工程维修部工作手册

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 电梯维修保养规程 朱明华

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1.0.

目的
规范电梯维修保养工作,确保电梯各项性能完好。

2.0. 3.0. 3.1. 3.2.

适用范围适用于湖景居大厦电梯维修保养。 职责
工程维修部班长负责具体电梯维修保养工作的监管。 电梯技工负责电梯日常维修保养的配合、跟进。

4.0.
4.1. 4.1.1.

工作程序
电梯维修保养安全规程: 电梯在维修保养时,必须停用,不得乘客或载货,而且必须在该电梯基站放置“电 梯停止使用”的告示牌。

4.1.2.

在机房进行维修保养时, 先断开机房总电源后, 才能进行各掣板的清理、 保养工作。 严禁用湿毛巾擦机身。

4.1.3.

在轿顶应合上检修开关,在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关, 严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。 严禁开启厅门探身到井道内 或在轿厢顶探身到另一个井道检查电梯。

4.1.4.

在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开,底坑和轿 顶、机房不得同时作业。如须同时作业,作业人员必须戴安全帽,必须注意工件、 工具不得下落,以防落物伤人。

4.1.5. 4.1.6.

操作时应至少由两人协同进行,并保持随时互相呼应。 操作时如果需轿内人员配合时,轿内操作人员要精神集中,严格服从维修人员的指 令和安排。

4.1.7. 4.1.8.

严禁维修人员拉吊井道电缆线,以防电缆线被拉断。 使用的手把灯必须带护罩,并采用 36V 以下的安全电压。

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 4.1.9. 电梯维修保养规程 朱明华

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非维修保养人员不得擅自进行维修作业,维修保养时应谨慎小心。

4.1.10. 工作完毕后要装回安全罩及挡板,不得留维修工具在设备内。 4.1.11. 离去前必须拆除加上的临时短路接线,电梯检查正常后方可使用。 4.2. 4.2.1. 电梯维修保养标准作业规程: 每 3 个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查, 对电梯进行保养时,可以一台电梯的全部保养项目一次性进行,也可以对大厦内所 有电梯分项目进行保养; 4.2.2. 检查曳引电动机、减速箱有无异常响声,如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油, 对减速箱加入 460 号润滑油。 4.2.3. 检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤,如有则应更换弹性圈,检查曳引 电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象,如有则应拧紧。 4.2.4. 检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、 动作是否灵活无阻碍, 否则应加润滑剂, 检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动,如松动则应拧紧。制动器温升不 超过 60℃。 4.2.5. 4.2.6. 门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的 1/3 时则应更换。 限速器旋转销轴处应加润滑油,限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损,如磨损严重 则应更换并作必要调整; 钢丝绳应完好无油污; 限速器夹绳钳口处应无油污或异物, 地脚螺栓应紧固。 4.2.7. 检查涨紧装置距离地面高度是否正常,否则应作机械调整;检查限位开关是否处于 正常位置,如未在正常位置则应重新调整。 4.2.8. 检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑 油,安全钳楔块与导轨的间隙应为 2—3mm,安全钳钳口应清洁无油污。 4.2.9. 清洁控制柜内各元器件,检查接触器、继电器动作是否正常,有无异常声响,触 点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修,整修达不到要求的则应更换同型 号规格的接触器、 继电器; 检查熔断器有无松动、 发热现象, 如有则应处理并拧紧; 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 68 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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检查各仪表、信号灯是否正常,如损坏则应予以更换。 4.2.10. 清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。 4.2.11. 检查各厅门门锁接触是否良好,否则应修理,门锁转动部位应注人润滑油;检查操 纵 箱按钮、开关操作是否灵活可靠,失效的应及时更换。

4.2.12. 检查轿厢门门传动机构,安全触板传动机构是否正常,各部位螺钉、定位装置是否 紧固, 门机皮带有无损伤, 开关门动作是否灵活可靠, 轿厢门限位开关、 门锁接点、 电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎 5—8MM,运行中门刀不能碰门轮,门刀 与门轮间隙为 3MM,厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油,保证转动灵 活自如,安全触板动作灵敏可靠。 4.2.13. 检查轿厢和对重导靴油杯中油量(正常应为 2/3 油杯),缺油应及时加好。 4.2.14. 检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、 急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠,不符合要求 的要调整或更换,对传动部位应加润滑油。 4.2.15. 清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物,清扫底坑、清洁接油盒。 4.2.16. 检查紧固感应器各部位螺栓,清除各部位尘土、污物。 4.2.17. 检查曳引钢丝绳张力是否一致,绳有无伸长,如伸长则应作相应调整 ,曳引轮绳槽 应清洁无油污。 4.2.18. 检查导轨连接板、导轨压板螺栓是否紧固,如松动则应拧紧。 4.2.19. 做好中间接线盒外部清洁,紧固各端于板压线螺母。 4.3. 4.3.1. 电梯年度检修规程; 每年对大厦内所有电梯进行一次全面综合性检查、 清洗、 润滑、 修理、 调整和测试, 此项工作于每年 12 月上旬以前完成。 4.3.2. 4.3.3. 4.3.4. 每年对减速箱更换一次新的齿轮油。 检查制动片磨损情况,如磨损厚度超过新装时厚度的 1/2 时则应更换。 清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。 总页数:第 69 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 4.3.5. 4.3.6. 电梯维修保养规程 朱明华

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张紧轮底平面距底坑地面距离应为 500±50MM,超过规定的应予以截绳。 检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值 2—3MM],试验安全钳动作是否灵敏可靠, 如不满足要求则应作机械调整。

4.3.7. 4.3.8.

清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳,更换磨损的门轮、地脚滑块,调整好门机速度。 调整厅轿门位置、门锁位置,紧固各部螺栓,门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的 间隙应保证 5—8MM。

4.3.9.

紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓,调整紧固补偿链,运行时应无撞击声。

4.3.10. 加缓冲器油,作缓冲器复位试验时,复位开关应动作准确,传动部分应灵活。 4.3.11. 对终端限位开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅门地坎以远 50—70MM。 4.3.12. 对终端极限开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅站地坎以远 150-200MM。 4.3.13. 检查动力部分绝缘电阻应在 0.5MΩ 以上,其余电气线路应在 0.25MΩ 以上,电气 设备的金属外壳对地不大于 4Ω 。 4.3.14. 检查各熔断器、熔断体、等保护装置是否工作正常,如果不正常则应更换。 4.4. 4.4.1. 电梯故障维修规程: 电梯发生故障电梯技工应快速到达现场,确认故障程度(自己不能处理的,联系电 梯保养工司维修) 4.4.2. 4.4.3. A. 电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。 一般常见的机械故障 机房部分: 电机轴承故障:电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,拆下电机检查轴承, 如有发卡、磨损过大,须更换轴承。 B. a) 井道与轿厢 轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有响声、 门隙过大等,清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮,调整门闸隙、 调整安全触板、连杆转动处加油等。 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 70 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 b) c) d) e) 电梯维修保养规程 朱明华 厅门故障同上。

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开门刀故障:运行时有碰声或突然停车,调整开门刀位置。 导轨故障:运行不平稳、发抖、振动等现象,调整导轨垂直床,并修整导轨接口。 导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重时须更换,导靴 座位置不对须调整。

f)

安全钳故障:运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车或单边刹车,调整安全 钳间隙,安全联动机构加油润滑,保证各活动部位灵活。

C. a) b)

底坑部分: 补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长所致,调整补偿链。 安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声;调整安全钳钢丝绳, 更换轴承。

c) 4.4.4. A. a)

缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足,除去铁锈,补充液压油。 电梯一般常见的电气故障 机房部分: 保险丝故障:缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所致,排去底坑积水,排 除短路点,换上相同保险丝,厅门轿门安全回路,由于井道有水,回路有短路点所 致,断去来水源,排除短路点,换上相同的保险丝,指示灯回路、由于厅外指示有 水或有线破裂短路等原因所致。排干水,排除短路点,更换保险丝,控制回路由于 控制线圈被烧,控制元件内部短路,更换控制线圈和控制元件,排除线路短路点, 换上相同保险丝。

b)

接触器和继电器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器或继电器线圈烧坏,控 制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致,更换接触器或继电器, 排除断开点,更换保险丝。

B. a)

井道与轿厢部分: 上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车,一般是由于开关接触不好 总页数:第 71 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 b) c) 电梯维修保养规程 朱明华

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或断路等原因所致,清洁接触点或更换、排除断点等。 轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接 触不好或开关损坏、 线路断路等原因所致。 清洁接触点, 更换开关排除线路断点等。

d)

安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停开关:此故障出现电梯不走车,一般是由于开 关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点,更换开关排除线路断点等。

C. a)

底坑部分: 缓冲器开关、底坑急停开关:此故障出现电梯下走车,一般是由于接触不良,缓冲 器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致;

b) c)

清洁接触点,缓冲器复位,缩短主钢丝绳,更换开关。 张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳 钢丝过长,开关损坏等原因所致,清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。

4.5. 4.5.1. A.

电梯维修保养主要标准 机房部分: 机房通风良好,温度不得超过 5℃-40℃,相对温度不大于 85%(在 25℃时保证 没有雨侵入的可能) 。

B. C. D. E. F. G. H.

机房的 1211 灭火器、干粉灭火器应保持正常压力。 机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全,并挂在明显处。 轿厢平层标志应用黄色漆标在主钢丝上,使其清晰可见(以利于紧急救援时用) 机房门锁良好,告示牌清晰挂于显眼处。 机房照明、电源插座要保持良好。 机房不得住人、存放杂物等,应保持清洁,不得有明显灰尘。 曳引轮对铅垂线的偏差小于或等于 2.0mm。 曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差小 于或等于 1.0mm。

I. J.

限速器调节部位应有铅封,非专业人员禁止调整。 限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内,运行时应无异常声音。 总页数:第 72 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 K. L. 电梯维修保养规程 朱明华

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限速器、 安全开关灵活可靠; 限速器带安全开关动作时, 能使电梯可靠地停止运行。 轿厢空载时,以检修速度下行至足够复位的距离,手动限速器,安全开关应动作, 电梯应停止;轿顶安全钳开关应动作,使电梯停止运行。

M.

短接安全钳开关,慢车继续下行,这时轿厢能可靠地停止,曳引轮打滑。复位拆除 短接线路电梯应正常运行。

N.

曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限 速器轮上的黄色油漆应明显,不得掉色。

O.

各轴承应灵活,运行时应无异常声音,温度应不高于 80℃(油轴承应保持油量饱 满) ,工作 2500-3000 小时后更换新油。

P. Q.

各导体之间及导体与地之间绝缘电阻大于 1000Ω /V,动力回路及安全装置回路 电气设备绝缘电阻应大于或等于 0.5MΩ ,其它电路应大于或等于 0.25 MΩ ,电气 设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。

R.

供电系统电压波动必须在±7%范围内,电源频率波动在±2 范围内。错相、断相 保护器应正常,如有错、 断相发生,电梯应不能动作。电动机的短路、过载保护 应可靠。

S.

掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动的工作表面上;当松闸时,两侧闸瓦应同时 离开掣动轮表面,应在整个接触面上均匀分布,其间隙不大于 0.7mm;掣动轮表面 不得有油污、杂物;掣动闸瓦磨损超过厚度的 1/4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油 时应更换。各销钉、开口销卡簧,联轴器螺栓等无松动、脱落。

T.

轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内,突然断电,轿厢应能完全停止(掣停 距离不大于: V<1.0 m/s, 62cm; V<1.6 m/s, 160cm; V<1.8, 203cm; V<2.5m /s, 250cm=在对此值进行调整时, 实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺 寸,但不得大于此尺寸,否则有滑车的危险。

U. V. 4.5.2.

电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置,应齐全并挂于墙上,不得它用。 曳引轮绳槽磨损在离凹型槽底部 4-5mm 时应更换或重车。 井道与轿厢 总页数:第 73 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 A. B. C. D. E. F. G. H. I. 电梯维修保养规程 朱明华

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上、下极限,限位开关灵活可靠,极限开关距离在 100-140mm。 弹性滑动导靴 A、C 尺寸为 2mm,固定滑动导靴顶面间隙之和 2.5±1.5mm。 绳头组合固定。 各根钢丝绳张力与其平均张力之差小于或等于 5%。钢丝绳磨损报废标准。 轿厢导轨顶面距离偏差为 0±2mm,对重为 0±3mm,轿顶轮不平行面小于或等于 1mm。 对重块压板固定坚固,对重铁不得有锈。 安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常,钳块与导轨之间的距离为 2~3mm。 轿顶固定照明应正常,轿顶非自动复位的急停开关应正常,轿顶检修操纵开关应正常。 平层精确度:交流双速梯 V 小于或等于 0.63 m/s,应在±15mm 内 V 小于或等于 1.00 m/s,应在±30mm 内;交直流调速;V 小于或等于 2.5 m/s,应在±15mm 内。

J.

层门门扇下端与地坎的间隙:客梯 1-6mm,货梯 1-8mm;开门刀与各层地

坎间

隙应为 5-10mm,层门滚轮与轿厢地坎间隙应为 5-10mm,门锁定后一般入力的施加 在门扇中间,其缝隙可以超过 6mm,但不得超过 30mm。 K. L. 轿厢安全窗应灵活,且安全窗开关动作可靠。 每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠,只有当机械锁定后,电气才能接通(包括附 门电报联锁开关、轿门电气联锁开关)断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气 联锁开关,电梯要可靠地停止动作。 M. N. 门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠,当有物体挡住门时,门会自动反回。 轿内告示牌应明显清洁;报警装置功能正常,随时保持能和消防中心、机房正常通话; 排风机要保证轿内空气流通;照明不得有不亮的光管;紧急照明功能正常。 O. 指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确,开关门按钮功能正常。

4.5.3. 底坑部分 A. B. C. 补偿链运行时无碰撞,两端应牢固固定、二次保护要可靠。 底坑急停开关的开关方向要明确,红色标注正确,且动作可靠。 随行电缆固定可靠,不得打结、扭转、破损等。 总页数:第 74 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 D. 电梯维修保养规程 朱明华

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轿厢下梁撞板至缓冲器距离:弹簧缓冲器应在 200-350mm 内;液压缓冲器应在 150 -400mm 内;

E.

液压缓冲器油量应充足,无锈死现象,缓冲器安全开关动作可靠。限速器张紧轮安全 开关应动作可靠。

F.

井道底坑无积水、杂物等。

G. 各种安全开关固定不得使用焊接,但应安装牢固。 H. 超载报警装置,在空载状态,手动试验时,功能应正常,自动门机应不关闭。 I. 4.6. 选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。 电梯日巡检内容
巡检位置 1、机房各部清洁; 2、油镜、油杯油位; 3、盘车工具、救援规程; 机 4、应急灯、灭火器; 5、控制柜内继电器、接触器; 6、照明、通风设备 7、警告牌及门窗、门锁; 房 8、牵引电动机; 9、减速箱及绳轮; 10、安全装置; 11、机房温度; 1、轿厢门联锁; 2、安全触板及开关; 轿 厢 3、轿内显示器、按钮; 4、对讲电话与警铃; 5、天花板、壁板、地面; 6、通风扇; 7、照明灯; 8、异音、异感(起动、行车、加减速之平稳性、振动、噪音、平层差等) 厅 门 1、厅门按钮及显示; 2、钥匙开关及消防按钮; 3、厅门联锁。 巡 检 内 容

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总页数:第 75 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 4.7. 电梯维修保养规程 朱明华 自动扶梯维修保养的主要标准

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4.7.1 扶梯倾角不应超过 30 度;但高度不超过 6m,速度不超过 0.5M/S 时倾角,可增加到 35 度。 4.7.2 倾角小于或等于 30 度的自动扶梯,运行速度应小于或等于 0.75M/S;倾角>30 度 又小于或等于 35 度时,速度应小于或等于 0.5 4.7.3 4.7.4 4.7.5 4.7.6 扶手带运行速度与阶梯运行速度差小于或等于 2%。 阶梯以上自由空间高度应大于 2.3 米。 扶手带各部分应保证不能正常地站人。 除阶梯、扶手带以外其它运行部件均应封闭,允许有透气孔;但不能通过透气孔接 触任何运动部件。 4.7.7 上、下梯口,上、下机仓应装急停开关;有总电源开关可除外,急停开关应有明显 的颜色或标记。 4.7.8 4.7.9 任何乘客可以接触到的凹凸部位不得有锐边。 阶梯部位裙脚板应平整光滑,联接应为对接。

4.7.10 梯梳中啮合点至扶手带端点水平距离应大于 0.6mm。 4.7.11 扶手带与其导轨在任何情况下间隙不超过 8mm。 4.7.12 扶手带入口离地面高 0.1-0.25m。 4.7.13 扶手带入口处应有防护装置防止异物卷入,当异物进入,扶梯自动停止运行。 4.7.14 阶梯与扶手带垂直距离为 0.9-1.1m。 4.7.15 梯梳啮合点以外扶手带水平段至少有 300mm。 4.7.16 着陆区、进出梳齿的阶梯应作不小于 0.8m 的水平运动;速度超过 0.5 M/S 或起升 高度超过 6m 应增至 1.2m,速度超过 0.65M/S,允许增至 1.6m。 4.7.17 着陆区水平运动阶梯水平高度小于 4mm, 4.7.18 两阶梯在任何使用过程中间隙不大于 6mm。 4.7.19 围裙板和阶梯之间隙 4mm;两边间隙之和不得大于 7mm。 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 76 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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4.7.20 梳齿合深度大于 6mm;垂直方向啮合间隙小于 4mm。 4.7.21 梳齿连续断齿不超过 2 个,总断齿不超过 3 个。 4.7.22 上、下着陆区左右裙板应装设安全开关,当异物挤入时,停止扶梯运行。 4.7.23 梯梳板应装设安全开关,当异物挤入时,停止扶梯运行。 4.7.24 空载下行时制动距离: A B C 额定速度:0.5 M/S 额定速度:0.65M/S 额定速度:0.75M/S 制动距离:0.2-1.1m 制动距离:0.3-1.3m 制动距离:0.35-1.5m

4.7.25 制动器正常在控制回路失压下自动作用。 4.7.26 每台自动扶梯至少由一台独立原电动机驱动。 4.7.27 阶梯至少应由两条链条驱动,并分别置于阶梯两端。 4.7.28 连接阶梯与制动鼓之间应用非磨擦传动(如轴、齿轮、链条等) ,如用梯形带应有辅 助制动器,禁止使用平皮带。梯形皮带至少有三根,传动部件安全系统应达 5。 4.7.29 阶梯链应有防止断链、过分拉长或非故意缩短的安全开关。 4.7.30 制动器与驱动链轮之间采用链条传动时,应有防止该传动链条断袭的安全开关 4.7.31 公共用途的扶梯如制造厂不能保证扶手断袭载荷大于 25kg 时,应装断带开关,且保 证功能可靠。 4.7.32 应装过速保护开关,且功能可靠。当运行速度超过额定速度 1.2 倍,自动停止运行, (如果能避免过速,使用交流电动机以非磨擦传动和滑动不超过 10 小时,可免去过 速保护装置。 ) 4.7.33 应有防止意外反向运行的保护装置(错断相) ,功能可靠。 4.7.34 绝缘测试: A B C 动力安全装置电路大于或等于 0.5 兆欧; 其它电路(控制、照明、信号)大于或等于 0.25 兆 机架、控制箱应有良好接地,接地线应用黄绿双色线。 总页数:第 77 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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4.7.35 在机仓或控制屏应附装有能切断电动机、制动器和控制电路电源的电源总开关 4.7.36 电动机应装有手动复位过载保护装置。 4.7.37 自动起动的扶梯应有明显运行方向标志,并在使用者到达梳齿前起动。 4.7.38 如果光体控制,光速应离梳齿 1.3m。 4.7.39 如使用度垫式开关,有效作用长度至少 0.8m,并离梳 1.8m。 4.7.40 自动停止扶梯允许运送乘客后加 10 秒自动停止。 4.7.41 两台或两台以上自扶梯作接驳运输,当接驳处没有中间出口时,其中一台运行后, 其余扶梯应自动停止运行。 4.7.42 自动扶梯应在显眼处张贴至少两款安全告示,如有必要应附加禁止赤脚者使用,禁 止运载重物等标志,告示最小尺寸 80×80mm。

5.0
5.1

相关记录表格
《电梯维修保养记录表》 HFWY.QR/GC-019

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总页数:第 78 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处

电梯维修保养记录表
编号:HFWY.QR/GC-019 电梯编号 故障原因及内容: 故障位置 版本:A/0 开始时间 结束时间 序号: 维修人员

维修过程及安全措施:

维修人: 检定结论(含技术参数功能) :

检验人: 备注:

日期:

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总页数:第 79 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 1.0. 中央空调运行管理规程 朱明华 目的

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-10 A版 第 0 次修改 第 1 页 共 4 页 批准 卜春平

规范中央空调运行管理工作,确保中央空调良好运行。 2.0. 适用范围 适用于湖景居大厦中央空调的运行管理。 3.0. 3.1. 3.2. 4.0. 4.1. 职责 工程维修部班长负责检查中央空调运行管理的实施情况。 空调工具体负责中央空调的运行。 工 作 程序 空调运行时间安排

4.1.1. 每年5月1日一11月31日为空调运行期,特殊情况下按用户的需求确定空调的运行时 间。 4.1.2. 机房的空调机组运行时间为:00:000——00:000 4.1.3. 大堂柜式空调机组运行时间为:08:30——17:30 4.2. 巡视监控

