,当前进入商业地产的成本相对较低。 另外,考察商业地产是否可以进入的一个重要标准是投资回报率的高低。测算投 资回报率不能只计算租金的投资回报率, 还须将商业地产抵押融资所带来的收益 折合进去,综合所得的投资收益才是投资商业地产的实际收益。 杜建国:当前政策调控密集于楼市中,房地产市场的波动较大,一些大型上 杜建国: 市房企持有一定比例的商业地产正是其结构调整所需。上市房企的业绩、报表等 压力相对较大,而持有一定比例的商业地产可以使其获取稳定的现金流,至少能 够保证其账面上的光鲜。另外,从长期来看,商业地产的发展具有一定的潜力。 徐燕: 当前进军商业地产时机还可以。 商业地产的发展相对比较稳定, 并且, 徐燕: 2006 年以前,商业地产曾被炒作,目前的发展是相对稳定的。另外,楼市政策 调控密集,市场发展方向尚不明朗,很多投资者处于观望中,资金尚被住宅市场 所“套” ,待市场方向明朗,资金的选择性也将明确。我个人认为房价不可能这

样无休止的狂涨,住宅市场的泡沫已经很大,这对经济发展以及国民安全都存在 很大的隐患,所以政府调控住宅的决心还是比较坚决的。当住宅市场价格走低, 亦或是平稳时,大量资金将转向商业地产,那时再投资商业地产,成本将会大幅 增加,而且,风险也会随之增大。 聂燕军: 聂燕军:目前不一定是进军商业地产的好时机,这主要取决于商业地产项目 自身。根据我们所做的课题研究《北京市地价动态监测》的相关资料可知,在土 地市场上存在两种态势:一是城六区范围内的商业地价低于住宅用地价格;二是 远郊区县的商业地价则高于住宅价格。这在一定程度上反映出,城六区的商业供 求比例要高于住宅的供求比例。从供求的角度来看,投资住宅要比投资商业的预 期利润高。然而,对于远郊区县的分析可能结果又不一样。 石利琴: ,那么商业地产受政策的影响 石利琴:如果说住宅市场是一个“政策市场” 则比较少,更具有市场本身的属性,投资的政策性风险相对较小。当住宅受到政 策打压时,投资住宅的风险不断增加,而住宅市场的投资或将转出,商业地产将 成为其转移的一大去向,当然,也不排除其他的投资方式。 龚智诚: 龚智诚:由于商业地产投资资金门槛相对较高,所以机构投资者所占比重较 大,其投资多半是理性的,必须满足其所要求达到的投资回报率,因此,在投资 者进军商业地产时, 更注重的是项目自身条件的选择, 例如所处位置、 经营业态、 经营管理者的经营能力等。而且,楼市调整政策都是针对住宅市场的,只要有合 适的项目,我认为还是可以进军商业地产的。 刘婷: 刘婷:我觉得可以作为一种方向。有实力的开发商以开发商业地产来丰富产 品线,规避单一住宅开发所带来的风险是应该的,且商业地产开发利润率比住宅 还要高,回报稳定,再加之政策性风险相对较低,肯定有很多房企有投资商业地 产的想法。 但是商业地产与住宅相比, 专业化强, 对产品设计、 经营的要求更高, 而且投资回收期长,门槛相对较高,专做商业地产的名企屈指可数。 个人投资者方面,其实 2009 年,个人投资商业地产的比例已经占商业地产 总成交量的一半以上,2010 年商业地产价格已经有了明显上涨,对于个人投资

