商业地产洼地价值凸显 战略布局正当时

商业地产洼地价值凸显 战略布局正当时
2011-03-06 来源: 网易财经[微博]正略钧策管理咨询合伙人薛迥文、袁伟达 顾问吴爽

左手住宅、右手商业。中国房地产巨头战略性地进入商业地产业 是行业发展的必然 2010 年以来,一系列房产调控政策如疾风暴雨般宣泄而下,似乎 预示着以住宅为主导的出售型房地产开发黄金时代的终结。 多个地产 大鳄纷纷“杀入”商业地产掘金,或转型商业地产开发,或提高商业 地产战略布局比例。 密集的战略转型是否意味着中国房地产行业正在经历一个转折 点? 商业地产暗流涌动 一直以来只做住宅开发的万科一反常态,正式涉足商业地产,并 宣布未来持有型物业将占据 20%的开发比例;金地集团也表示,将不 再单纯从事住宅开发,2010 年的土地投入计划中,有 20%的资金会投 向商业项目;保利计划到 2012 年,商业地产方面的投资占到总投资 额的 30%,并持有部分核心地段的高品质物业;中粮集团宣布以“大 悦城”为品牌,在全国打造“全服务链城市综合体”;绿地、绿城和 上海世茂等房企也开始更多介入商业地产开发。 左手住宅、右手商业。中国房地产巨头战略性地进入商业地产业 是行业发展的必然。 然而, 在这片看似平静的海面下, 同样暗流涌动。

首先,商业地产将增加企业资金链断裂的风险。建设阶段需要占 压大量现金,资金周转率慢; 投资回报周期较为漫长, 可能需要 10~ 20 年的时间。在此期间,利润都沉淀到资产上,从而给企业带来很 大的资金压力。企业资金链紧绷、且房地产折旧会让物业贬值进而吞 噬利润,使企业陷入资金困局。 其次,商业地产对房产企业的开发能力及后期的运营能力提出了 一定的挑战。 一般而言,做商业项目的开发商不如做住宅项目的开发商经验丰 富,缺乏完整操盘商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管 理的经验和能力,而链条较长的商业项目对专业化水平的要求非常 高,任何一个环节出问题都会直接导致经营风险的增加。 另一方面,目前的商业项目,特别是小型独立商业和社区商业多 采用的是散售模式,销售完成后,产权分散,很难形成统一的商业定 位和商业氛围;若由开发商返租统一经营,则协调难度较大。 REITs 成融资首选工具 商业地产是典型的资金密集型行业,融资是核心问题。 在海外证券市场已运作成熟的房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts, REITs) 不失为突破开发商融资 瓶颈的绝佳途径。 REITs 实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票集合 公众投资者资金,由专门机构经营管理。通过多元化的投资,将不同 地区、 不同类型的房地产项目进行投资组合, 在有效降低风险的同时,

将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东, 从而使投资人 获取长期稳定的投资收益。 通过发行 REITs,可以将商业资产,尤其是经营收益比较好的资 产打包上市销售,变现后用于新物业项目的开发。这样做不仅能获得 稳定的现金流,同时也没有失去对物业的控制权。 REITs 很可能成为商业地产这个未来主战场上的决胜利器。它在 国外已运作十分成熟,业界认为,新加坡模式更适合于中国。 新加坡模式以嘉德置地为代表,强调“私募地产基金(PE) +REITs”的地产基金平台作用, 目标是借助第三方资金来实现轻资产 运营,在获取管理费收益的同时分享投资收益。新加坡 REITs 对上市 资产的收益率有明确的规定,在 7%到 8%之间,这就要求 REITs 打包 的资产必须是成熟优质的物业。 因此,从目前开始两三年的时间内对物业进行很好的孵化,待国 内 REITs 市场发展起来之后再退出卖给 REITs,可能是地产商更好的 选择。 国务院“金融 30 条”的出台,无疑给 REITs 颁发了最高级别的 准生证。今年一系列 REITs 试点紧锣密鼓地推进,有山雨欲来风满楼 之势,但是从试点到全面推行,仍有一段路要走。


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