4.2.1. 空调工每隔两小时巡视一次中央空调机组。(包括:中央空调主机、冷却塔、控制 柜(箱)及管路、闸阀等附件)。 4.2.2. 巡视监控的主要内容如下: A. 检查线电压(正常380V,不能超额定值的±10%); B. 检查三相电流(三相是否平衡,是否超额定值); C. 检查油压(正常10-15kg/cm2); D. 检查高压(<12kgf/cm2); E. 检查低压(>2.5kgf/cm2); F. 冷却水进水温度(正常<35℃); G. 冷却水出水温度(正常<40℃); H. 冷冻水进水温度(正常10-18℃); 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 80 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 中央空调运行管理规程 朱明华

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HFWY.WI/HJJ-GC-10 A版 第 0 次修改 第 2 页 共 4 页 批 准 卜春平

I. 冷冻水出水温度(正常6-10℃); J. 检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音; K. 检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常; L. 检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好; M. 检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常,有无异常噪音或气味。 4.2.3. 巡视过程中如发现上述情况有不正常时,机电值班员应及时采取措施予以解决,处 理不了的问题应及时汇报工程维修部班长, 4.2.4. 异常情况的处置 A. 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置: a) 立即关停中央空调主机,关闭相关的阀门; b) 加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋在设备上); c) 救护人员应身穿防毒衣,头戴防毒面具进人现场,并要求两人为一组,确保安全; d) 对于不同情况的中毒者采取不同的方法:1.对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉博呼 吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息;2.如中毒者出现痉挛、神智不清, 处于昏迷状态,应立即转移到空气新鲜的地方,进行人工呼吸并送医院治疗;3.如 氟利昂制冷剂溅入眼睛,则应用 2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治 疗;4.排除泄漏源后,启动中央空调试运行,确认无泄漏后,机组方可投入正式运 行。 B. 中央空调机房发生水浸时的处理: a) 视进水情况关掉中央空调机组,拉下总电源开关; b) 堵住漏水源; c) 如果漏水较大,应立即通知工程维修部班长,同时尽力阻滞进水; d) 排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理,如用干的干净抹布擦拭风吹干、 自然通风或更换相关管线等; e) 确认湿水已消除,各绝缘电阻符合要求后,开机试运行;如无异常情况出现则可以 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 81 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 中央空调运行管理规程 朱明华 投人正常运行。

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HFWY.WI/HJJ-GC-10 A版 第 0 次修改 第 3 页 共 4 页 批 准 卜春平

C. 中央空调机房发生火灾时按(火警、火灾应急处理标准作业规程)处理。 4.3. 机电值班员应根据用户及计划要求,按时开关中央空调,并根据负荷情况启用相应 的中央空调机组,调整相应的制冷温度,最大限度地节省能源。 4.4. 停机审批 因工程维修等原因停机,应由空调维修工填写《空调停机通知单》,经工程维修部 班长审核,管理处经理批准后,由综合事务部提前24小时通知用户。因突发事件停 机,应在1小时内联络有关部门处理,并在恢复供冷后24小时内向用户做出解释。 4.5. 中央空调机房管理

4.5.1. 非值班人员不准进入中央空调机房,若需要进入,须经工程维修部班长同意, 并在 值班人员的陪同下方可进人中央空调机房。 4.5.2. 每班打扫一次中央空调机房的卫生,每周清洁一次中央空调机房内的设备设施做到 地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污,物,表 面油漆完好,整洁光亮。 4.5.3. 中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。空调机房内严禁吸烟。 4.5.4. 中央空调机房内应当通风良好,光线足够、门窗开启灵活。 4.5.5. 中央空调机房应当做到随时上锁,钥匙由当值管理员保管当值管理员不得私自配钥 匙。 4.6. 交接班要求

4.6.1. 接班人员应准时接班。 4.6.2. 接班人员应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行记录》,检查工具物品 是否齐全,确认无误后在《中央空调运行记录》表上签名。 4.6.3. 有下列情况之一者不准交接班: A. B. 上一班运行情况未交代清楚; 记录不规范、不清晰、不完整; 总页数:第 82 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 C. D. E. 中央空调运行管理规程 朱明华 中央空调机房不干净; 接班人员未到岗;

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HFWY.WI/HJJ-GC-10 A版 第 0 次修改 第 4 页 共 4 页 批 准 卜春平

事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进 行。

4.6.4. 对于中央空调的运行情况,机电值班员应及时、完整、规范、清晰地记录在《中央 空调运行记录》表内,并于每月的3号之前由工程维修部班长把上一个月的记录整理 成册后交工程维修部存档,保存期为两年。

5.0. 相关文件和记录
5.1. 5.2. 《中央空调机组运行记录》 《中央空调开、停机通知单》 HFWY.QR/GC-020 HFWY.QR/GC-021

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总页数:第 83 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处





中央空调机组运行记录
编号:HFWY.QR/GC-020
日期 开机 时间 停机 时间 电压 (V) AB BC AC Ia 电流 (A) Ib Ic 冷媒压力 (Mpa) 高压 低压

版本:A/0
冷却水压力 (Mpa) 入口 出口 冷却水温度 (℃) 入口 出口 冷冻水压力 (Mpa) 入口 出口 冷冻水温度 (℃) 入口 出口

序号:
室内外温度 (℃) 室内 室外 运行 状况 记 录 人

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总页数:第 84 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处

中央空调机组运行记录表
编号:HFWY.QR/GC-020 启动 停机 日期 时间 时间
1#冷冻泵电 流(A) Ia Ib Ic 2#冷冻泵电 流(A) Ia Ib Ic 3#冷冻泵电 流(A) Ia Ib Ic

反 序号:



版本:A/0
1#冷却泵电 流(A) Ia Ib Ic 2#冷却泵电 流(A) Ia Ib Ic 3#冷却泵电 流(A) Ia Ib Ic 1#水塔 风机电 流(A) 2#水塔 风机电 流(A) Ia 盘管风机电 流(A) Ib Ic

运行状况

记录人

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总页数:第 85 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处

中央空调开、停机通知单
编号:HFWY.QR/GC-021 日期 版本:A/0 签发人 序号:

开 / 停 机 原 因

开机□ 停机□ 时 间 停机□ 开机□ 恢复时间

责任人 责任人

备 注


开机□ 停机□ 原 因



开机□ 停机□ 时 间 收到通知时间 备 注 签收人

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总页数:第 86 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调操作规程 编 制 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-11 A版 第 0 次修改 第 87 页 共 3 页 批 准 卜春平

1.0.

目的
确保空调设备设施操作的正确和安全性。

2.0.

适用范围
适用于大厦中央空调、柜式空调设备设施的操作。

3.0. 3.1 4.0.
4.1.

职责
空调维修工负责空调设备设施的操作。

工作程序
中央空调运行前的检查准备工作:

4.1.1. 首先查看主、副机的电源是否接通,电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的 正负10%(正常值为365-415V). 4.1.2. 查看两个水系统是否充满水,停机时冷冻水正常压力位为 6.5Mpa,未充满水排除故 障后补水到满液状态。 4.1.3. 查看管道上的阀门,电动阀是否处于工作状态,如有误动,须恢复到正常状态。 4.1.4. 停用一周以上重新开机启用,必须先预热二十四小时。 4.1.5. 查看上一班的运行记录,了解主机状况。如主机为故障停机,先查看电脑的警报信 息,排除故障后才能开机(一小时内不得超过四次启动) 。 4.1.6. 测量室内外的温湿度,根据气象条件和用户情况确定运行方案。 4.2. 开机:

4.2.1. 首先启动冷冻水泵。先启动一台,待运行平稳后再启动一台(共有3台冷却泵,一台 备用) 。 4.2.2. 启动一台冷却水泵,平稳后再启动一台(共有3台冷却泵,一台备用) 。 4.2.3. 启动冷却塔的风机。如室外温度很低,也可启动一台或不启动,但要保证冷却效果。 4.2.4. 水系统启动后,注意观察电流、电压、水量、水压是否正常,泵和电机运转有无异 常响动,如有异常,立即停机检查。 4.2.5. 调节分水罐,使供回水平衡,确保主机的供水量稳定。 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 87 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调操作规程 编 制 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-11 A版 第 0 次修改 第 2 页 共 3 页 批 准 卜春平

4.2.6. 确认主机无异常情况后,启动主机。启动后观察压差、回油情况、出水温度及运转 声音。如有异常,应停机检查。 4.2.7. 主机运转后将风机盘管总开关打开,再根据用户情况打开或关闭分层控制开关。 4.2.8. 整个系统启动以后要全面巡视一遍,观察参数及运转情况有无异常。 4.3. 停机操作

4.3.1. 正常停机 A. 先关掉压缩机的电源,保留总电源以便主机处于预热状态。但若长时间的停机则应 关闭总电源。 B. 关闭冷冻泵出口的蝶阀后,再逐台关闭冷冻水泵,以免引起管道的巨烈震动。停泵 后再将蝶阀开启到正常位. C. D. E. 逐台关闭冷却泵,方法同上 关闭盘管风机的总开关,保留分层控制开关。 完成上述操作后,对整个系统巡视一遍,确认系统是否停止运行。

4.3.2. 事故停机 A. 主机故障: 先关压缩机开关,保留主机的总开关,然后检查并排除主机的故障,短时间不能排 除的需按正常停机操作程序停机。 B. 副机故障: 关掉故障副机的控制开关停机检修,同时启动备用的副机投入系统运行。 C. 管路故障: 由于检修或其它原因导致冷冻水或冷却水大量外泄时,应立即按正常停机程序停止 系统的运行。排除故障后,再补水投入运行。 D. 停电: 按正常停机操作程序关闭主、副机开关,保留电源指示,待恢复供电后,再重新启 动运行,同时做好记录。 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 88 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调操作规程 编 制 朱明华 E. 火警:

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HFWY.WI/HJJ-GC-11 A版 第 0 次修改 第 3 页 共 3 页 批 准 卜春平

遇到这种情况应立即关闭主、副机的总开关。 4.4. 柜式中央空调操作流程

4.4.1. 空调开机操作流程 启动冷却塔风机

启动冷却塔循环水泵

开 启 空调主电源

启动空调机

设定制冷温度 启动空调压缩机

4.4.2.