者而言,现在进入已略显晚,部分楼盘的商业价格已涨,但是北京的整体经济环 境稳定良好,基础设施建设完善,若选择项目恰当,机会尚在。 记者感言:在此楼市调控密集期,进军商业地产是一个机会。当大量资金尚 未聚集于商业地产时,投资的成本相对较低,再加上其发展前景较好。所以,投 资商业地产也是资金趋利的表现。但是,投资时也不能忽视对项目自身的选择。 记者: 商住公寓等 商改住”项目的开发, 寓等“ 记者:房企目前比较亲睐 LOFT 商住公寓等“商改住”项目的开发,究竟是 “短视”之选?还是“明智”之举? 短视”之选?还是“明智”之举? 高喜善: “商改住”项目的出现实际上与政府相关部门的有效管理不到位密 高喜善: 切相关。政府相关部门已经核批的规划,就应该严格执行,政府部门对于这些改 变土地用途行为的不作为,使得规划应有的作用被破坏,将来可能产生一系列的 问题。就像“小产权房”一样,后期已演化为棘手的社会问题。 “商改住”项目 的盛行也是开发商追求短期利润的结果。 说明商业地产的利润较居住类房地产利 润明显偏低且回收期较长,商业地产更需要“养” ,而不能像住宅那样短期获取 暴利。 杜建国: 资本都是逐利性的, 并不以人的意志为转移。 房企也是跟着市场走, 杜建国: 市场需要什么产品、什么产品能够获利,房企就将生产什么产品。所以,LOFT 商住公寓等“商改住”项目的盛行并不存在房企的“短视”或者“明智”之说。 从另一个角度,反而证明了商业地产并不被看好,正如 2004 年之前,市场上大 量出现“住改商”一样,这是市场选择的结果,也是资本趋利性的表现。 徐燕: “商改住”的出现本身就是市场发展的一个风向标,是房企利益选择 徐燕: 的结果,这也在一定程度上反映出当前住宅市场的发展程度。 聂燕军: 聂燕军:LOFT 商住公寓等“商改住”项目的畅销,不仅是房企的“短视” 之举,也是购房者的“短视”之选。做任何投资都应该以合法性为前提,而“商 改住”项目本身就是不合法的,其后期可能出现的法律纠纷更是不可估量。 石利琴: 判断房企开发 LOFT 商住公寓等的 “商改住” 项目是 “短视” 之选, 石利琴: 还是“明智”之举,并不能一概而论,而是要从房企自身的资金势力以及发展阶

段来区别看待。 倘若房企是一个资金势力不够雄厚, 尚处于起步阶段的小型企业, 那么求生存是其首要任务,获取更多的现金流才是其生存的硬道理。所以,虽然 开发“商改住”项目存在一些风险,但是对其资金回收以及快速盈利而言都是不 可多得的机会。再者,我们分析“商改住”项目的用地可以发现,这些地块多是 一些商业氛围不强,市场相对不发达的地段,商业运营能力不强的房企尚无能力 在此开发运营商业地产,创建商业氛围,做“领头羊” 。 龚智诚: 龚智诚:LOFT 商住公寓等产品形式有其独到的卖点:位置较好、配套设施 完善、 总价相对较低、 空间设计灵活等等, 吸引很多年轻的首次置业者和投资者。 但是其缺点亦不容忽视:由于水电费、物业费等较高而导致持有成本高;不能办 理户口落户;分为两层设计,上层空间较压抑,居住舒适度不高等等。LOFT 商 住公寓可谓是优缺点兼具,是开发商看到了住宅市场的巨大需求,为了迎合部分 客户需求而推出的一种变通的住宅产品,就像当初的“住改商”项目一样,我认 为是开发商的一种“短视”之举。 刘婷: 刘婷:我觉得只是一种产品形式,没什么“短视”或者“明智”之分。政策 允许、开发商赚钱、群众喜欢就可以做,市场会检验产品的好坏。另外,LOFT 商住公寓等项目多为商业和综合办公立项, 这除了开发商追求利润最大化的需求 外,在设计上是有原因的。按照北京市规委的《容积率指标计算规则》 ,住宅立 项的层高不能超过 4.9 米(超了算两层) ,而 4.9 米隔成两层空间过于压抑;综合 办公和商业最高不超过 5.5 米和 6.1 米,这个高度若设计成两层也可以。有相当 部分人群,尤其是年轻人非常青睐 LOFT 商住公寓,所以市场是有需求的。至于 其他类型商业产品, 不能一概而论, 商业本来就是一种对设计要求比较高的产品, 适应市场,不违反政策就可以。 记者感言:LOFT 商住公寓等“商改住”项目的盛行一方面是房企追求短期 利润的结果,另一方面,也迎合了目前市场上的部分需求。但是,专业人士在这 个问题上存在的争议相对较大,说明“商改住”项目在实际操作方面有一定的空 间,相关部门应出台政策予以规范。

