新政锁定投资性购房 楼市资金转战商业地产

新政锁定投资性购房 楼市资金转战商业地产
楼市新政还在发力,而房地产市场在注视住宅的同时,已经开始讨论商业地产的新 未来。那么,商业地产是否会成为这轮调控中的赢家呢? 调查数据 关注度明显增高 在一项网络调查中,数据显示“观望情绪”仍然存在,却也不乏毅然决然的投 资客:38.26%的人选择继续观望;决定年内出手的达到了 34.35%;“两年内出手” 的长线购房者占到 15.65%。 新政对商业地产有多大影响,接受调查者旗帜鲜明地分 成两派:觉得“影响非常大”和“比较大”的人与反方分庭抗礼,出人意料的 是,认为“没影响的竟不在少数,数据和认为“比较大”的人群持平,反倒是认为 “影响非常小”的人,只占到了区区的 6.99%。 对于 “现在适合投资商业地产么? ”调查,回答“适合”的人达到了 51.3% 之多。 业界观点 机会多大还不明确 “新政主要是针对住宅,对商业地产没有太多涉及。即使这样,在住宅面临倒 春寒的时候,商业地产也只是面临一个小阳春而已,并不是因此来说出现商业地产 翻盘的格局。这只是一个小的机会。”有业内人士如此表示。按照一般规律来看, 商业地产价格应比住宅价格贵 1.5-2 倍,但这几年住宅市场房价飞涨,商业地产和 住宅之间的差距越来越小,甚至在 2009 年出现商住倒挂的现象。很多地方出现楼上 住宅和楼下商铺之间相差 2000-3000 元/平方米,诸多商业地产不被大家所接受,而 是将资金投向住宅。也有业内人士认为,一方面因其特有的属性,商业地产价格并 未像住宅市场那样疯涨,商住倒挂的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空 间;另一方面则是,和商业地产相比,之前住宅投资的门槛比较低,在银行贷款的 首付比例低,利率也有优惠。 风险预估 回报率明显低于住宅 据了解,与住宅最高可贷款 30 年不同,商用房的购房贷款最长期限只有 10 年, 投资商业地产的现金流压力很大。一般情况下,很多投资者希望能以商铺的租金作 为月供款。

事实上, 很少有商业地产项目能在初期就能为投资者带来稳定的高回报现金流。 很多项目在开始招租前几年,都经历过多次调整期,此时的租金回报很难有保障。 除此外,商业地产的税费也让投资客望而却步。按照国家税收法规,转让商业 地产需要交纳近 50%比重的营业税、土地增值税以及 个人所得税。未来可能出台的物业税,也将首先在商场和办公楼领域征收。相比之 下,住宅转让环节的税收要低很多,执行力度也没有商业地产那么大。 业内人士表示,鉴于上述原因,对大部分投资者来说,商业地产或仅仅是一个 暂时的资金出口,中长期看,他们还是会选择住宅。

楼市新政促使观望氛围变浓 商业地产或成投资热点
随着政策调控力度的加大,住宅市场观望气氛日益浓厚。不过,一直不温不火的商 业地产却被逐渐看好。记者从有关部门获悉,4 月份我市商业地产成交量有了明显 上升,比较有代表性的中金国际、世茂湖滨商业中心等楼盘销售形势都较好,一些 商业地产甚至得到了杭州等外地投资客的青睐。 商业地产或成近期热点 5 月 8 日,与钱清轻纺原料市场隔路相望的联合国际广场现场展示中心开馆,2 号写字楼和 3 号商铺吸引了 150 多位购房者, 开馆当天就确定了 80 笔购买意向,商 业地产的热度可见一斑。而 5 月 1 日开幕的“中金保卫财富”业主联谊会,300 多 名中金国际楼盘业主济济一堂,投资热情高涨,与“五一”期间惨淡的住宅交易成 绩相比,这样热闹的场面实属难得。 不少房产商认为,“投资需求始终存在,商业写字楼不会受政策影响。”因此, 钱清的联合国际、柯桥的华宇·现代大厦选择在此时集中推盘。事实上,投资需求 也给了商业地产商一个很好的回应。据市房地产信息网数据显示,4 月份商业地产 成交 48 套,同比上升 77.8%,环比上升 36.8%,商业地产成交量较上月出现大幅上 升, 而与商业地产联系密切的办公地产成交 58 套, 同比上升 729%, 环比上升 93.3%。 4 月份开盘的世茂·湖滨商业中心 B 区 11944 平方米的商铺目前仅剩下不到 20%。 而 交易量连续几个月稳居市区同类楼盘销售榜首的中金国际,甚至被业内称为“黑 马”。在刚刚结束的绍兴县春季房交会上,以商铺为主的柯桥万达广场也成为不多 的人气较旺的参展楼盘之一。