空调停机操作流程 关闭空调压缩机

关闭空调风机

关闭空调机主电源

关闭冷却塔循环水泵

关闭冷却塔风机 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 89 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调维修保养规程 编 制 朱明华 1.0. 目的

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-12 A版 第 0 次修改 第 1 页 共 7 页 批 准 卜春平

规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好及安全性。 2.0. 适用范围 适用于大厦中央空调、柜式空调设备(设施)的维修保养。 3.0. 职责 3.1. 3.2. 工程维修部班长负责组织制定中央空调维修保养年度计划,并组织实施。 空调维修工具体负责空调设备(设施)的维修保养。

4.0. 工作程序 4.1. 中央空调维修保养年度计划的制定:

4.1.1. 每年的12月15日之前,由工程维修部班长组织空调工共同制定中央空调维修保养年 度计划,并报管理处经理审批。 4.1.2. 制定中央空调维修保养年度计划的原则: a) b) c) 中央空调使用的频度; 中央空调运行状况(故障隐患); 合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3. 《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容: A. B. C. D. 4.2. 4.3. 维修保养项目及内容; 具体实施维修保养的时间; 预计费用; 备品、备件计划。 对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。 空调工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障 处理由外委完成。 4.4. 冷却塔维修保养:

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总页数:第 90 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调维修保养规程 编 制 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-12 A版 第 0 次修改 第 2 页 共 7 页 批 准 卜春平

4.4.1. 空调工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养. 4.4.2. 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ 否则应干燥处理电机线圈,干燥处理 后仍达不到0.5MΩ 以上时则应拆修电机线圈。 4.4.3. 检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常磨擦声则 应更换同型号规格的轴承。 4.4.4. 检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松,如 是则应调整(每半个月检查一次);检查皮带轮与轴配合是否松动,如是则应整修。 4.4.5. 检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。 4.4.6. 清洗冷却塔(包括填料、集水槽),清洁风扇风叶。 4.4.7. 检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复(不定期)。 4.4.8. 拧紧所有紧固件。 4.4.9. 清洁整个冷却塔外表。 4.5. 风机盘管维修保养:

4.5.1. 空调工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养. 4.5.2. 每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内的空气(不定期)。 4.5.3. 检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应 更换风机轴承。 4.5.4. 用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于 0.5 MΩ ),否则应整修处理。检查 电容有无变形、鼓胀或开裂,如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固, 是否有过热痕迹,如是则作相应整修。 4.5.5. 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。 4.5.6. 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。 4.5.7. 拧紧所有紧固件。 4.5.8. 清洁风机盘管外壳。

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总页数:第 91 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调维修保养规程 编 制 朱明华 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 冷凝器、蒸发器维修保养:

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-12 A版 第 0 次修改 第 3 页 共 7 页 批 准 卜春平

空调工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、. 保养. 柜式蒸发器维修保养: 每周清洗一次空气过滤网; 清洁蒸发器散热片; 清洁接水盘。 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):

4.12.1. 配制10%的盐酸溶液(每1蝇酸溶液里加0.5g缓蚀剂); 4.12.2. 拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭,然后向里注满酸溶液,酸洗时间为 24小 时也可用酸泵循环清洗,清洗时间为12小时); 4.12.3. 酸洗完后用 1%的 NaOH溶液或5 % Na2C03溶液清洗 15分钟,最后再用清水冲洗三次以 上; 4.12.4. 全部清洗完毕后,检查是否漏水,如漏水则申请外委维修;如不漏水则重新装好(如 法兰的密封胶垫已老化则应更换)。 4.13. 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养: 空调工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。 4.14. 电动机维修保养:

4.14.1. 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5 MΩ 以上,否则应进行干燥处理或 修复; 4.14.2. 检查电动机轴承有无阻滞现象,如有则应加润滑油,如加润滑油后仍不行则更换同 型号规格的轴承; 4.14.3. 检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。达不到要求的应更换; 4.15. 水泵维修保养:

4.15.1. 转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象,如是轴承问题则对轴承加注润滑

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总页数:第 92 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调维修保养规程 编 制 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-12 A版 第 0 次修改 第 4 页 共 7 页 批 准 卜春平

油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵; 4.15.2. 检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根(不定期)。 4.15.3. 检查弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。 4.15.4. 清洗水泵过滤网。 4.15.5. 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。 4.15.6. 清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈蚀严重,则应重新油漆一遍。 4.15.7. 空调工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养,查冷冻水 管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损,如是则应 重做保温层。 4.16. 阀类维修保养: 空调工每半年对阀类进行一次保养. 4.16.1. 节制阀与调节阀的维修保养: A. 检查是否泄漏,如是则应加压填料; B. 检查阀门开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加注润滑油; C. 如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门; D. 检查法兰连结处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。 4.16.2. 电磁调节阀、压差调节阀维修保养: A. 干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮,如是则更换同规格的干燥过滤器; B. 电磁调节阀、压差调节阀: 通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,

如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀。对压差调节阀间阀杆加润滑油, 如压填料处泄漏则应加压填料。 4.17. 检测、控制部分维修保养:空调工每半年对检测、控制部分进行一次保养,检测器件 (温度计、压力表、传感器)维修保养:

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总页数:第 93 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调维修保养规程 编 制 朱明华 4.17.1. 检测部分维修保养:

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-12 A版 第 0 次修改 第 5 页 共 7 页 批 准 卜春平

A. 对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换; B. 送检温度计、压力表合格后方可再使用; C. 检测传感器参数是否正常并做模拟实验,对于不合格的传感器应拆换; D. 检查装检测器的部位是否渗漏,如渗漏则应更换密封胶垫。 4.17.2. 控制部分维修保养: A. 清洁控制柜内外的灰尘、脏物; B. 检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换; C. 交流接触器维修保养: a)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒; b)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),如触头烧蚀严重则应更换同规 c)格交流接触器; d)清洁铁芯上的灰尘及脏物; e)拧紧所有紧固螺栓。 4.17.3. 热继电器维修保养: A. 检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理,处理后达不 到要求的应更换; B. 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则应更换。 4.17.4. 自动空气开头维修保养: 1. 用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5 MΩ ,否则应烘干处理; 2. 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏则应更换; 3. 清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。 4.17.5. 信号灯、指示仪表维修保养: A. 检查各信号灯是否正常,如不亮则应更换同规格的小灯泡;

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总页数:第 94 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调维修保养规程 编 制 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-12 A版 第 0 次修改 第 6 页 共 7 页 批 准 卜春平

B. 检查各指示仪表指示是否正确,如偏差较大则应作适当调整,调整后偏差仍较大应 更换。 4.17.6. 中间继电器、信号继电器维修保养: 对中间继电器、信号继电器做模拟实验,检查两者的动作是否可靠,输出的信号是 否正常,否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器; 4.17.7. PC中央处理器、印刷线路板如出现问题,则申请外委维修。 4.18. 压缩机维修保养:

4.18.1. 空调工每年对压缩机进行一次检测、保养; 4.18.2. 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因,排除故 障后再充注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。 4.18.3. 检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气。 4.18.4. 具体检查压缩机如下参数: A. B. C. D. E. F. G. H. 压缩机电机绝缘电阻(正常0.5 MΩ 以上); 压缩机运行电流(正常为额定值,三相基本平衡); 压缩机油压(正常10-15 KG/CM2); 压缩机外壳温度(正常850C以下); 吸气压力(正常值4.9-5.4KG/CM2); 排气压力(正常值12.5 KG/CM2); 检查压缩机是否有异常的噪音或振动; 检查压缩机是否有异常的气味。

4.18.5. 通过上述检查综合判断压缩机是否有故障,如有则应更换压缩机(外委维修)。 4.18.6. 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。 4.19. 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时, 如必须超过8小时,则应由主管填 写<申请延时维修保养表)经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。

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总页数:第 95 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 中央空调维修保养规程 编 制 朱明华 4.20.

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-12 A版 第 0 次修改 第 7 页 共 7 页 批 准 卜春平

对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部班长尽快补充至计划中;对于 突发性的设备设施故障,先经工程维修部班长口头批准后,可以先组织解决而后写 出事故报告并上报公司。

4.21.

中央空调因维修保养等原因需停用时,应由工程维修部班长填写(停用申请表经主管 经理批准后通知综合事务部,由综合事务部提前一周通知有关用户,如因突然故障 停用中央空调,应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释o

5.0.
5.1

相关文件和记录
《空调维修保养记录表》 HFWY.QR/GC-022

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总页数:第 96 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物物业管理有限公司湖景居管理处

______空调维修保养记录表
编号:HFWY.QR/GC-022 保养人 分类 电 气 部 分 记录人 保养项目 开关接触器触头 各连接点检查 线缆检查 电器仪表检查 氟利昂压力检查 主 机 部 分 油位检查 冷冻水温 冷却水温 运行声音 电动机风扇 水 泵 及 管 道 水泵固定螺丝 管阀连接处有无漏水 电机水泵运行声音 出、 入水口压力及断电器 滤网及盘管清洗 电机及接线各部件螺丝 盘 管 风 机 皮带、飞轮、风扇 出、入口水阀及压力 运行声音 冷凝水排放及冲洗盘和 管 冷 却 塔 部 分 水塔内外清洗 风机检查 管阀检查 各部件螺丝紧固 总页数:第 97 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日 版本:A/0 保养日期 保养情况及记录 处理方法 序号:

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 消防系统运行管理规程 编 制 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-13 A版 第 0 次修改 第 1 页 共 3 页 批 准 卜春平

1.0.

目的
确保消防系统正常运行。

2.0.

适用范围
适用于大厦内消防系统的运行管理工作。

3.0.
3.1. 3.2. 3.3.

职责
工程维修部班长负责组织实施。 机电值班人员负责对消防设备进行巡检。 监控中心值班员负责消防系统设备的运行监控。

4.0.
4.1. 4.1.1.

工作程序
运行监控: 监控中心值班员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、防火卷帘门、二氧 化碳等设备进行监控。

4.1.2. 4.2. 4.2.1. 4.2.2.

在运行监控中发现有不正常情况,应进行登记,同时通知工程维修部处理。 火灾报警系统日检 每班进行系统设备的外观检查; 火警功能:误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气、烟雾、粉尘等影 响探头正常工作的环境干扰存在,如有其他干扰存在,应设法排除;对于误报频繁 又无其他干扰影响探头正常工作的,或探头显示灯不亮、不能接收信号,应及时清 洗更换;

4.2.3.

手动自检功能:按自检键后,进行复位,让系统处于正常状态,不能复位应查明原 因;

4.3. 4.3.1. 4.3.2.

火灾报警系统月检 测试控制器主要工作电压是否正常; 火灾探测器(温感、烟感、破玻)安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外 观是否清洁完好,指示灯是否正常,随机抽取5%的烟感喷烟后,消防主机是否 收

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总页数:第 98 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 消防系统运行管理规程 编 制 朱明华 到 报警信号; 4.3.3. 4.3.4.

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-13 A版 第 0 次修改 第 2 页 共 3 页 批 准 卜春平

对楼层消防栓进行外观检查,查看接线是否固定良好,油漆脱落应补刷新漆; 检查手动报警按纽安装是否牢固, 有无破损; 任选两个手动报警按纽进行模拟报警, 测试报警功能是否正常;

4.3.5. 4.4.

对主电源和备用电源做自动切换试验。. 火灾报报警系统季检: 每季首月 15 日由安全事务部和工程维修部班长组织检查和试验自动报警系统的下 列功能,并填写《消防系统年(季)检查记录表》

4.4.1. 4.4.2. 4.4.3. 4.4.4. 4.4.5.