记者: 果说投资商业地产是把“双刃剑” , 记者:如果说投资商业地产是把“双刃剑” 那么房企以及个人在投资时应 该注意哪些事项? 该注意哪些事项? 高喜善: 高喜善:商业地产投资是一种长期投资、价值投资。投资商业地产的思路更 重要的是“长、平、稳” ,即长期的稳定性收益;而不像投资住宅那样“短、快、 高” ,在短期内获取暴利。目前,内陆市场上一些小型的商铺多为个人投资,经 营模式不统一,未达成规模,项目层次不高,收益也相对较低,投资商业地产的 价值未被充分挖掘。在健康正常的房地产市场中,住宅的主要功能是居住,而不 是被投资投机炒作的,商业地产才更具有投资价值。我们可以借鉴发达地区以及 国外的一些成功经验,建立健全商业地产投融资渠道,充分利用基金、信托等方 式有效引导民间资金持有商业地产,通过专业团队的科学分析、专业管理,长期 持有优质商业地产,获得低风险的稳定收益,从而促进商业地产的健康发展。 杜建国: 杜建国:不同人群对商业地产投资的选择不同,我认为以下几类人群投资商 业地产的风险相对较小:个人投资者、风险厌恶者、缺乏投资渠道者。这些人群 对资金的投资回报率要求不高,而商业地产安全、稳定、高于银行利率以及基金 收益的投资回报率恰能满足其需求。通过咨询购买小型商业物业,长期持有便可 获得稳定的投资收益以及物业增值收益。然而,房企投资大型商业地产的要求则 相对较高,主要是对运营能力的考验,这恰是国内企业目前有待提升之处。所以 一些房企借助于外资企业的专业能力开始进军商业地产,这也是一种方式。事实 上,商业地产的发展潜力较大,我国经济快速发展,消费者的消费能力以及消费 观念正在不断提升,再加上城市化进程所产生的叠加效应,消费意愿不断增强, 必将带动商业地产的发展。先行进入商业地产者可能获取垄断地位,从而获得更 多利润。 徐燕: ,投资的好将会是“寸土寸金” ;投资不 徐燕:商业地产确实是把“双刃剑” 好,或许会“霉”在手中,一筹莫展。投资商业地产的门槛相对较高,不仅包括 资金势力,还包括专业性及经营能力的要求。尤其是大型的商业地产,房企在投 资时主要从以下几个方面着重分析: 产品定位、 产品策划、 产品推广、 物业运作、

品牌选择的影响、区域因素的影响等多个方面,所以要求较高的专业性以及更强 的经营能力。对于一些小的商铺,例如配套底商的要求相对较低,但是选择性还 是要远强于住宅,尤其是在位置、大小、户型等方面的选择。好的商业地产所带 来的租金收益还是远高于住宅的,其受政策的干预也比较少,建议有意向的投资 者咨询相关专业人士,投资较好的商业地产,做更为理性的投资。 聂燕军: 聂燕军:投资商业地产一定要关注现金流问题,不仅包括商业地产所占用的 现金流,还包括其回收的现金流。购买商业地产时则需要考虑项目的区域位置、 临街情况、 未来客流量等等。 商业地产投资一般有卖和租两种方式, 并以租为主, 出租时需要的注意事项主要有:租金的制定及变化方式,租金支付方式,租赁双 方的权责义务,各项税费的承担方式等等。总之,投资商业地产更具有专业性, 一定要慎重,最好是能够寻求专业的投资顾问咨询,投资更具升值潜力的项目, 获取更为可观的收益。 石利琴: 石利琴:投资商业地产时所需注意的事项相对于投资住宅而言比较多,主要 表现在投资商业地产的复杂性。投资商业地产时,首先要注意项目的商业环境, 如宏观环境、商圈规模、临街状况等;同时要关注项目的硬件条件,如层数、总 面积及单层面积、层高、柱距、出入口设置、车位等等,还要考虑项目对经营业 态的限制(例如可否做餐厅使用)等等。另外,如果是从企业手中购买二手商业 地产,一定要提前测算过户的相关费用,并约定费用的承担方式,以免较高的税 赋无形中增加投资成本,例如,土地增值税、营业税等等。 龚智诚: 龚智诚:投资商业地产的风险还是比较高的,虽然其政策性风险较低,但是 商业地产市场风险较高。投资商业地产要考虑的首要因素是位置,要选择商业聚 集度较高的商业项目,否则无法形成规模效应;再者是要选择合适的经营业态, 具备较强的团队管理能力,如果说位置是商业地产的硬件,那么业态及团队管理 能力就是其软件,软硬件兼具才是其制胜的法宝。另外,投资商业地产的资金门 槛较高,所以投资时要有合理的使用资金计划。 刘婷: 刘婷:投资商业地产时,需要着重考察的因素主要有:项目的地段、业态、

进深、临街宽度、出入口方位及建筑内动线设计合理程度;大型商业还要注意整 体设计是否合理、有特色;若自持经营还须考虑相关经营能力等等。商业地产是 相对比较复杂的产品,必须有打持久战的良好心态。 记者感言:商业地产的投资具有长期性、稳定性以及专业性。投资商业地产 的收益相对稳定,但是其专业性要求也较高。不仅在项目选择上要注意位置、临 街情况、商业聚集度、未来客流量、经营业态等;购买时,相关费用的测算以及 承担方式亦不容忽视;在持有时,有关租金、权责、现金流状况等等都是需要注 意的事项。总之,投资商业地产是机会,但同时也要慎重!


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