“绍兴的商铺每平方米价格基本上在 15000 元到 20000 元之间,办公楼价格每 平方米在 5000 元到 8000 元之间,这个价格和杭州相比,实在很实惠。”一位杭州 的投资客这样告诉记者。而相比节节攀升的住宅价格,绍兴商业地产价格还是比较 稳定。“这样的状况也说明了商业地产的投资潜力比较大。”联合国际广场的刘浩 传副总经理在接受记者采访时表示,此次楼市新政使得住宅投资的风险加大,这对 商业地产是一个很好的发展机会,甚至有望扭转“住商倒挂”的现状。 商圈引领商业地产 商业地产之所以成为投资热点,除了楼市新政影响以及我市商业地产本身的升 值潜力之外,更在于商圈的带动。 5 月 1 日迪荡新城世茂广场开业, 月份城东区块商业物业在市区商业物业成交 4 排行榜就占据榜首,成交 33 套。据统计,4 月份市区商业物业总共成交 48 套,迪 荡商圈对商业地产的拉动作用初步显现。据悉,世茂湖滨 C 区商铺还未开盘,已经 吸引不少投资客前来打探。 除了迪荡商圈,市区新河弄银街、新国商(老人民医院)、镜湖未来总部经济圈 以及滨海新城商业区等商业航母的打造,都将进一步“催化”绍兴商业地产的繁荣 和发展。在绍兴县,柯桥万达广场、钱清“大钱门”国贸区商贸圈也正在崛起,业 内人士认为,未来一段时间商业地产将获得更多的关注度。 “商圈拥有巨大的人气集聚效应,由商圈来带动商业地产销售,已经成为商业 地产的一大运作模式。”不少地产商认为,我市的商业氛围本身并不浓厚,商业地 产的投资理念相对较弱,想要让商业地产真正迎来“春天”,还有赖于各个商圈的 形成以及商业地产配套的成熟化。 如何规避投资风险 任何投资都存在风险,商业地产的投资同样需要“眼光准”。“所在商圈、板 块未来的发展定位,交通与人气情况,升值潜力,租赁价格等,在投资商业地产时 需要慎重考虑。”文名置业有限公司副总经理寿先生认为,投资者必须避免“一哄 而上”,商业地产热度增加,更需要理性分析。 “在楼市政策从严的情况下,投资一部分商业地产有利于分散资金风险,特别 是近年来一些商业地产大鳄进军绍兴,我市的商业地产处于整体上升的过程中,投 资机遇比较多。”平正评估的王刚建议投资者,商业地产的投资回报周期相对较长, 适合资金实力比较强的投资者投资。

房产新政出台 投资客撤出住宅市场转攻商务地产
新政实施一周,北京住宅市场的降温势头明显,新旧房交易量的跌幅达到了三成左右, 不少投资者开始出货转投商业地产。 近日,记者从北京亦庄新城 BDA 芯中心获得消息, 最近几天咨询客户骤然增多,比照去年同期大增 50%。 SOHO 中国董事长潘石屹就新政表态,房地产调控新政对住房市场的影响将很快 见效,住房成交量将迅速下降,住房价格的变化将在一个月内见分晓。以租金回报率 与银行按揭贷款利息的差距来估算,第一季度上海住宅的回报率为 2.3%,北京为 2.9%,而银行按揭贷款利率为 6.5%(二套房利率),相差约 4%。 根据香港房地产市场的 经验,两者之差超过 3%,房价一定会出现大跌。但潘石屹强调,最近的房地产调控政 策主要针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到影响。 高力国际物业顾问最新报告披露,经济回暖,投资者将重新关注商业物业市场。 2010 年第一季度,上海办公楼投资市场成交活跃。 报告称,“甲级写字楼价格在 2009 年下半年已显示触底,部分资金转道投入散售商业楼宇,乙级写字楼一季度以来交易 活跃,价格上扬。” 北京芯中心营销部徐皓经理介绍说,北京亦庄,一直以来商务地产都是平稳发展, 可以说是没有泡沫。5 年前,亦庄的住宅价格与写字楼价格相差无几。2010 年,亦庄 地块住宅产品普遍涨价到每平方米 2 万元以上了,而写字楼价格仅仅在每平方米 8000 元以上。他认为,随着北京市多中心发展战略,势必会造成商务中心的外移。目 前亦庄区域的办公氛围已经日渐成熟,特别是城南计划提出后,该区域的道路交通建 设将日趋成熟。目前正是投资该区域的最佳时机。 一位准备投资 BDA 芯中心张先生向记者表示,现在北京地产市场,南城比较其他 区域是价格洼地,而商务市场比较住宅市场更是价格洼地,加上最近几天股市也很不 景气,所以才来亦庄新城看看有没有投资机会。 高策地产顾问公司沈毅认为,商业地产的投资较为理性,用户也不像住宅市场那 样容易冲动,因此商务地产市场在此次新政后,不但不会受到打击,反而会因此受益。 虽然商业地产的投资回报比住宅市场慢一些,但通过这几年的市场观察,商务地产比 住宅更安全,回报率更稳定。 没有泡沫自然没有风险,即使长期持有出租,租金回报率 也远远超过住宅产品。他预言,此次房产新政在挤掉住宅产品市场泡沫的同时,也将 大量投资资本吸引到商务地产价格洼地上来。


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