验火灾报警器、水流指示器,压力开关等报警功能,信号显示; 对备用电源进行1—2次充放电试验,1—3次主要电源和备用电源自动切换试验; 用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况; 用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备; 对固定式“CO2”系统进行外观巡视,查看管网系统的密封情况,读出压力表指针 数值;

4.4.6. 4.4.7. 4.4.8. 4.4.9. 4.4.10. 4.5.

用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备; 用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示灯; 从消防联动柜上做电梯消防迫降试验; 在监控中心进行消防通信设备对讲通话试验; 检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。 火灾报警系统年检 每年 12 月 20 日前由管理处经理组织工程维修部、安全事务部人员,对火灾自动报 警系统的功能作下列检查和试验,并填写《消防系统年(季)检查记录表》:

4.5.1. 4.5.2. 4.6.

进行本规程季检全部内容; 进行 一次模拟消防演习。 消防水泵 总页数:第 99 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 消防系统运行管理规程 编 制 朱明华 4.6.1. 4.6.2. 4.6.3. 4.6.4. 4.6.5. 4.7. 4.7.1.

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-13 A版 第 0 次修改 第 3 页 共 3 页 批 准 卜春平

机电值班人员每班一次巡视泵房设备情况并记录于《水泵运行记录表》 控制开关应保持在“自动”位置。 消防泵每半月应试运行一次, 每次运行不少于15分钟, 启动时必须有人在现场观察。 发现水泵有异常及时处理,必要时报告班长组织人员排除故障。 非火警及检测、保养下,不得起动消防水泵, 自动喷淋系统 每天巡检系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件,进行外观检查,确保系 统处于无故障状态。

4.7.2.

每月检查一次警铃是否正常,当水压低于0.3Mpa时水力警铃应发出报警信号,如果 警铃不动作,应检查整个警铃管道,排除水垢及泥沙等污物,使水流畅通,以防报 警失灵。

4.7.3. 4.7.4.

每月应对喷头进行一次外观检查,发现不正常的喷头应及时更换。 每月检查系统控制阀门使其处于开启状态,若有破坏或损坏应及时修理更换,保证 控制阀门不被误关闭。

4.7.5. 4.7.6. 4.7.7.

每两个月应对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀, 试验系统灵敏性。 观察阀门开启性能和密封性能,如发现阀门开启不畅通或密封不严,应将进水闸阀 关闭, 打开放水阀将系统中水放掉, 然后打开阀门盖检查, 视情况更换阀瓣密封件, 排除水垢及污物等。

4.7.8.

检查流动水压,压力表所显示的压力值不应明显下降,若明显下降,应检查放水闸 阀是否堵塞,若压力下降明显且警铃不报警,应检查湿式报警阀的阀瓣是否生锈。

4.7.9. 4.7.10.

观察系统中水流指示器, 压力开关, 报警控制器各部件的联动性能, 应能及时报警。 当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态

5.0.
5.1.

相关文件和记录
《消防系统年(季)检查记录表》 HFWY.QR/GC-023

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总页数:第 100 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处

消防系统年( 季)检查记录表
编号:HFWY.QR/GC-023 参加检查人员 检查项目 检查情况及处理 版本:A/0 序号: 检查日期 检查人 责任人确认





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总页数:第 101 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 消防系统维修保养规程 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-14 A版 第 0 次修改 第 1 页 共 5 页 批 准 卜春平

1.0.

目的
规范消防系统维修保养工作,确保消防系统设备各项性能良好。

2.0.

适用范围
适用于湖景居大厦内消防系统的维修保养工作。

3.0.
3.1. 3.2. 3.3.

职责
工程维修部班长负责制定《消防系统维修保养年度计划》并组织监督、实施。 监控中心值班员负责监控中心消防设备的日常保养工作。 机电维修人员负责具体实施消防设施、设备的维修保养及对专业维保公司的跟进、监 管工作。

4.0.
4.1 4.1.1 4.1.2

工作程序
火灾自动报警系统的保养 每月 15 日对主控屏工作电压及备用电源蓄电池进行测试。 每月对消防中心联动柜进行一次清扫除尘,检查接线端子有无电线松脱,导线编号 是否完整清晰。

4.1.3

每月 15 日对楼层井道内的分线箱箱门及箱体进行清洁,紧固箱内接线,发现损坏及 时更换。

4.1.4 4.2 4.2.1

每年一次拆下烟感器、温感器脏污进行清洁,并对电线接头进行紧固 自动喷淋系统的保养规程 每天巡视系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件,进行外观检查,确保系 统处于无故障状态。

4.2.2

每月检查一次警铃是否正常,当水压低于 0.3Mpa 时水力警铃应发出报警信号,如果 警铃不动作,应检查整个警铃管道,排除水垢及泥沙等污物,使水流畅通,以防报 警失灵。

4.2.3 4.2.4

每月应对喷头进行一次外观检查,发现不正常的喷头应及时更换。 每月检查系统控制阀门使其处于开启状态,若有破坏或损坏应及时修理更换,保证 总页数:第 102 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 消防系统维修保养规程 朱明华 控制阀门不被误关闭。 A. B. C.

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-14 A版 第 0 次修改 第 2 页 共 5 页 批 准 卜春平

每两个月应对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀, 试验系统灵敏性。 观察阀门开启性能和密封性能,如发现阀门开启不畅通或密封不严,应将进水闸阀 关闭,打开放水阀将系统中水放掉,然后打开阀门盖检查,视情况更换阀瓣密封件, 排除水垢及污物等。

D.

检查流动水压,压力表所显示的压力值不应明显下降,若明显下降,应检查放水闸 阀是否堵塞,若压力下降明显且警铃不报警,应检查湿式报警阀的阀瓣是否生锈。

E. F.
4.3 4.3.1

观察系统中水流指示器,压力开关,报警控制器各部件的联动性能,应能及时报警。 当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。 消火栓的保养规程 月保养 检查栓门把手是否完好,栓门开关有无卡阻,锁、玻璃有无损坏; 指示灯、报警按钮、警铃是否齐全,有无脱落; 栓门是否完好。 测试:随机抽取消火栓总数的 5%,按消火栓报警按钮,消防中心应有正确的报警显 示。

A. B. C. D.

4.3.2

年保养 完成月保养中的所有内容。 开栓门取出水带,仔细检查有无破损、发黑、发霉现象,如有,应立即进行修补、 清洗或更换。

A. B.

C. D. E. F.

将水带交换展开交换摺边后重新卷起。 检查水枪与水带,水带与水龙头之间的联接是否方便可靠,如有缺损应及时修复。 将栓内阀门开闭一次,检查是否灵活,并清除阀口附近锈渣,将阀杆上油防锈。 将栓内清扫干净,部件存放整齐后,关上栓门。 总页数:第 103 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 G.
4.4 4.4.1

消防系统维修保养规程 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-14 A版 第 0 次修改 第 3 页 共 5 页 批 准 卜春平

逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。 烟温感系统的保养规程 日常情况下,主控屏自检时若发出烟感报警信号,消防中心值班人员应迅速通知巡 逻保安赶赴现场检查报警原因,若为误报警,由消防专职人员对接收报警信号的烟 感作出清洁和复位处理。

4.4.2

每月抽取总烟感数的 5%,用燃着的香烟等烟源使烟感报警,试验烟感的灵敏度,应 该全部合格,若其中有一个不合格,则应另外抽取总数的 10%试验,直至全部合格 为止。

4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6 4.5 4.5.1

对检查出的不合格进行及时修复或更换。 检查 3440 界面单元箱的信号灯指示应正常,通过烟感报警试验其功能是否正常。 对有因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方,应及时作出特别检查。 温感的保养方法参照烟感进行,试验报警灵敏度时加温使其报警。 CO2 自动灭火控制系统的保养 月保养 根据贮存容器压力指标检查贮存压力,在规定值的±10%范围之内。 检查系统是否有机械损伤和失灵,所有的铅封和保险带都应完好无损。 检查喷嘴在封闭空间中位置有无改动,确保没有任何阻止喷嘴喷射剂。 月保养以检查为主,若发现有不合要求的应及时纠正,确保系统正常。 年保养 完成月检的全部项目。 对系统中每个火灾探测器进行清洁,检查其连接的可靠性。 触发每路探测器,试验控制器和警铃的响应情况。 检查管道及其支架是否松动和损坏。 检查喷嘴开孔是否堵塞。 检查手动控制装置动作情况。 总页数:第 104 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

A. B. C. D.
4.5.2

A. B. C. D. E. F.

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 G. 消防系统维修保养规程 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-14 A版 第 0 次修改 第 4 页 共 5 页 批 准 卜春平

卸下电动启动装置,同时触发两路探测器,看控制器的响应程序是否正常,观察汽 笛是否发声,延迟时间是否符合要求,电动启动装置控制接点是否会动作。

H. I.
4.6 4.6.1

清扫管道及气罐的灰尘,对文字标志脱落的要重新修复。 恢复并检查系统使之处于正常工作状态。 防火卷帘门的保养规程 月保养 手控检查 外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象,手动按钮是否良好上锁。 卷帘门的电控箱指示讯号是否正常,箱体是否完好。 开启按钮箱门,按动向上(或向下)按钮,卷帘门应上升(或下降) 。 在按钮操作上升(或下降)过程中,操作人员应密切注意卷帘门上升或下降)到端 部位置时能否自动停车,若不能应迅速手动停车且必须待限位装置修复(或调整) 正常后方可重新操作。

A. a) b) c) d)

B. a)

自控检查 用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时,自动装置将发出报警信号,同时自 动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。 卷帘门一次下滑至离地面 1.2 米左右停 车,延时 90 秒钟左右,再自动启动卷帘门全部关闭。

b)

卷帘门关闭后,只有待烟感(或温感)信号消除,或复位按钮复位后方可重新开启 卷帘门。

c)

消防中心按钮操作检查:消防中心只设置卷帘门关闭按钮,操作关闭按钮卷帘门通 过二次下滑关闭到位后,检查消防中心信号指示是否正常。

d) e)

针对系统中检查出来的缺陷及时修复。 对卷帘门进行清扫除尘,若有油漆脱落及局部变形的地方进行修复,确保卷帘门外 观清洁美观。

4.6.2

年保养 总页数:第 105 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 A. B. C. 消防系统维修保养规程 朱明华 完成月保养全部项目。

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-14 A版 第 0 次修改 第 5 页 共 5 页 批 准 卜春平

对卷帘门控制箱自检按扭、故障报警消声键、复位键进行专门检查。 紧固各电线接头,清洁控制箱内的灰尘,检查箱内电气元件是否齐备。

5.0. 相关记录表格
5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 《消防设备年度保养记录表》 《 消 防设备月保养记录表》 《 《 HFWY.QR/GC-024 HFWY.QR/GC-025

(月、年)消防水泵保养记录表 》 HFWY.QR/GC-026 (月、年)消防风机保养记录表 》 HFWY.QR/GC-027 HFWY.QR/GC-028

《 C0 2 灭火系统保养记录表》

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总页数:第 106 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处

消防设备(
编号:HFWY.QR/GC-024 设备 名称 保养项目 逐个检查烟感、温感 信号报警的准确性 主、备电源及互切挨换检 查 自检、消音、复位 功能检查 全面紧固柜内 所有接线端子 柜内及电子板各电子元器 件表面灰尘砂清理 同报警器联动检查各报警 结果的准确性 按扭、信号灯检查 联 动 控 制 柜 柜内接线端子紧固 各元件动接点 检查、抹擦 逐部分逐台进行联动操作 述到工作正常 柜内标识清晰 疏 散 指 示 灯 灭 火 器 备用电池灯亮检查 指示灯交流电试验 指示灯直流电试验 逐个检查灭火器的铝封、 手柄,达到紧固位不长阻 外观干净无尘查看铅封、 喷嘴正常后贴上检验标志 查水龙带有霉点 则取出晒干 水枪、垫圈、水带接头联 接检查保证完好 支架、掉漆检查 并补漆完好 栓内干净部件放整齐、最 后贴上封条 日期

)年度保养记录表
序号: 日期 维修保养单 位或保养人 责任人 确认 保养情况及处理

版本:A/0

火 灾 报 警 控 制

消 防 栓

主管 审核

受控文件未经批准不得复制

总页数:第 107 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处

消防设备(
编号:HFWY.QR/GC-025 设备 名称 烟感 探测 器 温感 探测 器 手动 报警 按扭 火灾 报警 控制 器 保养项目 探头倾斜不大于 45 度 探测器与底坐接触 按 5%比例喷烟验证报警 探测器与底坐接触 安装牢固 按 10%比例加温验证 安装牢固 破损修补或替换 验证报警(任选两处) 自检、消音、复位 主、备电源切换验证 报警 各接线端子坚固 箱内干净无尘无杂物 自检、消音、复位 主、备电源切换验证 报警 各接线端子坚固 箱内干净无尘无杂物 安装牢固 灯箱抹灰除尘 电源指示灯正常 压力表指针在绿区 喷筒完好畅通 零部件完整 防腐层完好 铅封完好 有检验标志 玻璃无损坏 栓门封条完好 栓门关闭灵活完好 按 10%比例测试报警按扭

)月保养记录表
序号: 日期 保养人 责任人确认

版本:A/0 保养情况及处理

联动 控制 柜 疏散 指示 灯

灭火 器

消防 栓

主管 审核 备注 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 108 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处 ( 月、年)消防水泵保养记录表 编号:HFWY.QR/GC-026 设备名称 保养项目 润滑油检查 盘根检查 接地情况 电缆头紧固 电机接线端 紧固 电机外观整洁、 铭牌清晰 电路主触点 检查 接触器响声 泵体外观检查 阀门开闭灵活、 无漏水 阀门手柄完好、 阀杆润滑好 单向阀动作灵 活、指示准确 电机绝缘电阻 A、B、C 电机运转电流 A、B、C 手动开泵检查 自动开泵检查 主管审核 备 注 型号 版本:A/0 设备编号 保养情况及处理 序号: 保养日期 维修保养单 位或保养人 责任人 确认

受控文件未经批准不得复制

总页数:第 109 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处 ( 月、年)消防风机保养记录表 编号:HFWY.QR/GC-027 设备名称 保养项目 检查电机接地 是否良好 全面紧固 检查主回路接 触点 轴承润滑检查 加油 运转有无异声 及振动 电机接线端子、 箱内端子紧固 电机外观整洁、 铭牌清晰 运转半小时验 证风机 清洁电机外壳、 风滤器、 机壳内 电机外观检查 电机绝缘电阻 A、B、C 电机运转电流 A、B、C 主管审核 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 110 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日 型号 版本:A/0 设备编号 保养情况及处理 序号: 保养日期 维修保养单 位或保养人 责任人 确认

深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处

C02 灭火系统保养记录表
编号:HFWY.QR/GC-028 保养时间 版本:A/0 序号: 审核人

保养项目









保养人

确认人

气瓶失重检查

铅封保险带/销

管网及喷头检查

淡气压力

电爆管外接线检查

气瓶及支架卫生









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总页数:第 111 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 弱电系统维修保养规程 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-15 A版 第 0 次修改 第 1 页 共 4 页 批 准 卜春平

1.0.

目的
规范弱电系统维修程序,确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。

2.0.

适用范围
适用于湖景居大厦弱电系统的维修。

3.0.
3.1. 3.2.

职责
工程维修部班长负责弱电系统维修工作的组织实施。 维修电工负责弱电系统的维修工作。

4.0.

释义
本文中所指的弱电系统包括:有线电视、电话、闭路监控、可视对讲

5.0.
5.1 5.1.1 A. B. C. 5.1.2 A. B. C. 5.2 5.2.1 A. B.

工作程序
基本维修方法: 观察法: 无虚焊、松脱、烧焦的元器件; 有无异常的声音; 观察图象效果。 静态测量法: 路电阻测量法; 电流测量判断法; 电压测量判断法。 有线电视系统维修 放大器: 检查输入、输出插头是否松驰、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头; 检查输入信号,一般应为 90db,如相差太大(15db 以上)则应通知有线电视台维修 部解决;

受控文件未经批准不得复制

总页数:第 112 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 C. 弱电系统维修保养规程 朱明华

文 件 编 号 修 改 状 态 页 码 审 核 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-15 A版 第 0 次修改 第 2 页 共 4 页 批 准 卜春平

如果输入信号满足要求(90db),调整低频增益、高频增益至最大,而输出仍不能达 到要求(104db)则应通知有线电视台维修部拆修放大器。

5.2.2 A. B.

分配器: 检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头; 检查分接盒输入、输出信号强弱,如果输出信号比输人信号减少 2db 以上则应更换 分接盒。

5.2.3 A.

插座: 检查插座接线是否牢固,插孔是否太松驰,如是则应整改插座,整改达不到要求的 应更换;

B. 5.2.4 A. B. 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.4 5.4.1 A. B. C. 5.4.2 A. B.

查插座输入与输出信号,如果输出信号较输入信号减少 2db 以上,则应更换插座。 馈线: 检查馈线对地绝缘电阻应大于 2MΩ ,线间绝缘电阻应大于 lOMΩ ; 检查馈线 100 米内的信号衰减应不超过 lOdb,否则应更换馈线。 电话线维修 检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断线,如是则应重接接头(烫锡处理)。 检查电话线有无断线,如有则应更换一根电话线(有两根备用线)。 检查电话线有无短路或漏电,如有则应更换电话线。 楼层可视对讲机维修 室内听不到铃声: 检查主机按钮开关是否接触良好,否则应更换按钮开关; 检查室内分机待机转换开关是否接触良好,如接触不良则应整修处理; 通过上述两个步骤如仍不振铃,则应重点检查振铃放大电路,直至故障排除. 不能对讲: 检查通话线是否接触良好,如不行则重新焊接; 检查室内分机扩音器、扬声器是否正常,如不正常则应更换; 总页数:第 113 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 C. 5.5 5.5.1 5.5.2 5.5.3 5.5.4 5.5.5 弱电系统维修保养规程 朱明华

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HFWY.WI/HJJ-GC-15 A版 第 0 次修改 第 3 页 共 4 页 批 准 卜春平

检查室内分机放大电路,重点检查三极管直至故障排除。 对讲、防盗报警系统的保养 大堂安全事务员一旦发现主机出现故障,应及时通知工程维修部。 工程维修部应根据故障登记情况及时派专人维修。 工程维修部每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修。 检查机箱电源电压是否合乎要求,紧固各电线接头,清扫机箱内外灰尘。 维修保养工作应指定专人进行,其他人员不得随意拨动解码器开关,不得对主机箱 开盖检测箱内元件。

5.5.6 5.6 5.6.1 A. B. C. D. E. 5.6.2 A. B. C. 5.6.3 A. B. C. D.

清洁工清洁墙壁时,应避免对主机产生强大震动,并注意防止水流入主机箱内。 防盗监控系统的维修和保养 监视器图像不清晰的检修步骤: 调节监视器上的旋钮; 检查视频线有无松动; 校正镜头焦距; 清理镜片和防尘罩上的灰尘; 检查摄像头或镜头是否损坏。 监视器没有图像的检修步骤: 检查摄像头是否通电; 检查视频连线有无断裂; 检查摄像头是否损坏。 保养: 每月对系统进行一次维护保养。 检查防尘罩,并清洁干净,擦洗镜头,清理降温风扇,调校镜头焦距。 检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。 检查监视室的通风、照明,检查各控制系统、监视系统连接接触是否良好。 总页数:第 114 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 E. 弱电系统维修保养规程 朱明华

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HFWY.WI/HJJ-GC-15 A版 第 0 次修改 第 4 页 共 4 页 批 准 卜春平

对于室外摄像系统, 检查其防风、 防雨、 防尘罩的密封, 检查避雷针接地是否良好。

1.0

相关文件和记录

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总页数:第 115 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋

文 件 编 号 修 改 状 态 页 审 核 码 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 1 页 共 15 页 批 准 卜春平

1.0.

目的
指导维修工对房屋本体及公共设施进行养护和修缮 ,保持及恢复房屋本体及公共设施 的使用安全、功能完善及外观完好。

2.0.

适用范围
适用于湖景居大厦的房屋本体及公共设施的维修养护操作。

3.0.

职责

3.1. 管理处经理负责对上述工作的检查监督 3.2. 工程维修部班长负责一般性房屋本体及公共设施维修养护工作的具体组织、 质量控制、 检查验收工作 3.3. 工程维修工负责房屋本体及公共设施维修养护工作的实施

4.0.

工作规程

4.1. 房屋本体及公共设施维修养护原则 4.1.1. 坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节 约维修材料。 4.1.2. 修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。 4.1.3. 为业主(住户)提供方便的原则。 4.2. 房屋本体及公共设施维修保养的依据 4.2.1. 符合维修方案或设计图纸的要求。 4.2.2. 符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。 4.3. 房屋本体及公共设施维修养护规程 4.3.1. 业主户内一般性维修养护方法 A. a) b) 楼面层漏水 预约楼上、楼下住户,检查楼上何处漏水下来。 如果是浴缸下水管堵塞而漏水,应及时疏通,如果是马桶漏水,应及时检修马桶。 总页数:第 116 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 c) d) e) f) g) B. a) b) c) d) 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋

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HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 2 页 共 15 页 批 准 卜春平

如果是楼板裂缝渗水,应将相关部位的饰面打开,重做防水层和饰面。 其它地方漏水,应将相关部位及时处理。 检验:维修完成后,48 小时跟踪查看,看是否还有漏水现象。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:应爱护使用任何用水设施。 换锁 检查门锁坏何处,如能修理,及时处理,如锁不能修理至正常使用,予以更换。 检验:查看锁盖与锁孔是否配合紧密,重复开关数次,查看开关是否灵活自如。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:开关锁时不要用力过猛,不要用其它硬物开锁,定期给锁活动部 位上油。

C. a) b) c) d) e) f) g) D. a) b) c) d)

个别户内非正常停水 先检查是哪一楼哪一户没有水。 然后关掉户内总阀。 拆开水表取出滤网。 清洗滤网后,装回滤网,打开户内总阀供水。 检验:做好跟踪,检查住户是否已正常供水。 维修完毕,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:楼层停水应及时通知管理处派专业人员前来检查维修。 维修墙内水管 先查找原因。 关好室内所有用水阀门。 查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破损漏水。 维修时先关水表前的总阀,后打开漏水处墙面,取出破损水管。 总页数:第 117 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 e) f) g) 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋 装入新水管。

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HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 3 页 共 15 页 批 准 卜春平

打开总阀后看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装修饰面。 检验:维修完成后,关闭室内所有用水阀门,看水表是否转动,并在 24 小时后跟踪检 查。

h) i)

维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:不要擅自改动墙内水管,确需改动的,请向管理处申请,由管理 处派专业人员施工,一旦发现墙面渗水,应及时通知管理处派维修人员前来查看。

E. a) b)

阀门接头漏水 检查阀门,接头何处漏水,然后关上业主给水总阀。 如因阀门、接头未扭紧而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀 门、接头装上扭紧。

c) d) e)

如因破损配件而漏水,应及时更换相关配件。 如再无法控制漏水,应及时更换阀门或接头。 检验:维修完毕后,打开业主给水总阀,检查是否漏水;阀门更换完毕后,把总阀门 打开,反复开关数次,检查是否漏水。

f) g) F. a) b)

请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。 水龙头漏水 检查漏水情况,然后关上业主给水总阀。 如是因水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝外旋上几道水胶带,再把水龙 头装上扭紧。

c) d) e)

如是内芯断裂应更换内芯。 如是内芯橡皮过小或破损,应更换。 如是水龙头自身有沙眼而漏水,应更换水龙头。 总页数:第 118 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 f) g) h) G. a) b) 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋

文 件 编 号 修 改 状 态 页 审 核 码 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 4 页 共 15 页 批 准 卜春平

检验:检修完毕后,打开自来水总阀,反复开关水龙头数次,使其开关自如,不漏水。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:旋扭开关不要用力过度,不要用硬物碰撞水龙头。 浴缸堵塞和漏水 查明原因。 如是排水管堵塞,打开检查口(如检查口在下层住户室内,应先与该住户预约维修时 间) ,取出杂物,用水试通直到正常。如是排水管漏水,打破饰面,取下排水管重新安 装。

c) d) e) H. a) b) c) d) e) f) g) h) I. a) b) c)

检验:维修完毕后,往浴缸内蓄水,查看是否能正常排放或查看相关部位有无漏水。 请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:使用浴缸时,不要抛入任何杂物进入下水道。 通马桶 检查马桶堵塞原因。 用马桶抽子抽通马桶。 如仍旧堵塞用管道疏通机直到畅通为止。 如还不通,就打开可能堵塞管段的检查口,清通堵塞物。 盖好检查口,进入室内后放水冲洗,能正常使用。 检验:反复放水,检验马桶是否畅通。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:使用马桶时不要乱抛杂物(如硬纸等) 。 疏通地漏 抽子试通。 不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。 不能查明原因时则打开检查口检查清通堵塞物。 总页数:第 119 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 d) e) f) J. a) b) 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋 检验:用水试通。

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HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 5 页 共 15 页 批 准 卜春平

维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知。 马桶漏水 查漏水情况。 如是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马桶,查看连接 件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换;装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白 水泥在马桶四周密封一周(3 小时后可以使用) 。

c) d) e) K. a) b) c)

检验:维修后,放水看是否漏水。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:应正确使用马桶。 洗菜盆下漏水 检查何处漏水,查明漏水原因。 如是软管断裂、漏水,应及时更换软管,并把接头处接好。 如是水龙头或接头漏水,检查水龙头或接头处是否有破裂损坏情况,如有此情况,应 及时换上新水龙头或接头,并用生胶带密封此处。

d) e) f)

检验:打开菜盆水龙头放水,看相关部位接头是否漏水。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:必须正确使用水龙头,不要乱动开关或接头处,不要乱弯软管, 以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生。

L. a) b) c)

修理门窗 检查门窗的附件是否齐全。 检查有无配件损坏。 更换配件,达到预期效果。 总页数:第 120 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 d) e) 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋 维修后请住户验收。

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HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 6 页 共 15 页 批 准 卜春平

检验:维修后,对门窗反复开启数次,检查是否有异声及不灵活之处,以达到开关自 如的目的。

f) g)

维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:定期往转动部分加油;如门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不 必要的意外。

M. a) b)

洗脸盆下漏水 先检查何处漏水,查明漏水原因。 如是存水弯头漏水,先拆下存弯管,检查两接口处是否有破损情况,情况严重的要更 换弯管;情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。

c) d)

如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。 检验:在维修完毕后,放水试漏,以达到不再漏水的目的;在水泥凝固以后(约需四 小时) ,再在周围泡水检验。

e) f)

维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水;不要随意移动或用 力撞击洗脸盆,以防盆四周的白水泥膏松动。

N. a) b) c) d) e) f) g)

洗脸盆堵塞 查清堵塞原因。 取下存水弯倒掉杂物。 装好存水弯。 如再不通,打开检查口,用疏通工具疏通,直至通畅为止。 检验:维修完毕后,把脸盆的水储满后再排放,使之畅通为止。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:用洗脸盆时尽量不要掉入杂物;及时清除不小心掉进洗脸盆下水 总页数:第 121 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋 管内的杂物。 O. a) b) c) d) e) f) 洗菜盆堵塞 用抽子试通。 不通时查明堵塞原因。

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HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 7 页 共 15 页 批 准 卜春平

打开检查口用疏通工具疏通,直至通畅为止。 检验:维修完毕后,把菜盆的水储满后再排放,使之畅通为止。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:剩饭、剩菜及其它杂物不能倒入洗菜盆内;及时清除洗菜盆下水 管内的残余杂物。

P. a) b) c) d) e) f) g)

维修墙外水管 查找原因。 如无法明显地找到破损漏水处,可先关好室内所有用水阀门。 查看水表是否转动,如转动说明水管有破损漏水。 维修时先关水表前的总阀,取下破损水管。 装入新水管。 打开总阀后看各相关部位是否漏水。 检验:维修完成后,关闭室内所有用水阀门,看水表是否转动,并在 24 小时后跟踪检 查。

h) i)

维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户使用须知:不要擅自改动水管,确需改动的,请向管理处申请,由管理处派 专业人员施工;一旦发现水管破损漏水,应及时通知管理处维修人员前来修理。

Q. a) b)

住户门铃不响 分析原因,如因电池没电了,则需换上新电池。 因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀,而使门铃断电,则需

取下门铃盒,用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉,调节器整电源极板,使其与电池 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 122 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋 接触良好。 c)

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HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 8 页 共 15 页 批 准 卜春平

因线路问题造成,则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身 线路有故障,需修理或更换,排除故障后,方可恢复门铃的正常使用。

d) e) f)

如因门铃开关接触不良, 则采取修理或更换门铃开关的方法解决。 检验:门铃维修完毕后,反复试用几次,直至达到预期效果。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。告知住户使用须知:更 换电池时,注意电池的正、负极性。

R. a) b)

插座无电 由于外界因素(如停电检修)引起的人为停电,则告诉用户现在停电检修。 由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路短路,或因该 插座电源线路超负荷时,致使自动开关跳闸。针对上述原因,首先要了解住户使用的 现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表查找故障点,再将自动开关合上,

c) d)

恢复送电。若线路超负荷,可告知住户合理分配用电负荷。 由于频繁插拨操作,造成插座端子上的电源接线松动,接触不良时,先断开此回路电 源开关,用万用表查找故障点,故障排除后方可送电。

e)

由于线路出现断线时,先断开此回路的电源开关,用万用表查找故障点,故障排除后 方可送电。

f) g) h) S. a) b)

检验:插座线路送电后,用试电笔验电,再用万用表电压档检测电压是否稳定正常。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障。 住户家中无电 如属线路停电检修,应及时向用户说明停电的原因。 如是户总开关烧坏时,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看是否线 路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良,长期过热烧

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总页数:第 123 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋 坏所致。 c)

文 件 编 号 修 改 状 态 页 审 核 码 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 9 页 共 15 页 批 准 卜春平

将用户的用电设备从插座上把插头取下来,将所有照明开关都断开,用仪表检查线路、 导线的绝缘情况,若线路完好,则查看接线端子上的线是否牢固,最后更换电源开关, 将负荷按线路允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。

d)

因住户使用的电气设备内部故障,或线路短路致使保护控制开关跳闸时,断开电源开 关,将接线端子上的线接牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

e) f)

电度表烧坏停电时,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次检查电度表的 接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用 的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。

g) h) i) j)

检验:当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 维修须知:维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后,方可恢复送电。 告知住户使用须知:用电时,应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器;不要 超负荷用电,不要乱拉乱搭线路,确需改动线路或安装电器用电线路时,应通知管理 处派专业人员进行处理。

T. a)

配电箱开关故障 因控制线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关 的额定短路通断能力时,空气开关跳闸时,先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置, 再将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路的情况 下,用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查配电箱内的所有电气保 护组件是否完好,保护组件运作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格 的空气开关或熔断器,恢复正常送电。

b)

因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣 器的额定电流时,空气开关烧坏或长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热烧蚀

损坏时,先将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 124 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋

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HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 10 页 共 15 页 批 准 卜春平

路情况下) ,用万用表检查跳闸开关及线路,确认无故障后,将开关合上,恢复正常送 电,然后用钳型电流表测试负载电流,看是否超过设计要求;如确认为是由于线路过 载造成开关跳闸,则需将此线路负荷减少;如空气开关烧蚀、损坏,则需更换同一技 术规格的组件后,方可恢复正常送电。 c) d) e) 检验;线路送电后,看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障,断电顺序为先断开负荷侧开关, 后断开电源侧开关,送电顺序则相反。 U. a) 灯不亮 灯内灯丝烧断不亮时,将电源开关断开,用万用表检查灯丝是否烧断,若烧断则换上 同一电压等级的灯泡。 b) 当灯泡与灯头接触不良时,将电源开关断开,用电笔检验灯头上是否有电,确认有电 后,重新将灯泡装于灯头上,接触牢固后方可送电。 c) 当电源开关接触不良时,检查电源开关接线端接线是否牢固,用电笔测开关输出端, 在开关断开与合上时输出端是否有电,从而验证是电源开关本身故障造成,应及时更 换开关。 d) e) f) 检验:测量电压是否正常。 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 维修须知:上述维修只限于一盏灯发生故障,若某个单元内灯二盏以上都不亮时,首 先检查电源开关是否断开,用万用表检查线路是否出现断线或短路现象,然后逐一将 故障排除,确认线路正常时,方可送电。 g) V. a) 告知住户须知:发现有不正常现象时,应及时通知管理处派专业人员前来检查、维修。 顶棚抹灰层(饰面)脱落 是抹灰层施工质量问题,应采取以下措施:

? 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面或墙面,以免损坏其它部位; 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 125 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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文 件 编 号 修 改 状 态 页 审 核 码 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 11 页 共 15 页 批 准 卜春平

? 然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下,如果松散部分已超过该顶棚面积的 一半以上,应将该顶棚的抹灰层全部铲下。 ? 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。 ? 用喷水器具充分喷水湿润 2-3 次。 ? 均匀地刷一道素水泥浆。 ? 用 1 : 3 水泥砂浆打底抹平。 ? 批三道灰膏,待干硬后用砂纸打磨平整。 ? 清理垃圾,恢复场地整洁。 b) 如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落,应采取以下措施:

? 用硬纸片或夹板进行保护,以避免其它部位不被损坏,然后将脱落部位周边已 松散的抹灰层铲下,如果松散部 分已超过该顶棚面积的一半以上,应将该顶棚 的抹灰层全部铲下。 ? 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。 ? 用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉,并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉,清理干净,如锈蚀 情况严重,应加焊同直径规格的补充钢筋。 ? 均匀地刷一道素水泥浆。 ? 用 1 : 3 水泥砂浆打底抹平。 ? 批三道灰膏,待干硬后用砂纸打磨平整。 ? 清理垃圾,恢复场地整洁。 c) d) W. a) b) 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户须知:不要擅自更改顶棚抹灰层。 楼板裂缝 进行全面仔细地查看。 如裂缝较小(如发丝) ,且在饰面面层,留待查看,如有扩展趋势再作处理。

c) 如裂缝较宽、较深,应及时处理,具体如下: 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 126 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋

文 件 编 号 修 改 状 态 页 审 核 码 王君

HFWY.WI/HJJ-GC-16 A版 第 0 次修改 第 12 页 共 15 页 批 准 卜春平

? 沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口,直到不见原裂缝,用钢丝刷清除粉散 颗粒。 ? 用水将裂缝基层表面彻底湿润后,均匀涂刷素水泥浆。 ? 准备足够的膨胀水泥,调成半干湿状,并及时使用。 ? 用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内,抹平压光,然后清除表面多余的 补缝材料。 ? 修复饰面(按用户原标准)。 d) 如裂缝宽度很宽,已影响结构的正常功能,应立即通知开发单位请有关技术人员(如: 设计院、原施工单位)到场验证,找出原因,然后做出加固方案进行维修。 e) f) 维修完毕后,请住户检验确认,并在《有偿服务单》上签名。 告知住户须知:不要集中堆放过重物品;平时留意楼板状态,发现问题时,应及时通 知管理处派技术人员到场查看作业处理。 4.3.2. 房屋公用部分及公共设施一般维修养护方法 A. 小区道路(人行道和车道) a) 修补损坏的砼路面:

? 将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度以达新面及结实面为准。 ? 用凿子将坑底彻底凿毛 ( 注意要戴上护目镜 ) ,破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹 齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。 ? 将要修补的砼表面充分湿润 ( 由表及里 ) 。 ? 湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时,在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆, ? 在水泥浆硬化前将修补用 C30 硅酸盐干硬性砼拌合物填人坑内,并将其捣实, 如修补面积较大,应用平板式振动器振捣。 ? 填入坑内的砼要稍稍高出坑面,以便捣实下沉 ( 砼坍落度要控制在 3CM) 。

? 用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬 化时,还要用抹子再细抹一遍。 ? 然后养护不少于 7 昼夜, 并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态 ( 养 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 127 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋

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护期间不得让人或车行走,保持表面清洁 ) 。 b) 修补块材地面 ( 如:地面砖、石块材料、预制砼块等 )

? 凿除损坏的块材面层,凿掉结合层,清扫残渣, 喷洒水使表面充分湿润。 ? 待表面积水完全渗入后,涂抹普通硅酸盐素水泥浆 ( 如为人行道板砼预制块,无 需此道工序 ) ; ? 将块材充分洒水或浸湿后,用 1 :2.5 水泥砂浆坐砌,并用木锤或胶锤锤平、锤 直,抹去砖缝多余砂浆。 ? 必须留缝的,灰缝表面必须光滑平整,不得高出块材面。 ? 修补工作完毕后,把块材表面清扫干净。 ? 对于有防水要求的块材地面,预做水泥砂浆防水层 ( 可渗 3 %防水剂 ) ,然后再 坐砌块材。 B. 路灯: a) b) 灯不亮:参照住户室内维修规定中的关于 “灯不亮”的维修规定。 灯柱油漆:先将灯柱清洁,生锈处应用砂纸打磨后清洁,再刷防锈漆两 道,刷 面漆两道。 C. 管道: a) 雨水管道堵塞排水不畅:应先查找堵塞位置和原因,如因杂物堵塞引起,应清 除杂物使之通畅;如因管道不够标准或倒坡,应开挖重新铺设管道,注意管道 要做衬底 ( 基础 ) ,使管道放置平稳;如因管道接口错位,应开挖校正接口,并 注意保证坡度和接口防漏,以及管道的平稳。 b) 如管道损坏无法修复:应用同型号及规格的管道替换,接口应用沥青麻丝或防 水水泥砂浆砌结,最后修复地坪。 D. 化粪池: a) 池水外溢或排水不畅:应打开井盖清掏池内沉淀物和堵塞杂物,并制定定期清

掏制度。 受控文件未经批准不得复制

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深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 b) 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋

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如井盖缺损:应及时更换同型号及规格的井盖,使其保持完好,避免造成人身 安全事故。

c)

如池壁缺损:应先通知有关用户停用卫生间,然后抽干化粪池清掏沉淀物,再 将缺损池壁修复,注意池壁要做好防渗处理。

E. 电缆沟: a) 沟盖板损坏:应按原设计规格制作 ( 放足钢筋 ) ,并按设计要求把损坏的盖板换 掉。 b) 沟内积水过多,影响电的正常供应:应先关掉总闸,然后打开沟盖板,查明积 水原因和位置, 一般电缆沟内积水有两种原因: 一为沟底坡度不够标准或倒坡, 遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决;二为沟内掉入杂物,使水流 不畅,遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。 c) F. a) b) 电缆线路出现故障:应先告知有关用户,然后请供电部门及时修复。 水渠: 盖板损坏:应按原设计要求,使用同一规格和同一种材料,把损坏的盖板换掉。 渠壁损坏:应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润,然后用与原壁相同的材料修复。如是 砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆,然后再做饰面面层。 c) d) 如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不畅:应及时清除杂物。 水池(井)壁损坏:应先通知用户水池检修,在不影响用户的日常生活时,然后抽干池 里的水,并清理里面的淤泥杂物等沉淀物,将破损面凿至结实层,并清理、喷水湿润、 刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等),清理饰面残余的水泥浆等。 G. 儿童游戏场 a) 筒、滑梯:

? 如饰面层脱落起毛,先将相关位置的松散层凿除,然后清洁、喷水湿润、修补 饰面、加强养护,待干硬结实后,打磨至恢复原先面层的光滑度。 ? 如钻筒式滑板开裂,裂缝不大时,可将裂缝处冲洗清洁干净,然后用相同材料 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 129 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司 标题 编 制 房屋本体及公共设施 维修保养规程 蔡赫勋 补缝,待干硬后打磨光滑。

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? 如果裂缝很大,或已影响安全使用时,如能通过加固使之安全使用,则将裂缝 参照上述方法修补,如无法使之安全使用,应拆除重建。 b) 攀登架:

? 如部件之间焊接接口脱离,将脱口部位清洁后,再焊接上,然后打磨光滑刷两 道防锈漆 ( 保 持面漆与原色一致 ) 。 H. a) b) c) 屋面漏水: 如是钢筋砼层面,先找出渗漏部位,针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层; 如因结构损坏而导致漏水面,应加固结构部分,再重做防水层; 如是玻璃钢瓦层面,可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。

I. 单车架: a) b) 如配件缺损,应用同一型号规格的配件修复; 如需电焊,须在焊口上刷两道防锈漆。

J. 钢管路障: 如钢管锈蚀,应先用粗砂纸将铁锈打磨掉,然后清理表面,刷两道防锈漆,最后再刷黑 黄相间的荧光漆(或贴荧光纸) 。 K. 喷泉: a) b) 如喷嘴变形,应拆下喷嘴整形回复后重新安装好。 如喷嘴断裂,应拆下喷嘴铜焊修补后,在重新安装好。

5.0.
5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

相关文件和记录
《有偿服务单》 《设施设备巡视检查记录表》 《房屋本体及公共设施维修养护计划表》 《房屋本体维修基金使用申请表》 HFWY.QR/HJJ-012 HFWY.QR/GC-029 HFWY.QR/GC-030 HFWY.QR/GC-031

5.5. 《房屋本体及公共设施维修保养记录表》 HFWY.QR/GC-032 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 130 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

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设施设备巡视检查检记录表
编号:HFWY.QR/GC-029 部门 序号 检查项目 地 版本:A/0 巡检人 点 检 查 情 况 检查日期 处 理 结 果 序号:

备注 受控文件未经批准不得复制 总页数:第 131 页 共 135 页 生效日期:2002 年 4 月 25 日

深圳恒丰物业管理有限公司科技创新园管理处

年房屋本体及公共设施维修养护计划表
编号:HFWY.KC--005 序 号 保养项目 版本:A/0 计划保 养日期 保养 日期 前次保 养日期 责任人 序号: 备 注

编制人: 受控文件未经批准不得复制

审核:

审批:

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深圳恒丰物业管理有限公司湖景居管理处

房屋本体维修基金使用申请表
编号:HFWY.QR/GC-031 申请单位 (人) 版本:A/0 栋号 联系电话 序号:

申 请 用 途 及 金 额
申请单位(人)签名: 200 年 月 日

管 理 处 初 审 意 见 业 主 ( 代 表 ) 或

签名: 200 年





楼 长 复 审 意 见

签名: 200 年





验 收 情 况
200 年 签名: 月 日 200 签名: 年 月 日

确 认

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年房屋本体及公共设施维修保养记录表
编号:HFWY.QR/GC-032 序 维修项目 号 版本:A/0 信息 维修 报修日期 来源 日期 序号: 处理结果 记录人

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低压配电运行记录表
编号:HFWY.QR/GC-033
日期 配 电 柜 记录 时间 温 度 ℃ 湿 度 % 电压(V) AB BC CA

版本:A /0
星期 有功 电度 无功 电度 功率 因数 天气 电流(KA)

序号:

记录人 Ia Ib Ic

班 次 早 班

1# 变 压 器 馈 出 电 柜

中 班

晚 班

2# 变 压 器 馈 出 电 柜

早 班

中 班

晚 班

3# 变 压 器 馈 出 电 柜

早 班

中 班

晚 班 班长 审核

备 注

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